“蚊型物企”扎堆进军港股 规模雄心难敌现实挑战

　　原标题：“蚊型物企”扎堆进军港股 规模雄心难敌现实挑战

　　本报记者 方超 张家振 上海报道

　　在港交所即将上调主板上市年度溢利门槛之前，众多“蚊型物企”还在与时间赛跑，抢抓最后百余天的窗口期。

　　8月4日，瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞安房地产”，00272.HK）发布公告称，公司正考虑可能分拆商业投资地产、物业管理及资产管理业务，并于港交所主板独立上市。

　　市场有消息称，目前瑞安房地产已经选择与摩根士丹利和瑞银集团合作，分拆板块将于2022年上市，募资至少5亿美元。这也意味着，公司分拆物业管理业务独立上市或很难赶上港交所上调主板上市年度溢利前的窗口期。

　　中指研究院数据显示，截止今年6月30日，共有28家物业服务企业向港交所申报交表，超过2020全年上市物企数量的总和。与此同时，一向热度颇高的物企赴港上市潮，也正受到资本市场的重新“审视”，港股物业管理板块正集体回调。

　　而谋求规模扩张也成为大多数物企的诉求。以7月15日登陆港交所的德信服务为例，就拟将65%的募集资金净额用于扩大公司的业务规模及通过多渠道提高公司的市场份额。

　　对于选择赴港上市的原因，德信服务相关负责人对《中国经营报》记者表示：“能同时吸引国内和多元化的国际投资者，使得公司IPO可以得到全世界范围内的广泛资金支持，公司也有信心在行业转型过程中利用所具备的优势参与行业的市场竞争。”

　　近半数公司跌破发行价

　　一纸通知，让此前备受资本市场追捧的港股物业板块遭遇“重挫”。

　　7月23日，住建部等八部门联合印发《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出因城施策、突出整治房地产开发和物业服务等领域。其中，物业服务方面的整治重点包括“超出合同约定或公示收费项目标准收取费用”等内容。

　　一石激起千层浪。在上述通知发布后，港股物业板块多家物企股价集体下挫。东北证券表示：“7月23日至27日，物业管理板块股价出现较大幅度回调，多数主流物企下跌幅度在10%~30%之间”。

　　同时，有媒体统计显示，仅截至7月27日收盘，就已有新希望服务、合景悠活和建业新生活等23只股票跌破发行价，所占比例超过44%。而在过去的2020年，同样有超过40%的物业企业股价不断下跌。

　　除受政策因素影响外，物业板块股价正遭遇大幅回调，而在营收规模和在管面积等方面不占优势的“蚊型物企”也遭遇了破发等多重困境。

　　例如，在7月16日登陆港交所的融信服务，在上市首日开盘即遭遇破发。相关信息显示，融信服务以4.83港元/股开盘，而其每股发行价为4.88 港元。此外，同日上市的康桥悦生活也遭遇破发。

　　“股价涨跌为市场正常现象，公司不会针对短期的市场波动进行解释说明。”融信服务方面表示，上市经过了长时间的策划和周详的考虑，上市是基于公司对资本市场环境的判断，并考虑到公司所具备的良好竞争优势及业务发展前景。

　　而比融信服务提前一天登陆港交所的德信服务则被市场人士质疑陷入“股票流动性困局”。公开信息显示，德信服务在7月15日登陆港交所时的开盘价为3.06港元，与发行价持平。而在8月4日的收盘价依然保持着3.06港元/股的股价，换手率仅为0.03%。

　　“目前已有许多物业股跌破了发行价。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示，除泛地产板块近期在政策面和市场面面临多重不利因素，导致市场看空，影响对物业股的市场信心外，另一个原因在于物业企业近期纷纷抢滩上市，导致物业股供股量过剩、分化严重，一些基本面和业绩都比较差的个股就会面临跌破发行价的问题。

　　中指研究院数据显示，截至2021年6月30日，46家物业服务上市公司的总市值已突破万亿元。具体的港股市场，市值超过千亿元的企业共2家，市值介于100亿~1000亿元的企业共13家，而50亿~100亿元及50亿元以下的企业分别有9家和22家。

　　物业企业在资本市场的分化情况也愈来愈严重。“当前披露递表且未上市的物管企业已经达到15家，预计将形成庞大的股票供给。”中信证券近日表示，这也增加了投资者对存量上市公司价值的疑虑。

　　收并购竞争白热化

　　今年5月20日，港交所针对上市门槛发布新规定，将在主板上市申请人的盈利规定调高60%，三年累计盈利不得低于8000万港元；对违反上市规则的纪律处分范围扩大至高级管理人员。该标准将于2022年1月1日起生效。

　　在业内人士看来，24家物业企业在今年上半年扎堆递交上市申请，主要也是为了能赶在新规之前上市的窗口期顺利实现上市，“从以往经验来看，从交表至上市的周期在150天左右，赶在6月底7月初递表大概率会赶上‘黄金窗口期’。”

　　而谋求规模扩张也成为多家“蚊型物企”赴港上市的主要诉求。以融信服务为例，截至2020年12月底，公司在管面积为1990万平方米，合约面积为3820万平方米；2020年营收和归母净利润分别为7.50亿元、0.93 亿元。

　　从行业横向对比来看，融信服务在管面积和营收规模等方面的表现皆处于行业中下游水平。“跑马圈地”、持续扩大规模也成了公司谋求进一步发展的重中之重。

　　招股书显示，融信服务全球发售所得款项净额约为5.57亿港元，其中约60%资金将用于寻求选择性战略投资和收购机会。融信服务执行董事、总裁马祥宏此前也表示，将加大第三方市场的拓展能力。

　　无独有偶，起家于浙江的德信服务也表示“将继续扩大业务规模以及市场份额”。根据招股书，德信服务将65%的募集资金用于扩大业务规模以及通过多渠道提高市场份额。

　　“扩大规模仍是物业企业发展的核心战略。诸多企业特别是大型企业纷纷开始制定并公布管理规模的增长目标。”中指研究院数据显示，据不完全统计，仅在2021年上半年，物业企业并购案例就超过40宗，比如碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务，融创服务收购彰泰服务等。

　　“除了整体标的质量要求更高，收购金额更大，业态选择更具针对性外，当前头部企业也存在一定焦虑。”克而瑞物管表示，当下的物业企业收并购市场已经进入白热化阶段。

　　克而瑞物管分析称，物业市场多次出现规模较大的收并购事件，原因在于“房企面临着日益严苛的政策环境，部分大中型物业企业面临着母公司发展带来的不确定性，竞争加剧使得大型企业开始收购中型企业。

　　在行业收并购已不限于“大鱼吃小鱼”，甚至出现“大鱼吃大鱼”的情况下，德信服务在收并购浪潮中有哪些竞争力？德信服务方面对此回复称，公司具备了差异化的市场竞争力，除了第三方外拓能力外，还拥有领先技术实力的加持，“我们也有信心在行业转型过程中，利用所具备的优势参与行业的市场竞争。”

　　但外拓也是一把“双刃剑”，物业企业在快速提升规模和营收的同时，也面临着诸多挑战。

　　“大规模的收并购也给物业企业带来了新的挑战，在新获得的管理面积中客户忠诚度较低，特别是在初期的磨合阶段，需要付出更多成本。”中指物业研究院分析认为，“尽管节省了市场化外拓和组建新团队的成本，担如何快速整合新收购项目的原有业务团队，使其融入公司的管理网络以提升管理效率，也成为物业企业需要考虑的新课题。”

　　根据融信服务招股书，2018~2020 年，公司来自第三方房地产开发商开发的项目住宅物业平均物业管理费每平方米为1.2元、1.2元和1.6元，同期来自融信集团住宅项目的平均物业费每平方米则分别达2.4元、2.6元和2.6元。

　　“我们向融信集团所开发住宅物业和共同开发项目提供物业管理服务的平均物业管理费通常高于由独立第三方房地产开发商所开发住宅物业的平均物业管理费。”融信服务方面表示，这与所在区域和项目档次等相关。

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责任编辑：王蒙