朗诗集团田明:中国房地产逐步越过顶峰 走向稳定发展

　　新浪资管讯 7月20日消息，“2019中国资产管理年会”在上海召开，本次年会的主题为“金融供给侧结构性改革与高质量发展”，朗诗集团董事长田明出席“不动产基金主题论坛”并发主题演讲。

　　田明表示：“根据中国房地产的走势，我们感觉未来中国的经济会离开高速的增长区。中国的房地产也会逐步地越过顶峰，开始走向长期、稳定的发展。”

　　以下为演讲原文：

　　大家下午好！

　　朗诗成立于2001年底，一直是一家非主流的房地产公司，现在是不是一家房地产公司也不太确定了。2004年朗诗开始走上绿色科技地产小众化的发展道路，发展的顺风顺水。到了2012年根据中国宏观经济形势，根据中国房地产的走势，我们感觉未来中国的经济会离开高速的增长区。中国的房地产也会逐步地越过顶峰，开始走向长期、稳定的发展。

　　所以在2012年的时候朗诗提出了“深绿发展战略”。在房地产的绿色开发、绿色建筑技术的服务、绿色养老、绿色金融方面提出了自己的探索和方向。

　　朗诗是一家说了就做的公司，到2013年朗诗做了一系列的战略展开：一是收购了HK106，为朗诗的地产业务找了上市的平台；二是进入了美国市场；三是成立青杉资本；四是开始着手探索养老业务；五是把朗诗内部做绿色建筑技术的能力单独成立了一个公司，叫朗绿科技。

　　到2014年的时候在房地产业务方向，在绿色科技地产传统主营业务上提出了转型升级的目标，产品差异化、资产轻型化、收益多样化。产品差异化是指我们继续把绿色建筑做得更好，领先于市场，向社会提供更多的绿色的、节能的、舒适的健康的建筑。资产轻型化是利用我们在产品差异化上具有的市场竞争优势，实现小股操盘。我们有三种模式，一种是五五开的，一种是30%的股权，还有一种是几乎没有股权的，最后是小股操盘。这样就实现了收益的多样化。我们既有股权带来的投资回报，也有开发服务费，也有产品整合费，也有超过目标收益的分成。

　　从2014年开始提出来这个部分，2014年的时候朗诗地产所有项目百分之百的股权全是朗诗的。但是到2015年底的时候这个指标降到了70%，到2016年年底的时候这个数据降到了40%，到2017年底的时候这个数据降到了30%，2018年、2019年一直维持在30%上下。以后朗诗绿色地产、小股操盘在所有朗诗操盘项目中综合的持有比例大概就是30%上下。

　　这个数字也跟美国的房地产行业相当，美国的地产商很少有一个项目百分之百股权全是自己的，一般都是合作，都是各种投资人组合。美国开发商在自己项目上的平均权益是30%。所以朗诗目前地产基本上权益跟美国的平均权益是相当的。

　　到了2015年我们把朗诗的绿色技术部分整合成了“朗绿科技”。到2016年底朗诗开始进入了长租公寓的市场。到2017年底朗诗进行了五年的探索以后，把养老业务开始作为一个独立的事业部，走出了南京，进入了北京、上海、广州、苏州、杭州等等城市。朗诗的养老是以服务为根本的，资产的形态既有重资产的，也有中资产的，也有轻资产的。

　　到2018年朗诗把原来属于地产公司的物业公司作为一个独立的业务进行培育。目前朗诗整体的业务形态，我们给自己的定位是绿色开发服务商和绿色生活运营商。在中国地产、美国地产，以及青杉一部分的重资产项目我们是开发商和开发服务商。然后在养老，在长租公寓，在物业服务等等方面我们是绿色的生活运营商。同时朗诗有一个兄弟，就是刚才介绍的朗绿科技，这个公司不是朗诗集团的子公司，而是一家独立的公司，它成长于朗诗，但是是一家独立的公司。这是一家要成为世界领先的绿色建筑解决方案的服务商。用我们过去发展当中形成的技术能力作为一家方案的服务商。

　　为什么提出的是世界领先？因为在这个领域一方面市场非常的广阔，是一个蓝海。另外一方面目前没有强大的企业存在，朗绿目前就是这个行业里边已经处于领先地位的。所以作为企业的愿景，如果提的是中国领先，那么就没有号召力了。所以我们提出的是世界领先。同时由于中国一年新的建筑量有22万亿平方米，全球的新建建筑也就是40亿平方米。所以中国一家的新建建筑占了全球的一半还多。如果能在中国取得领先地位也是有希望成为全球领先的基础服务商的。

　　之所以把朗绿单独设立，是因为有两个原因，第一个是因为一个科技型的公司很难从开发商的内部土壤里边成长起来。开发商的环境很难长出一个科技型的公司出来。前面试过好多次，但是总是不理想，所以后来下决心把这个部分拿出来单设。第二个原因是朗诗被看成是一个房地产为主的公司，如果我们用朗诗设立朗绿科技的话，有可能影响了朗绿科技将来在资本市场上的发展，影响了它的选择。比如说在中国本土上市的话，照目前的政策我们是不可以让一个房地产商的子公司，哪怕你是搞绿色科技的，也不会让你独立上市。所以我们为了避免这一条就单独设立了一个新的公司。

　　目前中国地产是绿色差异化的一家公司，商业模式上是小股操盘。另外朗诗从2013年进入美国，目前是中国房地产企业在美国本土市场落地最成功的公司（不知道是不是之一）。我们目前在旧金山的湾区、洛杉矶地区、纽约地区，以及美国的地五大城市亚历山大的凤凰城一共有大小41个项目，美国本土团队的员工有200余人，这项业务在美国发展的很好。以后朗诗的地产将在中国和美国两个大的市场平行展开。

　　朗诗的青杉资本跟平安不动产有了很多合作，目前青杉资本管理的存量资产是100亿，主要用于目前支持朗诗的地产做困境资产的收购，做一些资金的合作，也支持长租公寓，支持存量改造跟办公楼的项目。朗诗的长租公寓目前是做集中式长租公寓的，大约排在前五位，开出的房量4万多间，分布于13个中国最主要的一线和强二线城市。同时我们的房院全部是合规物业，没有瑕疵物业，已经投入运营的有15000间，稳定运营的出租率百分之八九十，在行业里边是比较高的。

　　朗诗的养老是常青藤，机构里边主要有三种老人，一种是失能或者失智的老人，第二种是半失能、半失智，第三种是总体上还行，就是老了。有基金管理的重资产模式，也有委托服务的轻资产模式，但是我们的核心能力主要是在养老服务上面。同时我们还提供了对长者上门的服务，以及日间照料中心，就是通俗讲的养老院。

　　朗诗的第六个事业部门是绿色物业，朗诗绿色物业目前在管的面积有2000多万方，现在还在迅速的发展之中。2018年的时候我们提出了一个发展的目标，希望朗诗的物业能够尽快的在香港独立上市。朗诗的绿色科技公司会选择在中国A股主板上市，目前这两项工作都已经开始启动了。

　　朗诗一直在绿色、环保、节能方面，包括对客户的舒适、健康、便利方面做了大量的投入。这是朗诗位于太湖边上的太湖基地，这是住建部四大绿色建筑基地，也是长江流域中下游地区唯一的绿色建筑基地。这是我们位于基地里边做的全球亚热带地区第一栋被栋房。这个项目获得了中国绿建三星最高标识，也获得了德国DGNB铂金奖，也获得了世界银行的认证，几乎不消耗能源，但是非常舒适。

　　这是朗诗在华北的被栋房体验中心，这是我们做的没有任何人工添加物的一栋建筑，它特别适合过敏性体质的人群使用。左边是南京的帕多瓦住宅，是一个非常领先的绿色建筑。我有一次曾经陪一个绿色代表团去参观，他说中国在绿色建筑方面没有落伍于世界。

　　右边是一个存量公寓，我们把它改造了，这个建筑从旧建筑变成一个舒适、节能、健康的新建筑。这是我们两款最新的产品线，我们还有铃珑屿项目。下面一张图是我们在上海虹桥边上商务园区的IBP的朗诗上海总部。这个楼是收购来的存量建筑，我们把它做了改造，我们还做了很多实验，它是一个智能化的楼，可以自己的总结经验，去提高。这个楼同时申请了四大建认证，实现了LEED+WELL双铂金+绿建三星+DGNB四大认证体系，同时满足全球四大体系的要求仅此一座。

　　这是一个写字楼的小区，其中有一栋是朗诗在南京的总部，这栋楼将实现智能建筑，一年四季空调很舒适，最后不仅不消耗社会能源，还能够输送能源出去。

　　朗诗重要的合作伙伴就是平安不动产，我们在各个方向上做了广泛的合作。我就以平安不动产和朗诗创新方面的结合做一个介绍，在地产方面我们也一起增持股权做了一些项目。我们在美国业务上也跟平安联手一起做了波士顿的这栋建筑，这栋建筑旁边就是哈佛医学院，在这边是一个球场，是当地的标志性建筑，操作的挺成功。

　　我们跟平安不动产在长租公寓领域进行了多次合作，跟周总也签署了平安不动产和朗诗的战略合作协议。这是我们和平安不动产在长租公寓方面，在一线核心地段做的一些合作项目，有上海的、南京的、广州的项目。

　　朗诗和平安不动产还做了50亿规模的REITs项目，已经发行了大概10个亿。这是我们通过并购基金一起收购的广州的解放大厦项目。同时朗诗还在杭州做了一个大型的城中村的改造，改造好以后里边会入驻1万多年轻人。这是目前全国最大租赁型的社区运营。这些项目朗诗在探索中，也都及时的跟平安沟通，寻求新的合作模式。

　　同时朗诗的常青藤业务在完成探索开始全国化布局以后，我们也跟平安以及其他的寿险机构进行联系，积极探索合作的模式。我们跟平安合作还有上海的张江嘉利大厦，我们把它进行重新改造，让它焕然一新，将来等到租金很好以后我们有可能选择一个价位再去退出。

　　同时平安不动产也战略性的入股了地产的上市公司HK106，是朗诗集团以外第二大股东。借这个机会祝贺平安不动产基金成功发布，也期待跟平安不动产和各家金融机构进行深入的合作。谢谢各位！

责任编辑：张译文