中建投信托谭硕：资产证券化是不动产信托的发展方向

　　新浪资管讯 7月20日消息，“2019中国资产管理年会”在上海召开，本次年会的主题为“金融供给侧结构性改革与高质量发展”，中建投信托总经理谭硕出席“不动产基金主题论坛”并发表主题为《不动产信托的转型三方向》演讲。

　　谭硕表示，现在不动产信托占到整个信托业管理规模的12%左右，如果看底层资产还要高于这个比例，已成为信托业行业非常重要的基础资产。而展望不动产信托的未来，地产股权投资、资产证券化和不动产基金都将是重要的发展方向。

　　以下为演讲全文：

　　谢谢主办方，谢谢邓总和邹总的邀请。这几天信托处于高光时刻，但是我们还是要来展望不动产信托的未来。

　　今年是中国信托行业发展的40周年，发展最快的就是07年到现在的10年左右。07年当时管理规模不到1万亿，到目前的20多万亿，发展的速度是比较快的。我们看到现在房地产的不动产信托占到了整个管理规模的12%左右。如果看底层资产应该高于这个比例，已经成为了中国信托业行业资产管理非常重要的领域和基础资产。

　　不动产信托的增长、发展正好和中国城镇化高速发展一致。中国的房地产不动产信托很好地支持了中国的城镇化发展。但是从目前的不动产信托现状来看，概括起来应该是几个特点：一是“两多两少”，投向单个的具体项目比较多，具有非常强的项目融资特点，投向多个项目的基金化运作比较少。另外我们的基础资产住宅是比较多的，特别是增量的住宅比较多，投向商业以及其他多业态是比较少的。当然不动产信托下一步的发展，我们认为当前的市场会发生一些比较大的变化，一是不动产存量是非常大的，不动产的存量不完整统计180万亿的市场，从业态上来讲涵盖了现在的消费、数据中心等等。大量的存量不动产都需要金融服务。

　　二是去杠杆。防范金融风险是非常长期的过程，将对金融机构的行为产生长期的影响。这也是我们今后非常长一段时间在不动产信托上宏观环境的变化。

　　三是信托行业的转型发展。这是很有意思的话题。刚才王理事长从经济学的角度已经推演了今后十年，甚至更长的时间。金融资产快速增长推演了非常大的发展趋势，信托行业也一样。昨天信托登记公司已经出台了信托收益权帐户的实施细则，这是我们这个行业非常基础的制度，但是影响是非常大的，它将意味着通过一段时间的建设，今后的信托不再是一个非标产品，可能会成为被监管层认可的证券。如果信托行业的基础资产成为了一个可以流通的证券，我们目前以融资信托为主的不动产信托将发生非常大的变化。这也是下一步不动产信托发展过程中非常大的制度变化。监管层不断地推行这样的变化，从非标到标准，从间接融资到直接融资的转变。

　　作为中建投信托来讲这几年也做了一些探索，主要是在这几个方面：

　　一是地产的股权投资方面。这些年我们和保利、招商比较好的合作伙伴进行合作，最近我们也和朗诗进行这方面的探索。

　　二是资产证券方向是非常明确的。这几年我们在ABN的业务上也跟很多的合作伙伴进行共同的推动。这里边的基础资产除了酒店还有一些长租公寓，还有一些产业地产。

　　三是不动产基金。这几年我们和很多优秀的不动产管理人一块合作了一些产品。最近我们跟青杉资本也正在合作准备。

　　从我们近几年的探索情况来看不动产信托的转型除了监管层基础的制度建设来讲，信托公司的能力建设是非常重要的。从我们的体会来讲有四个方面：

　　1，人才，目前不动产信托的发展和转型需要产业属性和金融属性融合的专业团队。在这方面邹总的平安不动产是我们整个行业的典范，他们的产业属性是比较强的。同时他们的金融也是很强的。

　　2，资产的管理能力和获取能力。王理事长讲以未来现金流为基础资产的所谓收益权资产确实在主动管理、风险识别、筛选模型方面需要一些独到的认识。

　　3，财富。能够实现多元化的自荐配置，需要不同的资金和资产的撮合能力。

　　4，投后管理。不动产信托融资信托主要取决于主体，如果今后主要以收益权，证券化的形式管理资产的话，投后管理是非常重要的。这也是我们这几年的探索过程中的体会，特别是资产处置的能力已经成为资产管理机构非常重要的一部分了。

　　这几年的探索我们最大的体会就是中国的不动产市场可能会保持20万亿左右，非常好的，非常大的市场。在这个市场里边需要金融和产业不断地融合，包括金融行业内相互的配合和支持，我们共同把这个市场做大做强。

　　谢谢大家！

责任编辑：张译文