多城二手房成交量大涨 百城落地“带押过户”促存量交易

多城二手房成交量大涨 百城落地“带押过户”促存量交易
2023年04月03日 00:19 第一财经

  作者: 马一凡

  今年3月份,杭州二手房成交量突破万套,成都突破2.6万套。在房地产市场“筑底”完成后,多城迎来二手房复苏。

  在楼市数据修复的同时,近日自然资源部和银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,要求在全国范围内全面推进不动产“带押过户”,又为二手房交易带来重大利好,该政策将缩短交易流程、降低二手房成交成本,不仅能盘活二手房市场,也有利于后续以二手房流动性带动一手房市场缓慢复苏。

  成都二手房成交量领跑全国

  时隔两年,杭州二手房市场终于重回“万套时代”。

  杭州楼市中的购房人酷爱“打新”,二手房市场一直不温不火,但是从今年2月起,二手房成交显著回暖,2月杭州二手房成交了近7000套,创下20个月新高。

  根据钱报美好生活研究院数据,今年3月杭州二手房成交数据继续攀升,整个杭州市(含临安、富阳,不含桐庐、建德、淳安)二手房共计成交10096套,环比2月涨幅达60%,同比去年3月更是上涨120%。

  上一次杭州二手房单月成交量“破万”,还是2021年3月的1.15万套。

  在市场复苏的信号中,杭州土地市场也火起来了,在今年两轮土地出让中,已经数次出现五六十家房企抢一宗地的盛况。

  同为“新一线城市”的成都,今年一季度的二手房市场“轰轰烈烈”,根据成都市住建局数据,1月~3月二手房成交总量已经突破5.6万套,是新房成交量的1.6倍。成都主城二手房库存去化周期为14.8个月,比去年四季度末缩短了1.8个月。

  具体来看,今年1月成都全市二手房成交套数达到10162套,2月成交套数为19061套,到了3月,这一数据已经达到27554套(截至3月30日)。

  在成交结构中,150万以内的刚需上车型二手房成交占比达到六成,150万~300万总价房源占成交的三成,刚需是成都二手房市场的绝对主力。

  一线城市中的广州则正好相反——其豪宅二手房成交兴旺状况尤为突出。据广州市房地产中介协会3月29日发布的统计数据,3月广州市二手住宅共网签12260宗,共计119万平方米,环比大幅增长23%和24%,同比增长46%和44%,网签宗数创下2021年5月以来的新高。

  广州知名豪宅板块珠江新城的二手房交投十分活跃,根据贝壳研究院广州分院数据,今年一季度仅在贝壳体系内珠江新城板块就成交了216套住宅,同比去年增长200%,较去年四季度增长112%。

  一线城市上海的二手房月度成交量向来领跑全国,截至3月26日,上海二手房成交量已经近2万套,全月大概率突破2.3万套。

  整个3月份北京则成交了2.22万套二手住宅,一般来说北京的二手房月成交量在1.2万套到1.7万套之间是正常状态,数值高于2万套时市场较热。

  部分三四线楼市的二手房成交也出现回暖。以山东泰安为例,3月泰安市区住宅网签2217套,环比增长了76%。江苏徐州3月1日~20日二手住房销售套数达到1424套,同比上涨60%,环比上升31%。

  “带押过户”或将促进二手房交易攀升

  在多城二手房成交攀升的同时,一项重大政策的推进将促进二手房交易流程大大简化、成本降低。

  近日自然资源部和银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,要求在全国范围内全面推进不动产“带押过户”,这意味着今后交易二手房时无需再提前结清贷款“赎楼”了。

  该通知发布后,一线城市北京立刻响应,宣布自3月31日起在北京市个人二手房交易中推行“带押过户”服务。目前全国已有15个省份、100多个地市开展了不动产“带押过户”,办理模式逐渐成熟。

  “带押过户”模式推出的大背景,是2021年1月1日起施行的《民法典》。《民法典》第406条规定明确提出:抵押期间,抵押人原则上可以转让抵押财产。抵押财产转让的,抵押权不受影响。该规定使“带押过户”具备放开的法律条件。

  2022年起,多城开始落地“带押过户”,根据房地产研究机构克而瑞统计,到2022年10月,全国已有深圳、苏州、济南等16城落地执行二手房“带押过户”。

  截至目前,全国有15个省份、100多城开展了“带押过户”,其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。

  对于普通市民来说,在二手住宅交易过程中,若二手房贷款尚未结清,则卖方无需再提前筹集资金还清贷款,也能办理过户手续。

  以刚刚宣布落地“带押过户”政策的北京为例,过去在北京交易存在贷款抵押的二手房,首先需要卖方借款或者买方垫资,还清银行贷款,解除抵押,才能办理交易过户。然后买方再重新申请贷款,办理设立抵押、批贷、放款等流程。

  这样二手房交易周期就拉得比较长,尤其是在“提前还贷潮”下,许多卖房人光是要还清银行贷款就得排队数个月。而一旦可以实行“带押过户”,卖方无需先归还原有房贷就可以完成过户登记,买方带押申请的贷款则优先用于偿还卖家的剩余房贷,极大简化了二手房的交易流程。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,带押过户使得二手房的交易成本明显降低,该新政对于盘活二手房市场、后续以二手房交易带动一手房交易都具有积极的作用。

  一名链家中介人士对第一财经记者表示,北京二手房“带押过户”必须满足四大条件:一是房子必须为个人产权;二是只能有一次抵押,二抵不行;三是必须是现存商业按揭贷款,经营贷不行,如果是组合贷,则必须先还清公积金部分;四是买方必须是全款买房或者纯商贷按揭。

  近期有上海购房者反馈,在上海交易二手房还不能“带押过户”。3月31日,上海一名房产中介人员对记者表示,如果交易双方愿意走银行资金监管的话,已经可以实行“带押过户”了。

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责任编辑:李桐

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