粤系房企江湖：不拿地王的万科是制造地王的"祖师爷"

　　几日前，万科喊出了自己的目标：活下去。万科是粤系房企中的代表，而粤系房企又是中国房产风云录里面不可忽视的章节。80年代中期，新时代来临，商机遍地，各大房企创始人开始崭露头角，比如王石，比如冯仑、王功权、潘石屹．．．．．．从1980年到如今，海南和广东上演了风起云涌的地产兴衰史。

　　来源：地产风声

　　作者：内幕君 | 摘要：虎嗅

　　在地产界有一句老话：中国地产看华南，华南地产看粤系。浩荡40载，一部粤系房企沉浮录，半部中国地产风云史。

　　1840年，中国风雨飘摇。一个悲情的时代从广东开始。

　　英军的炮火击穿了广州城，两年后，毫无招架之力的清政府签订《南京条约》，割让香港岛，中国走入了屈辱的一百年。

　　140年后，春风吹拂满眼春。一个激情的时代，同样从广东开始。

　　1979年，深圳西部的小渔村蛇口，填海建港的机械声轰轰作响，中国改革开放的“第一炮”震天动地，时代弄潮儿云集海湾、奋争朝夕。

　　一年之后，中国房地产的故事从这里落下第一笔，粤系房企开始崛起。

　　01

　　鹏城春风起

　　1980年1月1日，深圳签出第一块土地出租协议，由香港人刘天竹开发，命名“东湖丽苑”，第一期108套房源被香港人抢购一空。

　　1月8日，深房集团前身深圳市房地产公司成立，中国大陆有了第一家房地产开发企业，也是粤系第一家房企。三个月后，邓小平指出房子可以买卖，商品房的概念得到上层首肯。又一家粤系房企破土而出。

　　1981年，蛇口工业区建设指挥部房地产科成立，成为招商地产的前身。

　　总能把握住时代契机、敢于吃螃蟹的深圳，用速度与激情谱写着南方乐章。此时的北方，时代号角正在破茧。

　　1981年3月20日深夜，广播里传出：中国男排在先输两局后连扳三局，逆转战胜南朝鲜，取得世界杯参赛资格。这时，守候在收音机旁的4000多名北大学子夺门而出，他们找来木棍点起火炬，绕着未名湖跑圈，在火光滔天之中高喊着：“中国万岁”、“团结起来、振兴中华”。

　　压抑许久的激情像升腾的火焰一样绽放、燃烧。

　　八个月后，中国女排首夺世界杯冠军，人民日报刊文《学习女排，振兴中华》：“用中国女排的这种精神去搞现代化建设，何愁现代化不能实现？”

　　听到时代的召唤，王石不甘于在广州继续平庸，爬上广深列车，来到造梦中心的深圳。1984年，王石靠倒卖玉米赚了300万，创办万科前身现代科教仪器展销中心。

　　和王石一样，在商机遍地、机会盛行的80年代中期，不少粤系房企创始人通过投机崭露头角。

　　精明的朱孟依（合生珠江系）说服政府出地，他出资兴建了丰顺县城商业街，向商贩收租，获利颇丰。

　　从事钢贸的黄文仔（星河湾），在上海和广东之间来回倒腾，当很多人梦想成为万元户的时候，他已经赚到人生第一个100万。

　　陈卓林（雅居乐）带领兄弟在中山三乡创办了家具厂。

　　借着深圳大兴土木，黄楚龙（星河）承包了深南大道的部分工程。

　　黄汉青创办的以纺丝为主业的金田，开始谋划进入地产。

　　到了1987年，改革开放的第9个年头，中国地产界迎来首次土拍。这一次，敢为天下先的仍然是深圳。

　　1987年12月1日下午，容纳1000多人的深圳会堂座无虚席，过道站满了人，44家开发商举牌竞投、北深港澳几十家媒体蜂拥围观。经过17分钟的角逐，底价200万、面积8558㎡的地块落锤成交，最终由深房公司以525万竞得。就这样，第一家粤系房企，拍走了第一块土地。

　　惊涛拍岸、风云变幻，引领中国地产风向的粤系房企，在时代潮涌中破浪而出。波澜壮阔40年后，有人改变了潮水的方向，有人淹没于茫茫大海。

　　02

　　有梦过江去

　　1988年，《爱拼才会赢》在台湾录制，随后火遍两岸。就像歌曲所唱“三分天注定，七分靠打拼，爱拼才会赢”，那一年十万人才下海南，为了梦想纷纷过江去。

　　4月，改革的春风吹过琼州海峡，海南脱离广东成为第31个省。海南建省办经济特区的消息一传开，全国各地的年轻人不顾一切冲破体制的束缚，包括平均年龄不到25岁的万通六君子，他们带着梦想、带着激情，如跨海的潮水奔向海南。

　　过江之后，最先被炒起来的是地产行业。后来冯仑回忆说，仅凭一纸批文就可以获利上千万元，看得让人心惊胆战。

　　冯仑、王功权、刘军、易小迪、王启富、潘石屹等六人拼凑了3万元注册公司，两年后获利3000万。总人数655万的海南岛，涌现出2万多家房地产公司，房价从400元每平涨到7500元，仅用了两年。

　　此时的深圳，王石的仪器展销中心几经易名，改到1988年时，叫深圳现代企业有限公司（英文缩写MEC），最终一个英语专业毕业的员工参考Marlboro的翻译，提议命名为万科，这个即将叱咤中国地产30年的房企总算落定江湖名号。在王石的推动下，万科走上股改之路，于同年公开发行股票。正是这次发行，万科和华为有了第一次交集。

　　原来，截止日期仅剩一周，王石手上还积压着600万股，于是让员工四处推销、寻找买主。此时的任正非创办华为一年多，尚处创业艰难时期，囊中羞涩的他看中万科潜力买了20万股。三年后万科上市，成为中国第一家A股上市房企。事实证明，任正非眼光老辣。

　　万科和地产的第一次交集，技惊四座。1988年11月，万科以2000万拍下深圳威登别墅地块，楼面价大大超出周边售价。首次出手便一骑绝尘，原来，不拿地王的万科是制造地王的祖师爷。

　　结束竞拍后，时任深圳市规划国土资源局局长的刘佳胜质问王石“怎么出这么高的价格？不是在瞎胡闹吗？”

　　王石承认这是一张昂贵的入场券，但行动上绝不收敛。一个月之后，王石又拿了天景地块。深圳的地产同行开始对这只初生牛犊另眼相看。其实，王石的野性年少时就已显现。

　　有一次，王石和小伙伴们偷摘香瓜，被发现后，同伴们四处奔逃，只有王石不露声色地借着瓜秧隐蔽，脱下上衣扎成布袋，装满胜利的果实凯旋归去。

　　来自潮汕的黄汉青比王石更野。此时，黄汉青的金田在深圳地产界风头正劲，万科拿一块地，他能拿十块地。黄汉青曾打趣王石说：“大哥，你看我这么多项目哪做得完，你要是有兴趣，可以分几个去。”

　　被揶揄的王石心中自是不快，但笑到最后的是他王石，而不是黄汉青。在深圳地产界呼唤风雨的金田，和万科同样在1991年上市，成为深交所老五股之一，然而经营不善，渐渐日薄西山，最终以退市消失在地产江湖，成为万千陨落星辰中的一颗。

　　到1990年时，当今粤系主流房企已诞生5家：万科、招商、中海、金地、越秀。

　　其中，中海重仓香港、招商埋头建设蛇口、万科扎根深圳、越秀深耕广州，刚创办不久的金地，顶着一个老土的名字“深圳市上步区工业村建设服务公司”，蜷缩在上步区一个叫沙咀工业村的地方，后来上步区更名为福田区。

　　只不过这5家都是国资辈，粤系民营房企尚在襁褓。

　　这一年，带着北大高材生的光环和一份“商业连锁模式”建议书，郁亮成功求职万科；

　　碧桂园的杨国强当上了北滘建筑工程公司的法定代表人兼经理；

　　恒大的许家印还在舞阳钢铁厂的钢板缝里找问题；

　　雅居乐的陈卓林在卖家具；

　　奥园的郭梓文做建筑承包，人赐外号“郭承包”；

　　富力的张力做装修，李思廉四处淘金搞贸易；

　　合景泰富的孔健岷刚从暨南大学计算机专业毕业，如果没干地产，他可能是另一个马化腾；

　　卓越的李华辞去了深圳市直机关团委书记一职，谋划着进入地产；

　　佳兆业的郭英成和龙光的纪海鹏混迹在潮汕一代，地产一词对他们还颇为新鲜。

　　03

　　海南大逃亡

　　1991年，苏联宣告解体，中国地产也走到了分崩离析的前夜。当时国内集资热、房地产热、开发区热引发高层担忧。海南作为这场泡沫盛宴的中心，岌岌可危。

　　1992年，海南全省房地产投资87亿元，占固定资产总投资的一半，海口地价从1991年10万一亩到1992年600万一亩，一年飙涨60倍。潘石屹通过炒房炒地赚到人生第一个100万，一个偶然的发现让他决定撤离海南。

　　为了核实项目的审批情况，潘石屹用五斤橘子和一条香烟换得查阅内部资料的机会。他意外发现海口在建人均住房面积已达50多平，而北京才7平方。凭着直觉，潘石屹意识到海南的房地产要出事，于是收整队伍撤回北京。

　　果不其然，一年后，先是房地产公司被终止上市，严控银行资金进入地产，随后国十六条横空出世，海南地产行业遭受重创。

　　1993年，黄家驹作别这个世界，《光辉岁月》经久不衰，在海南唱响的却是灰暗岁月。

　　调控的风暴过后，留给海南600多栋烂尾楼，18834公顷闲置土地，800亿积压资金和四大银行300亿坏账，海口一万家房企破产倒闭。海南，成了中国第一个楼市泡沫破裂的样板。

　　海南对岸的广东，几家欢喜几家愁。

　　在深圳，王石日子也不好过。由于资金紧缺，万科不少项目走在烂尾边沿，包括武汉万科广场、天津金刚桥公寓、深圳海神广场项目。

　　在佛山顺德，杨国强首个地产项目——4000套名为碧桂园的别墅，只卖出去3套，毫无地产经验的他心急如焚。

　　祸兮福之所倚，地狱和天堂悄然转换。抱着试试的心态，杨国强托人找到新华社记者王志纲，让他帮忙出谋划策。在观察一番后，王志纲提出兴建一所贵族国际学校，吸引有钱人的儿女就读，以此带动学生家属买房定居。

　　杨国强采纳了这个建议，招来北京名校景山学校开办了广东分校，并打出了“邓小平的孙子都入读景山”的大手笔广告，碧桂园项目一炮走红。此次建校卖房成了地产界的经典营销案例，郊区地价拿地、建设配套造城成为碧桂园特色。

　　尽管1993年格外肃杀，地产这趟掘金快车，粤系房企依然往上爬。

　　顺德50公里外的广州，张力和李思廉完成桃园结义，二人的地产生涯逆势开启。凭借2000万创业资金，在广州开始第一次“造城运动”，拆迁广州嘉邦化工厂，建设富力新居，赚取了第一桶金。富力的造城功夫有多了得？有个段子说，广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳。

　　此时，善用政府资源的朱孟依，在广州郊区已经屯积大批农田。不久之后广州城区向外扩张，这些郊区摇身变成城区，如天河东圃、番禺。朱老农从中渔翁得利，合生迅速在广州崛起。

　　在中山，雅居乐开发了第一个地产项目——雅居乐花园。

　　至此，碧桂园、富力、合生、雅居乐皆踏足地产，华南五虎中四虎已出山。

　　许家印刚到深圳一年，在一家叫“中达”的贸易公司当办公室主任。邓老的南巡为举棋不定的改革再次指明方向，许家印知道地产会有第二春，怂恿老板进入地产分一杯羹。

　　终于，1994年的国庆节，许家印带上一部标致车以及以及司机、出纳、业务人员，4个人踌躇满志去了广州，成立了一家名为鹏达的房地产公司。

　　这一阶段，王石寻思为万科开刀瘦身，陆续剔除广告、贸易等业务，把重心转移到地产，并加快布局。作为粤系中最先全国化的万科，1995年时已经踏足上海、北海、天津、青岛、鞍山、新疆等12地。

　　04

　　猛虎战羊城

　　1996年7月5日，克隆羊多莉诞生，世界在人类手上充满了无限可能，中国楼市也是。此时，泡沫破裂的阴影已经散去，粤系房企迎来另一股诞生潮。

　　1995年，孔建岷从工行信贷部辞职下海，携两兄弟在广州创建合景泰富。

　　1996年，纪海鹏在汕头创办龙光，靠城中村改造起家。

　　同年，32岁的郭梓文创立奥园。

　　撤离海南跑到香港玩股票，赚了一桶金之后的李华在深圳创办卓越，与章子怡和范冰冰传过绯闻的李华，个人名气比公司还响。

　　这时，在广州操盘的许家印帮公司年赚千万，拿着3000元月薪的他要求涨到10万年薪 ，老板拒绝了他。一声叹息，许家印另起炉灶创办恒大。1997年，恒大开发的第一个楼盘金碧花园两个小时销售一空，实现销售额8000万，许老板轻松抱回第一桶金。到了1999年，恒大已经位列广州地产10强。许家印一边狂喜，一边默念：感谢老板当年不加薪之恩！

　　1997年，香港回归。香港大地产商纷纷涌入深圳，如新鸿基、和记皇甫。

　　1998年，被视为中国房地产市场化的元年，这一年“福利分房”寿终正寝，“商品房”成为主旋律。抓住90年代的尾巴和最后的时机，海伦堡、时代、佳兆业相继创办。

　　1998年的万科虽为内地上市房企第一，致富技能不如合生。仅广州一地，合生系开发的项目就有20个，销售面积超过600万平，加上北京、广州项目，总额超过1000万平。这个数字在内地民营开发商中，无人出其左右。合生在广州一地的利润超过万科全国五城总和。

　　在广州，规模上能叫板合生的是另一只老虎富力。自从1998年步入快车道，富力自1999年起连续三年斩获广州销冠头衔，这场两虎相争的战役，一时间高低难分。

　　而此时，从顺德方向杀来了另一只猛虎。

　　1999年，在顺德碧桂园项目大获成功后，作为挑战者的杨国强开道广州，打造广州碧桂园。到了广州，杨国强大量引入职业经理人，单策划经理就招了12人，被内部称为十二门徒。第二年春节，广州碧桂园开盘，以每平3000多元的均价推出花园洋房，这个价格低于部分同地段的平层。

　　因为超低价，碧桂园创造了70栋楼两月售罄的奇迹。经此一役，杨国强成了广州同行口中“那个可怕的顺德人”。

　　猛虎们打斗正酣，又来一头猛兽。来者正是霸主黄文仔。

　　2000年，黄文仔的星河湾横空出世，这个为少数人雕琢的豪宅项目，被黄文仔打造成了地产界的劳斯莱斯，分散式的组团花园、全社区立体绿化，让每一栋建筑都成为观景楼王。开业界先河的星河湾声名鹊起，成为广州楼市翘楚。交房时，黄文仔史无前例聘请国际大师定造了交楼标准，再次于地产界掀起巨大冲击波。

　　从此，星河湾就像中国豪宅的教科书，每个进入高端市场的房企都要拜读一番。一时间，20万人涌华南，满城尽道星河湾。

　　从1991年万科上市成为地产第一股，到1994年碧桂园建学校开配套建设先河，再到2000年星河湾引领豪宅风向，粤系的每一小步，都是中国地产界的一大步。就此，历史挥笔写下：中国地产看华南，华南地产看粤系。

　　同时期，羊城还有另一个人被拿来和黄文仔相提并论，就是有着“最牛散户”之称，学建筑出身的海伦堡掌门人黄炽恒。有人说黄炽恒早些年炒股挣的钱，比海伦堡挣的要多。就是这样一个酷爱炒股的老板，也曾被誉为番禺的高端王。

　　眼看群雄并起，合生和富力意识到围斗广州将如困兽之争，该换个山头了。

　　05

　　北伐之路

　　1999年的9月，广州2000公里外的北京已是凉秋，朱孟依在王府饭店两次约见海南五兄弟之一的谢强，力说谢强为其在北京开疆拓土。

　　此时的朱孟依在广州开发了十几个项目，在地产界声名远播，王石更是赞叹：合生才是地产界的航母。经历过海南大逃亡的谢强深谙大船行稳，与朱孟依约法三章后披挂上阵。

　　继万科之后，合生成为粤系房企中的北伐先锋，并且气势凌人。

　　2001年，在谢强带领下，合生珠江系披荆斩棘，在北京拿下五块大型开发用地。两年内，谢强帮助朱孟依的合生珠江系在北京签下了5500亩地，总开发面积370万平，没有房企可以望其项背，更早进入北京的万科在当时也只有三个项目。不过，功高盖主的谢强挂帅三年便离开了珠江，随后转到富力麾下。

　　决定走出广州的富力，并没有第一时间北伐。2001年，张力、李思廉先是到了上海、南京、杭州找地，一无所获才决定进京。但是，此时北京地产开发企业多达4000家，想在剧烈的竞争中站稳脚跟并不容易。

　　踌躇一年后，富力终于在2002年踏出挥师京城的第一步，也是惊世骇俗的一步。

　　2月28日，富力以32亿拿下广渠门东五厂地块，技压华润和潘石屹的SOHO中国，这只凶猛的华南虎瞬时名动京城。不久后，奥园、星河湾、金地、华侨城、中海也陆续加入北伐军团。

　　说起金地，在2001年的时候它不露声色上市了，是房企上市禁令松动后，得到推荐上市的三家房企之一。早早上市，使金地拥有先发制人的优势。后来的故事大家都知道，金地与招商、保利、万科成为四大地产龙头股，俗称“招保万金”。

　　2003年，随着房地产成为支柱产业定调，资源开始涌入地产。大家意识到风口之下躺着都能赚钱，于是制造业、服务业也开始炒地皮，各行各业蜂拥而至。

　　海尔做地产、苏宁做地产、国美做地产、七匹狼做地产、奥康做地产、娃哈哈做地产．．．．．．

　　神奇的地产行业，让七十二行最终殊途同归。杨国强的老乡何享健同样按捺不住，美的在2004年也做起了地产。

　　2004年，那是一个秋天，王石在西湖边的浙江宾馆问某个大佬，“我的父亲是行政官员，我的母亲是锡伯族妇女，我也没受过商业训练，我以及我们这代人的企业家基因是从哪里继承的？”

　　大佬笑了笑，竟也答不上来。

　　就在这一年，内地首家销售破百亿的房企诞生了，粤系朱老农的合生。也是这一年，媒体披露了中国十大暴利行业，房地产成为暴利之首，开发商开始被妖魔化。

　　虽然粤系已经陆续北伐，慢半拍的龙光在此时才走出汕头，进军深圳。2003年，龙光以2.86亿元拿下深圳宝安中心区一宗地王，正式拉开扩张版图。

　　在广州，合景泰富“天价”投得珠江新城两幅地皮，这个创办了9年的公司才算打出了名气。

　　2004年，王石和任志强被刘晓光拉去了阿拉善，光秃秃的腾格里沙漠带给他们的震撼比楼市的起伏更大。与此同时，王石身后的万科正在被同行不断“挑衅”。

　　血气方刚的孙宏斌带着顺驰开始全国性扩张，并扬言三年内超过万科。从金田到顺驰，这些挑战者都没能像王石征服珠峰一样征服万科。

　　2005年，万科以18.5亿的代价受让浙江南都项目，完成了当时地产界最大的一次并购，并借此进入浙江市场。挑战者却走入穷途，孙宏斌股权遭路径收购，顺驰黯然离场。

　　对于这位挑战者，王石不吝赞美之词，他觉得孙宏斌的过人之处在于有着从低谷再跃顶的能力。

　　06

　　燃情岁月

　　“痛快去爱、痛快去痛，痛快去悲伤、痛快去感动．．．．．．”

　　2005年，SHE一首《痛快》萦绕大街小巷，让地产界深感痛快的是一个叫“百亿”的东西。

　　随着合生在2004年率先销售额过百亿，此后两年，万科、富力、中海、金地也纷纷跻身百亿俱乐部。到了2006年，销售额过百亿就像一道无形的门槛，借以判定谁才是一线房企。

　　跻身百亿豪门后，李思廉、张力眼中的竞争对手是和黄、长实等亚洲大鳄级别的开发商。合生已经不被张李视为对手。富力的底气来源于即将进行的扩张。它看到了万科成功的法门。

　　从2004年91亿到2007年523亿，万科的销售额四年猛翻5.7倍，这一切归功于全国化布局。万科之猛是当时楼市疯狂的写照，以万科为代表的粤系开始在土地市场肉搏。

　　2007年7月，东莞塘厦以6.4亿底价竞拍，万科最终以26.8个亿斩获，成为广东地王。

　　9月，战场转移到800公里外的福州，经过239轮争夺，万科又以27.2亿拍下福州五四北地块，制造了福州地王。

　　镜头再次拉回广东，同样是在9月，富力地产和深圳鼎力豪掷47亿，竞得佛山东平新城64万㎡地块，成为片区总价地王。

　　在二三线城市突击拿地的恒大，土储比2006年增长了9倍。农村包围城市的碧桂园，2006年土储可建面积已达1800万平，高居全国第四。雄赳赳、气昂昂，碧桂园一鼓作气于2007年赴港上市，上市当日市价升浮37%。

　　作为粤系后起之秀的恒大、碧桂园，此时已然燎原。

　　07

　　风暴中转身

　　2008年1月，新的日历方才翻开，一场大雪扑面而来。雪灾中的南方，寒意侵人。5月，万物开始复苏，一场地震又将13亿人推入悲恸之中。8月，奥运圣火在北京点燃，激情和喜悦重现。

　　对于地产界，金融危机之下的2008年没有喜悦。

　　富力的47亿佛山地王退了。因为没能按时缴清土地款，佛山市国土部门收回地块。富力2.4亿元保证金被罚没。富力现金吃紧，负债比率高达140%。

　　万科带头降价了。为了回笼资金，有的楼盘降幅达20%。富力跟进降价，在广东的6个楼盘同时搞联展优惠。

　　银行停止对合生放贷。朱孟依受黄光裕案牵连消失了9个月，到2009年春节期间，没有老板决策的合生，走到了生死存亡的关口。

　　豪赌的许家印还没将地王捂热，抬头撞上了暴风雪。2008年1月8日，恒大通过上百轮竞价，最终超过底价8倍，以总价41亿将广州员村的绢麻厂地块斩于马下。

　　随之而来的是全球性的经济衰退，全国楼市悲鸣共振。该地块周边楼盘也迅速降价，许家印在缴款期限到来前仅付了1.3个亿。

　　许家印深知这块地赚不到钱，囊中羞涩的他谋划退地，最终没退成。经过2006年和2007年拿地潮后，恒大待开工项目达到37个，加上赴港上市受阻，许家印的资金缺口达到120个亿。为了稳住阵脚，许家印开始奔走香港和深圳找人借钱，但都吃了闭门羹。

　　随后，恒大全国13个项目打七五折销售，企图迅速回笼资金自救。很多人说，许家印熬不过2008年的冬天，许家印自己也没底。

　　上帝有时让人抓狂，有时让人疯狂。就在大家都说许家印熬不过2008年冬天的时候，4万亿像一颗速效救心丸，把许家印和众多房企从死亡线上拉了回来。粤系房企们开始上演新一轮的速度与激情。

　　2009年5月21日下午，北京国土资源局2楼，热闹的景象打破小楼以往的宁静。作为北京2009年挂牌出让的首块市中心用地，备受瞩目的广渠门外10号地即将拍卖。

　　竞拍从下午3点半左右开始，竞拍前，起始价仅为29925万元的地块报价达到7亿元。交易大厅人头攒动，一度造成堵塞。这样的场景只在2007年土地拍卖现场上演过。最终，富力以10.22亿拿下，力压万科、奥园、金地、合生等粤系同门。

　　11月，一年前上市受阻的恒大成功挂牌港交所。许家印的股票受到热捧，公开发售超额46倍，凭借422亿元资产，许老板第一次荣膺首富。

　　有意思的是，2008年捉襟见肘的许家印找王石借钱，被拒绝了。许老板有钱后，对万科一路买，2016年时，恒大对万科的持股比例已高到14.07%，位列万科第三大股东。不恋战的许家印最终把股权全部转给深圳地铁，远离了宝万之争。

　　在2008年这场风暴中，粤系也走向分化，有人完美转身，有人迷失其中。

　　合生在销售达到180亿的最高峰后，开始走下坡路。从2009年起，无法力挽颓势的合生，在五年换了三任总裁，动荡不已中走向困境。2012年，合生以104亿勉强维持在50强榜单。到了2014年，百强榜单再无朱孟依，曾经的华南五虎之首已经掉队，消失于密林。

　　与合生一样没落的还有战略失误的星河湾。2010年，在一线城市取得空前成就后，星河湾选择了土豪城市鄂尔多斯和太原，无奈煤炭价格下跌，民间信贷资金链断裂导致煤炭企业主破产，星河湾的豪宅失去了客群，黄文仔遭遇滑铁卢。

　　2009年，碧桂园、金地、雅居乐、富力、华润、销售额均突破200亿，恒大突破300亿，中海、保利迈上了400亿台阶。领头羊万科以634亿居第一位，高处不胜寒。销售top15榜单，粤系占据9席。

　　凭借226亿元销售额，雅居乐在2009年杀到榜单12强。海南清水湾单盘年销售额64亿元，成为闻名海内外的“中国第一盘”，同时成就了雅居乐。此后，粤系房企抢尽旅游地产风头，富力公主湾、恒大海花岛、碧桂园森林城市，超级大盘遍地开花。

　　2010年，万科销售1026亿，成为第一家千亿房企。

　　拿出销售额527亿中的一个亿，许家印买断广州足球俱乐部全部股权。一年后，恒大首获中超联赛冠军，资本的力量不可小觑。

　　此后一发不可收拾，恒大实现中超7连冠，并两次斩获亚冠联赛冠军，恒大在地产行业之外大放异彩。当许家印从美国请回郎平，并支持与恒大还在合同期内的郎平任教国家队时，内幕君看见许老板身上闪着男神的光环。

　　到了2013年，销售超千亿的房企达到3家，万科继续稳坐头把交椅，绿地、保利分列二三。50强的榜单门槛升至100亿，曾经的百亿俱乐部不再为人乐道。

　　此时，粤系主流房企的格局基本形成。第一阵营是进入Top10的万科、保利、中海、恒大、华润、碧桂园；第二阵营是稳固在Top20的金地、招商、富力、雅居乐。第三阵营是挤进top50的佳兆业、合景泰富、华侨城、越秀、卓越，以及在50强外徘徊的奥园、时代、龙光。

　　默默无闻的龙光，在2014年被一则消息引爆。

　　福布斯财富榜发布，年仅24岁的纪凯婷打败Facebook联合创办人，以13亿美元的身价，一跃成为全球最年轻的富豪，铺天盖地的报道围绕着纪凯婷和龙光。纪凯婷正是龙光创始人、最大股东纪海鹏之女。

　　这一切都是老父亲的精心铺设。上市之前，纪海鹏将纪凯婷调任为龙光地产的非执行董事，让纪凯婷持有龙光地产85%的股份。不由得让人想起把股份转给女儿的杨国强。

　　多年之后，除了吴亚军，地产界女掌门还看粤系。

　　08

　　风云再起

　　在河南农村，有一首流传很广的民谣，歌名叫《小槐树》。歌词十分荒诞离奇，“小槐树，结樱桃，杨柳树上结辣椒”。

　　显然，小槐树结不了樱桃，杨柳也结不出辣椒，荒诞离奇的恰恰是人类。2016年，一个毫无参政经验的地产商当上了美国总统。

　　这一年，风起云涌的中国楼市有四个词载入史册：销售额11.8万亿、地王340块、总价地王310亿、单价地王14.3万。在楼市记录一项项刷新的背后，粤系房企功不可没。

　　2016年，全国商品房销售额创历史新高，达到11.8万亿元，同比增长34.8%。放在2013年，相当国内一季度的生产总值。

　　这11.8万亿中，恒大、万科、碧桂园瓜分了一万多亿，三巨头销售均破3000亿，形成三足鼎立之势。许家印转过身却发现，融创、碧桂园、旭辉、华夏幸福的二股东，来自深圳的平安才是最大的地主，湛江马明哲才是那个站在地产食物链最顶端的男人。

　　2016年6月8日，龙光以140.6亿元拿下深圳光明新区地王，楼面价2.7万元/平方米。

　　8月17日，上海静安中兴地块拍卖，吸引18家房企龙虎相争。经过400多轮争夺，融信以110.1亿元拿下，14.3万每平创下最贵单价地王纪录。台前创造记录的是融信，幕后轮番叫板、推波助澜的是雅居乐、万科、合景泰富、保利、招商、华润等粤系房企。个把月后，万科花了54亿聘金联姻融信，花最终还是落到粤系家。

　　8月29日，深圳炸出310亿的全国总价地王。招商和华侨城联合夺标。

　　11月9日，金地与保利几番周旋后，以总价47.4亿元斩落天津南开双峰道地块，楼面价高达5.61万每平，荣膺天津最高单价地王。

　　风起云涌的2016年，但闻新人笑，也见旧人哭。完成与孙宏斌的世纪交易，王健林壮士断腕走下神坛。富力甩出199亿接过王健林77家酒店。和王健林一样落寞的是陷入万宝之争的王石。

　　房住不炒的紧箍咒更紧了。2018年，大家的理想开始变得简单。杨国强宣布慢下来，郁亮只想活下去，生猛的孙宏斌仿佛一夜老了，他淡淡地说：安全第一。

　　许家印曾说，严冬过后的春天最明媚。

　　那一年是2009。

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