文/意见领袖专栏作家 李庚南
日前，央行、银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。《通知》从促进房地产融资平稳有序发展、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者的合法权益、阶段性调整部分金融管理政策及加大住房租赁金融支持力度等6方面提出了支持房地产市场平稳发展的16条具体的金融措施（简称“16条”）。从金融供给的角度看，“16条”惠及的对象覆盖房企、建筑企业、保障性住房租赁企业和购房人，可谓全链式的“输血”。这些措施“疗效”如何，对于临近ICU的楼市究竟是救心丸还是定心丸，市场正拭目以待。
“16条”的精髓是什么？
联系最近央行人民银行等六部门联合印发《关于进一步加大对小微企业贷款延期还本付息支持力度的通知》，及中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，宏观决策层政策总基调就一个字“稳”。无论从稳房企融资预期、化解房企风险，还是从保交楼、推动房地产市场“软着陆”出发，“16条”的精髓都聚焦在一个“稳”字。
一是从稳定房地产行业融资渠道出发，推动包括房地产信贷市场、信托市场、发债市场对房企的支持与包容，稳定市场融资预期。
在信贷市场， “16条”明确要稳定房地产开发贷款投放，并突出了对房地产企业的差异化信达政策：要求金融机构区分健康企业和非健康企业，对“治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展”的支持；区分集团风险和分项目子公司风险，避免因母公司出问题而祸及子公司的过度避险行为；要求坚持“两个毫不动摇”对国企、民企一视同仁。
在信托市场，要求金融机构保持信托等资管产品融资稳定。相较于此前对信托涉足房地产业务的管控，新规对信托的态度显然出现明显逆转，具有较大的政策突破性。同时，新规还支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，允许“超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类”，从政策上解决了商业银行为企业办理展期面临的一个实操问题，即对展期后的贷款如何进行贷款风险分类问题。
在债券市场，针对房企发债困难问题，新规提出要推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。并鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好借券兑付资金安排。
二是从稳定房地产企业资金链出发，阶段性调整部分金融管理政策。
“16条”明确延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，阶段性优化房地产项目并购融资政策，并从全链条出发，强调要稳定建筑企业信贷投放。除了考虑建筑企业资金链受房地产开发企业影响外，还考虑到在当前原材料价格上涨背景下建筑企业成本上升的压力，体现了全链条纾困的意识。此外，为优化市场结构，推动保障性租赁住房供给，新规还要求金融机构加大住房租赁金融支持力度。
三是从稳定购房人政策预期出发，围绕“保交楼、稳民生”，推动金融机构强化对住房金融消费者合法权益的维护，从需求端促进市场的稳定性。
“16条”明确要通过推动政策性银行提供针对性的“保交楼”转向借款和鼓励金融机构提供配套融资，积极做好“保交楼”金融服务。为解除金融机构的后顾之忧，新规还明确，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的可予免责。这些规定具有很强的操作性，从政策上消除了商业银行提供配套融资的后顾之忧。同时，“16条”还明确要支持个人住房贷款合理需求，稳定购房人的预期，鼓励金融机构依法自主协商延期还本付息，个人住房贷款，以切实保护延期贷款的个人征信权益。这无疑也给购房人吃了一颗“定心丸”。
四是从稳定房地产市场良性运行出发，围绕化解房企风险，积极配合做好受困房地产企业风险处置。
“16条”明确要推动金融机构做好房地产项目并购金融支持，鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目；积极探索市场化支持方式；鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置；支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。
“16条”来的正是时候
经历了持续的房地产调控，相关方对房地产市场的认知也在不断深化和理性化。从把房地产作为刺激经济手段的思维定式，到坚持“房住不炒”“不把房地产作为刺激经济发展的手段”，政策层面对房地产市场的定位日益清晰。
当前，房地产市场的低迷的负向溢出效应正日益凸显，房地产行业的持续“躺平”正成为全社会投资乃至整体经济的拖累。10月份，“国房景气指数”为94.70，已降至2016年以来最低。从投资看，国家统计局数据显示，1-10月份固定资产投资累计同比增加25636亿元，同比增长5.8%；而房地产开发投资累计同比减少10988.6亿元，同比下降8.8%，且降幅持续扩大；房地产投资的减少至少拉低全社会投资2.4个百分点。从消费看，10月份全社会消费品零售总额累计增长仅0.6%，环比下降0.1个百分点；而同期商品房销售额同比下降26.1%，成为消费的主要拖累。从社会融资看，央行统计数据显示，10月份社会融资规模累计增加9079亿元，同比少增7097亿元，其中住户长期贷款是主要拖累。10月住户住户中长贷增加332亿元，同比减少3889亿元。其中，个人按揭贷款20150亿元，同比下降24.5%。可见，房地产市场的持续低迷所产生的负向溢出效应已成为投资、消费的拖累。
从四季度经济形势瞻望看，以基建为重头的投资持续发力或有限，而受疫情等不确定性因素影响，消费提振尚步履维艰；而受国际环境影响，出口下探的趋势也已显露。10月份出口同比增长11.1%，增速环比收窄1.4个百分点。无论从稳房地产市场还是稳经济的角度，或许都到了对房地产行业重要性再认识、再评估的时候了。而且，防范房企债务违约扩大也到了刻不容缓的时候。因此，“16”条的出台可谓恰逢其时。
“16条”能否推动市场预期的改变？
现在恰是“信心比黄金贵”的时期。在市场信心尚较脆弱的当下，“16条”及随后出台的相关监管政策所释放的利好，毫无疑问将对修复整个市场信心起到积极的作用；而不会表现为房地产板块的上涨。但政策最终如何落地、实际效果如何，会否因此推动市场预期的改变，都有待观察。
总体看，“16条”从信贷、信托、债券等方面大大拓宽了房企的融资渠道，相关领域的监管包容性明显增强，化解房企风险的思路也大大拓展。但政策发力点主要聚焦于房地产金融供给端。而且，政策惠及对象主要是房地产领域的“优等生”，涉及的范畴也主要是新建商品房市场。如果从推动整个房地产行业转型升级视角看，将政策支持的重点聚焦于治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业，显然是符合逻辑的。但若从“救市”“纾困”角度出发，政策的实施还应更细化、体现差异化。
从供给端看，至少有两个问题需要思考：一是如何从稳市场的角度把握“输血”的对象。研读“16条”，不难发现，几乎所有的措施都加注了实施的前提，其对象是优质房企。这或形成一种悖论，导致纾困政策的市场错配：目前，真正困难的是大多数业绩平平、市场竞争力弱的中小房企。这类企业的生存问题依然是个问题，若问题得不到很好纾解，其负向溢出效应或对稳市场的政策举措形成抵充。其二，针对“保交楼”的专向借款及其配套融资，其风险缓释从何而来？被列为“保交”对象的楼盘，其项目剩余货值的销售回款能否要覆盖新增配套融资和专项借款。针对这些问题，金融机构显然面临更多的挑战，需要在遵循市场化、法治化和商业可持续原则与积极纾解房贷领域风险之间寻求平衡。
从需求端看，市场预期不明确、不稳定或是当前房地产市场运行的核心矛盾。毋庸置疑，在当前格局下，真正影响和决定市场预期的是需求端，市场真正的堵点也在需求端。这或应是我们政策的着力点，需要加强对当前市场特征的研究。当前，我国正逐渐步入存量房时代，如何从价量两方面协调新房市场和二手房市场发展、消除价格倒挂问题，对于市场的协调发展尤为重要。 从需求导向看，随着房地产调控的持续和“房住不炒”理念的深化，投资性需求或逐渐退隐，改善性需求逐渐占据市场需求的主导。
这种退与进的力量对比将决定需求下滑的程度，并深刻地影响着房企资金流及整个市场的良性循环。由于存量房市场特征逐渐凸显，居民大量的资产（资金）集中在存量房；这意味着新房市场的回暖更多依赖于二手房交易的活跃性。因此，从推动市场良性循环的角度看，政策或许考虑在二手房市场发力。
毫无疑问，“稳”应该是当前房地产政策的主基调。但需知，稳市场的目标终极应该是促进市场的良性循环。从这个意义上看，对当前临近ICU的房地产市场光“输血”还不行，还需要通过制度机制的改革创新关键是增强其造血功能，关键是根治楼市的痼疾！
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：宋源珺
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