金融资产管理公司参与房地产风险化解的功能与实践

　　意见领袖丨中国信达研究之声

　　本文作者：谢海生（中国信达首席不动产研究员）

　　房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响，是国民经济的重要支柱产业。自2021年下半年个别头部房企出险以来，土地市场持续转冷、房地产市场活跃度骤降，风险持续释放和蔓延。去年成为自1998年房改以来第一个房地产开发投资同比下降的年份，商品房销售额也从2021年的18.2万亿元下降到13.3万亿元。当前房地产市场风险隐患仍然较多，防范化解房地产风险、确保房地产市场平稳发展是有效防范重大经济金融风险的重要组成部分。金融资产管理公司作为化解风险的“消防队”和专业机构，受到市场广泛期待、也大有可为。

　　一、参与房地产风险化解的重要意义

　　金融资产管理公司因处置银行不良资产而生。作为国家金融安全网的组成部分，金融资产管理公司积极参与房地产风险化解既是立足“两个大局”，增强金融报国情怀和事业心责任感，完整、准确、全面贯彻新发展理念，适应新时代新形势新要求，主动担当作为的职责所在；又是聚焦主责主业，强化不良资产处置核心功能，重塑发展模式、实现可持续发展，“积极探索完善中国特色金融资产管理公司高质量发展之路”的必然要求；还是化解金融风险、服务实体经济、“保交楼、稳民生”、盘活低效资源、畅通产业链，促进房地产行业健康发展和良性循环的重要举措。

　　二、金融资产管理公司的核心优势

　　金融资产管理公司自1999年成立以来，收购的银行不良资产涉及大量不动产抵押、烂尾楼项目，在房地产项目风险化解、企业重组纾困、危机救助等方面积累了丰富经验，在资源整合、资金支持、品牌输出和价值修复方面具有其他机构不具备的优势。

　　一是强大的综合协调和资源整合能力，有助于解决复杂问题。房地产行业相关产业链条长、涉及范围广，而房企是整个房地产链条的核心，与政府、金融机构、上下游产业和购房人等几乎所有主体相关。当房企出险后，各利益相关方都有基于自身利益的合情合理诉求，但这些合理诉求加总在一起有时会产生“合成谬误”，这是造成房地产风险难以化解的重要原因。金融资产管理公司具有综合功能平台和全国性网络，能够利用跨界资源“破圈解链”，从“法律+金融+产业”维度，统筹兼顾各利益相关方的诉求，并根据受困房企的风险类型以及项目端的实际情况，量身定制风险化解思路和解决方案。

　　二是具有资金优势，化解风险需要引入增量活水。在行业下行期，“高杠杆、高负债、高周转”的房地产开发经营模式容易放大失误，使风险蔓延加快、影响加大。房地产是资金密集型行业，在被动去杠杆阶段，金融资源收缩、资金链紧张，房企自身经营问题，如城市布局失误、过度扩张、盲目多元化等，容易暴露、放大，引发企业流动性困境，进而导致债务危机。现阶段，出险房企项目超融、交叉担保、资金抽逃等问题突出，拥有增量资金和专业能力的金融资产管理公司在化解相关房地产风险上具有突出优势，可以发挥逆周期金融调节功能，以时间换空间、跨周期运营等方式降低经济波动，稳定行业发展。

　　三是具有信誉优势，能够增强需求端的信心。自房地产风险暴露和蔓延以来，在一段时期内，随着预期和信心的进一步下挫、多数房企流动性持续紧张，逐渐从个别头部房企出险蔓延到几十家房企出险，即使是监管部门认可的优质民营房企也出现了一定困难，很大程度上是因为购房者信心不足，担心烂尾风险、造成泥沙俱下。专业的机构做专业的事，专门处置不良资产、具有央企背景的金融资产管理公司品牌和专业能力受到业界认可，其介入从一定程度上意味着风险相对可控，有助于信心的建立和恢复，通过信誉加持，在经营端、融资端和消费端都有助于企业或项目恢复正常。

　　四是具有复合能力，可利用各种金融工具、产业资源提供量身定制的解决方案。经过二十余年的发展，金融资产管理公司在房地产风险化解上积累了专业能力，具有人才、网络和案例等诸多优势。特别是房企负债端涉及银行等金融机构的大量债权，金融资产管理公司过往积累了丰富的处置经验，金融工具丰富。与此同时，对当前房企出险原因及项目情况有比较深入的了解和分析判断，可借助旗下专业房地产平台或联合优质房企，通过产业和金融的结合，更快速、更有效地化解风险。

　　三、参与房地产风险化解的模式与实践

　　金融资产管理公司以“问题债权收购、问题项目盘活、受困企业重组”为切入点，落实“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，在服务实体经济、参与房企纾困、防范化解金融风险等方面发挥了积极作用，形成了典型风险化解模式和实践案例。

　　一是积极参与地方政府主导下的区域纾困及大型房企集团纾困，保交楼、保稳定。例如，信达公司深入对接广东、河南、安徽、天津等地政府，积极参与重点房企纾困。在广东，积极参与某大型房企风险化解；在河南，联合省级平台公司设立100亿元规模纾困母基金，推动问题项目复工复产、顺利交付；盘活北京东直门长期烂尾项目，通过专业化、精细化运营重塑项目价值、激发区域活力。

　　二是支持优质房企整合行业资源、开展收并购，助力行业风险出清。当前房地产行业正处在转型发展之中，支持优质房企收并购受困房企项目，可以缓解受困企业暂时流动性困难，通过房地产项目落地推动实现“保交楼，保民生，保稳定”。例如，信达公司联合北京市国企产投人收购某受困房企重庆项目，助力区域房地产市场重塑信心，促进行业健康发展。

　　三是修复供应链价值链，推动房地产业良性循环。一方面，着力解决房企供应链债务纠纷，解决上下游中小微企业流动性问题，助力企业恢复正常运营和发展；另一方面，化解金融机构逾期债权和房企公开市场债券违约风险，修复企业信誉，助力受困房企恢复正常经营运转。例如，信达公司采用“传统债权收购+增量资金投入+旗下地产公司代管代建”的集团协同模式，对原佳兆业广州南沙“悦伴湾”项目进行整体纾困，通过扫清存量债务障碍、提供项目复建资金、引入品牌代建方操盘运营，确保项目顺利复工复产，支持保交楼、稳民生。

　　四是实施企业整体纾困，促进阶段性困难房企恢复造血功能。对于经营相对稳健、主业具有优势、有救助价值，主要受行业整体下行影响出现阶段性流动性困难的房企，通过提供一揽子纾困救助方案，帮助其恢复正常造血功能，促进良性循环，防范风险蔓延。

　　四、对房地产风险化解的进一步认识

　　自“房住不炒”定位确立以来，房地产行业已经出现深刻变化、进入新的周期，1998年房改以来单边上涨的房地产大周期不再，有必要对房地产风险化解有更深入的认识。

　　一是自去年以来，中央和地方出台了一系列政策措施，房地产行业快速扩张、价格过快上涨、房地产市场泡沫化的势头已经得到遏制。对房地产风险的认识不能局限于单个行业的风险，应该上升到国民经济持续健康发展、金融安全的认识高度。当前正是国家发展、民族复兴进程中爬坡过坎的关键时期，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展仍是工作重点。

　　二是房地产风险化解会是一个较为长期的过程，但从前期利好政策落实和近期市场情况看，对房地产的企稳回升“充满信心”。跳出行业看房地产，当前宏观经济持续承压，单个行业很难独善其身。考虑到房地产行业规模大、惯性强，趋势和预期一旦形成很难在短期逆转，市场修复需要时间，近期居民存款增加、“提前还房贷潮”等现象意味着信心尚未完全恢复，更回不到过去“高歌猛进”的时代。

　　三是风险化解应该抓早抓小，“治未病、治小病优于治已病、治大病”，尽力将防范化解风险工作做在风险尚未暴露或者完全暴露之前。并且，修复盘活底层房地产项目是风险化解的最直接手段；需要着力围绕修复提升项目价值、降低项目成本费用、恢复项目盈利采取必要措施，激发市场主体参与收并购的活力。

　　总的来看，房地产风险并不是一个行业、一个机构可以解决的，需要加强政策的系统性和协调性，各方凝聚共识、相向而行才能有效化解风险。金融资产管理公司作为化解房地产风险的一员，考虑到资产规模和业务能力等资源禀赋情况，在市场化、法治化原则下，充分发挥专业优势，更多定位为系统性解决方案的提供者、涉房不良资产处置的资源整合者，为房企破产重组重整提供组织、协调、撮合等服务，专注于发挥破圈解链、实质性重组等资本运作能力，通过理清债权债务关系、提高专业化处置能力，利用专业地产平台和良好产业资源优势，帮助相关金融服务目标实现，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　(本文作者介绍：围绕经济金融和不良资产领域热点问题，发布中国信达系统最新研究成果。)