意见领袖 | 姜兆华
6月20日，国家住建部召开视频会议，明确县级以上地方国资企业按照“政府主导，市场化运作”原则，收购已完工尚未销售存量新房作为保障房。此举被媒体称之为“一举多得”的良策。但这一做法也同样值得商榷：一是收储资金到底从哪来？二是房价会否因此大涨？三是收储房源究竟如何退出？
一、收储存量房：钱到底从哪来
地方国资企业收购未销售存量房作保障房，人们最关心的是资金从哪里来？住建部给出的答案是：合理利用金融政策，确保资金能够平衡，项目可持续发展。一句话，从银行贷款。此前，央行印发《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》。近期，央行发言人在国务院新闻发布会上表示，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。从逻辑上讲，地方国资企业收储未销售存量房，一方面可以加速房地产去化，解决房地产开发商资金周转问题；另一方面又可以减少重复建设资金、节省时间成本，解决保障房建设问题，的确不失为一举多得的好办法。
但收储存量房牵一发而动全身，涉及很多具体问题，比如收储价格买卖双方会否达成一致，收来存量房子如何经营，如何变现退出等。在财政吃紧背景下，地方国资企业是否有动力收储布局这一重磅资产？地方国资企业是否有能力消化这一资金占用？毋庸置疑，收储房变现退出很可能遥遥无期，姑且不论贷款本金如何偿还，就是贷款利息也是一笔不小的负担，贷款到期后如何续转、如何保证收购资金稳定和可持续性，这些问题均需统筹考量。
二、收储现房：房价会不会涨
收购存量未交付新房其本意为房地产公司去库存，缓解房地产企业资金压力。但收储资金总量有限，按照央行安排3000亿再贷款规模，可撬动银行资金最多5000亿，按最理想结果测算，最多满足房地产企业5000亿资金流动性支持。目前房地产市场资金需求保守估计5.8万亿，5000亿增量资金对于房地产企业资金缺口而言，无异于杯水车薪。收储未销售存量房会加速房地产却化进程，节省保障房建设资金，但不会从根本上改变房地产销售的市场预期。
在经济不确定的背景下，房价下行最根本原因是市场预期下降，居民实际收入水平下降，通胀预期走强，居民消费降级；高收入人群不愿意买房、低收入人群没钱买房，靠收储未销售存量房很难托起房价。
三、收储交易机制：或改变住房供求关系
收储未销售存量房最大痛点是收购房源的经营与退出机制。在住建部指导意见中，强调收储存量未销售新房做保障房，现实情况却是一手房库存积累过大，收购存量未销售现房作保障房，对房地产刚需人群本身就是一种分流。
收购一手新房与二手房最大差别是受益人不同。收储一手存量房源受益人是房地产开发企业，可加速房地产存量房去化进程，改善开发企业资金困境，但对居民消费没有实质性拉动。收购二手房受益人是城乡居民，国家收储资金直接转化为居民个人售房收入，提高居民财产性收入，售房人可借此升级个人消费水平，或购买改善型住房。有媒体报道，青岛等一些城市试点参与“以旧换新”购房活动，将收购存量二手房房源用作市场化租赁住房、保障性住房等用途，以此促进一手房销售。
从收购房退出机制考虑，二手房地理位置分散，社区生活配套成熟，装修改造成本低，可满足不同阶层社会需求，与收购存量一手房相比，二手房无论出售出租机会成本更低。理论上讲，当区域二手房市场供大于求，价格出现下行时，地方国资企业可收购二手房减少市场供应，稳定二手房市场价格，从而间接影响一手房市场价格走势；当二手房市场供不应求时，地方国资平台可抛售二手房增加市场供给，平抑二手房价格，从而间接影响一手房市场价格走势。因此，重点收储二手房源，建立收储交易机制，或可改变住房供求关系。
(本文作者介绍：EFP金融管理师，山东师范大学特聘教授、硕士生导师，资深金融从业者)
责任编辑：张文
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