房地产市场到了喊“活下去”的时候吗？

　　房地产市场到了喊“活下去”的时候吗？

　　来源：秦朔朋友圈

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　　万科为什么喊“活下去”？

　　一股悲观气氛在房地产市场升起。

　　近日，地产巨头万科掌门人郁亮在万科南方区域9月月度例会上讲话称，房地产行业的转折点已经到来，在社会迎来全方位转折的背景下，所有行业无一幸免。

　　郁亮认为，应对转折点和不确定情况的最好方法就是“收敛”和“聚焦”。在此关键节点上，万科把“活下去”作为基本要求，也是最终目标，回款目标的达成因此变得非常重要。在郁亮看来，即使是大如万科，目前仍不乐观，“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

　　虽然已经进入第四季度，但万科6300亿回款目标仍有超过半数尚未完成。根据易居克而瑞研究院的数据，截至2018年9月底，万科的销售金额为4323.2亿元，权益金额为3026.2亿元，按照目前的销售情况来看，万科年末还会有1000亿的长期库存，因此要完成6300亿的回款目标，难度确实不小。

　　联系最近市场上对“金九银十”的悲观情绪，郁亮的话可能代表着绝大多数地产开发商的心声。经济下行时，现金为王，如果回款任务无法完成，即意味着要时刻为补充弹药担心，一旦融资渠道收紧，“活下去”确实是个问题。

　　万科在地产企业中，属于理性的“悲观主义者”。早在2012年，万科就预测房地产行业将由高速增长走向衰退期，进入白银时代，迎来转折点。2014年，郁亮更是在人民日报发表署名文章《我国楼市进入白银时代》，他认为“房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，过去‘胆大为王’，人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了……行业集中度有望提升，将更注重普通住宅和商业地产，一线城市的优势更明显”。

　　当然也有不同的意见。从2014年底开始，棚改货币化安置的效果逐渐明显，在国家库存去化的政策指导下，中国房地产市场又迎来了一波长达五十多个月的上涨行情，很多人开始乐观起来，比如融创中国董事长孙宏斌，他就对所谓的“白银时代”的判断不屑一顾，在2017年11月5日孙宏斌出席武大校友企业家联谊会长三角峰会主办的某论坛时，他说，“万科提出房地产是白银时代，我说这太扯了。为什么呢，当时我说我要做利润100亿的时候，他们都说我疯了，现在随便一个公司的利润都超过100亿了，今年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代，这不扯嘛。”

　　孙宏斌有狂妄的资本，2014年融创中国的年销售额才658亿元，刚进入前十；而到2017年它的年销售额就到了3620亿元，已经是仅次于“碧万恒”的第四位。融创用三年时间证明自己仍处于“黄金时代”。

　　只是，从房地产投资开发来看，行业的确走向衰退。相比于1999年至2014年间房地产行业超过20%的年均增速，到2015年全国房地产开发投资增速降至2000年有数据记录以来最低点，仅为1%。2016年和2017年尽管全国房价普涨，但地产开发投资增速也只有6.9%和7%。郁亮说“白银时代”到来，没有错。孙宏斌带领着融创正在经历一个“钻石时代”，但中小房企已经活得很辛苦了。

　　行业越来越集中，巨头大碗吃肉打着饱嗝，虾米连汤都难以喝饱了！

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　　预售制度将取消？

　　在2012年的研究报告中，万科就提出中国的房地产调控千万不要走向“买房凭票，卖房限制”的韩国模式，但是今天中国房地产行业调控政策已经超出了韩国模式的范畴，不管是开发商还是购房者都战战兢兢，开发商担心卖不出房，购房者则担心买房成了房东，最后砸自己手上了。

　　这种悲观情绪在最近的一次政策“乌龙”上体现得淋漓尽致。

　　9月21日，一条广东省地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》引发了关于取消商品房预售制度的猜测，尽管事后住建部辟谣说广东省误解了文件意思，但很多人却从中嗅到了一丝的气味。

　　商品房预售制度、土拍制度、公摊制度是房地产“香港模式”的三大支柱，引入内地以来实施超过了25年，前段时间新华社等央媒带头猛批公摊制度，土拍制度则一直是过街老鼠，现在轮到了商品房预售制度吗？

　　商品房预售制度问题大不大？很大！对购房者来说，房子还在建，就全款或按揭买下了房子，后续房子会不会烂尾、长期拖延甚至出现严重的质量问题？某种程度上说，只要中国商品房制度还存在一天，“交房即维权”和“十盘九维权”就将长期存在。

　　既然这是一项对消费者来说十恶不赦的制度，为什么不取消呢？因为它对开发商有利。正是有了预售制度的存在，碧桂园“拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”的高周转才能成为现实，一旦取消预售，即意味着开发商必须等到房屋完工验收后才能开盘，而从开工到完工，一般来说至少需要一年的时间，高层住宅甚至需要2年左右，再加上前期工程准备，手续办理时间，开发商从拿地到回款，很可能将拖延到2年到3年以上。

　　一个楼盘要两三年才能资金回正，你让碧桂园、万科、恒大这些建立在高周转基础上的巨头们怎么玩？高周转一旦不灵，房企的债务问题就会显现出来，以前的债务都是被漂亮的业绩遮掩了的。我甚至可以大胆预测，一旦真的取消商品房预售，超过90%的房企将迎来寒冬，市场上留下来的要么是巨无霸，要么是资源深厚的央企，房地产行业或将进入寡头时代。

　　如果再将郁亮关于房企现在的重点是“活下去”的话与取消预售制联系起来，也就能理解为什么市场上弥漫着悲观气息了。

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　　楼市还没出问题，别慌！

　　但预售制度不会取消，中国房地产行业也不会进入寡头时代。原因很简单，还不是时候。

　　首先土地财政还需要继续，既然土拍制度还要继续，预售制度就没有取消的理由。如果取消预售，房企都死了，谁来买地？一旦房企土拍市场只有几家寡头轮流摘牌，土地的溢价、地王都将大打折扣，而这不是卖地的初衷。

　　这里有必须聊一聊土地财政。今天中国舆论对土地财政几乎是负面评价，认为是助推高房价的主要帮凶，但以土地出售获得收入具有阶段性和一定的必然性。

　　以美国为例，美国从1776年建国至1862年的近百年时间里，土地财政都是其政府财政的主要收入。期间，美国的“土地财政”收入主要是以国有土地出售收入为主（土地财政第一阶段）。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%。直到1862-1900年，才逐步转变为财产税（征收对象主要包括以房地产为主的不动产和其它少部分动产）；20世纪40年代中期之后，开始真正形成以财产税为主的地方财税体制，土地财政依赖趋于弱化……

　　土地财政需要注意的，一方面是抑制政府为了获取收入极力推高土地出让金；另一方面是要保证通过土地获取的财政收入，绝大部分都用于基础设施及保障性住房等的公共支出。但无论如何，在没有替代性收入前，政府的土拍就不会停止。

　　预售不可能很快取消的第二个原因是人民无法承受房价的剧烈波动。今天的房地产调控，中心思想只有一个，那就是稳定房价，避免出现房价大起大落。而一旦取消预售，很大可能性是市场供给大幅下降，库存减少，楼市进入卖方市场，房价是涨还是跌呢？

　　总体来看，从中央到地方，稳经济、稳增长、稳房价仍是主基调，任何引起经济大起大落的政策都不会仓促推出。万科的“悲观前行”没有错，人无远虑必有近忧，但也别忘了，“白银时代”并不意味着绝对值减少，而只是增速放缓而已，楼市并没有太大的问题，千万别慌！

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责任编辑：李锋