文/意见领袖专栏作家 李庚南
2022年以来，房地产市场的持续趋冷与政策面的暖风频频形成的“锋面”或在预示着市场拐点已若隐若现。10月份“国房景气指数”为94.70，已降至2016年以来最低，房地产市场各项先行指标持续“下坠”态势尚未停止；与此同时，围绕稳市场、提振楼市的政策迭出，国家层面先后出台稳楼市的政策不完全统计逾20项，全国各地已累计（截至10月）出台稳楼市政策逾500次。在冷与热的交锋中，楼市在静静等待着拐点的到来。
若纯粹从市场的角度观察，楼市的拐点主要表现为供给、需求和房价三个层次的变化，这三个拐点交互出现或依次出现，共同指向的是市场的拐点。但从整体看，在市场拐点出现之前往往会出现政策拐点。至于从政策拐点到市场拐点的距离远近，既取决于政策的时滞长端，也取决于市场供求弹性的打小。在目前情况下，我们要研判楼市的拐点问题，首先要分析楼市的政策拐点是否已经出现，其次才是研判市场拐点什么时候出现、以何种形式（供给、需求、房价）出现。
政策拐点是否成立？
今年以来，一个比较明晰的现象是，为拯救楼市于“下坠”之中，从中央各部委到地方，救市的大招频现，且越来越密集，政策“救市”的特征由间接转向直接。各种松绑政策的叠加效应正汇聚成一种强信号，暗示着政策拐点正渐行渐近。从满足居民合理购房需求，到满足房企合理融资需求，从专项贷款支持，股权融资破冰，到增信发债，资金面对房地产市场主体释放出越来越明显善意（见下表）。
但出台政策多未必代表政策拐点的出现。如何判断政策拐点的出现及是否成立？
政策的拐点说白了，就是政策层面对楼市的态度，以及具体涉及财政金融等方面的政策是否出现逆转。分析近年来出台的林林总总的政策，围绕购房资格、房贷首付及利率等方面的松动政策，各地按照“一城一策”的导向，其实都在尽其所能地优化，但并未出现反转性的举措。而最近接踵而至的央行“第二支箭”金融“16”条及保函置换预售监管资金等举措，从不同角度反映出政策层面对房地产行业及企业态度的变化，足以证实房地产政策拐点已然出现。换一个角度，或许当房地产对经济的拖累已难以容忍的时候，就是政策拐点的到来。
其次，将“第二枝箭”的政策范围扩展至房地产。11月8日，中国银行间市场交易协会将民营房企纳入“第二支箭”——民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。随后，中债信用增进投资股份有限公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，加大对民营房地产企业增信服务力度。
第三，金融“16”条优化了房地产信托政策。自2018年资管新规推出以来，信托行业实际上进入了长期的整改转型阶段，房地产领域的信托业务不断收缩。“16”条明确鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法制化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
第四，允许以保函置换预售监管资金。11月14日，银保监会、住建部、央行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。这表明管理层对商品房预售资金监管包容性进一步增强。这实际上是对2022年1月住建部、人民银行和银保监会联合发布的《关于规范商品房预售资金监管的意见》的优化，意在为房地产企业减轻流动性压力；而且，在用途上，允许保函释放的资金处用于工程建设外还可用于偿还项目到期债务，体现了监管部门在预售资金监管上的灵活性。
市场拐点是否出现？
如前所述，观察楼市拐点主要有供给、需求和房价三个视角。三个视角的拐点出现的时间点或依次或交织出现，并无定式。房地产市场态势演进的一般的路径是，房地产投资——商品房建设——商品房销售，而反映这一基本路径的高频指标是：土地购置面积——新开工面积——房屋竣工面积——商品房销售面积（销售额）及房价。但从房地产行业实际运行看，市场信号的传递路径恰恰相反，即：商品房销售——土地购置面积——新开工面积——房屋竣工面积。
从商品房销售（需求端）看，新建商品房销售面积、销售额自2021年以来增速持续下滑，且降幅持续扩大。1-10月份累计同比增幅分别为-22.3%、-26.1%；但三季度以来降幅趋缓，有构筑底部的迹象（见图1）。结合商品房交易量变化看，1-10月30个大中城市月交易量，除6月份较高外，总体较平稳。其中，7、8、9、10四个月成交套数分别为11.9万套、11.3万套、11.8万套和9.8万套，分别为去年同期的66%、79%、83%和77%。总体看，成交量尚未走出低谷，需求端的拐点尚未出现。
数据来源：WIND数据
商品房需求端的变化实际上必然伴随并主要以房价的波动表现出来，而房价的变化反过来主导和推动着需求端的变化。市场拐点是否出现，最为重要的标志就是房价下跌的预期是否出现全面逆转。唯有房价下行预期出现全面逆转，市场拐点才会真正出现。从房价看，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格指数从2021年5月的高点持续下滑，且降幅仍在扩大。这表明，尽管政策利好不断，但是尚未触达市场需求端，叠加疫情反复，房地产市场恢复不及预期。截至10月末，70个大中城市新建住宅、二手住宅价格指数同比分别为-2.4%、-3.7%，环比分别为-0.4%、-0.5%。从同比看，房价指数仍在下探，而环比已趋于平稳（见图2）。
数据来源：WIND数据
从供给端看，受需求低迷影响，商品房市场呈现量价齐跌态势，不仅加剧房地产企业资金链风险，也降低了房企拿地的意愿，进而推动房地产投资增速持续下探。1-10月份，房地产投资、购置土地面积同比延续负增长态势，分别负增长8.8%和53%（见图3）。
数据来源：WIND数据
相应地，房地产投资的低落反映为房屋施工面积、新开工面积及竣工面积大幅下降。1-10月，房屋施工面积、新开工面积及竣工面积同比分别下降5.7%、37.8%和18.7%。其中，反映商品房建设的领先指标新开工面积已持续15个月负增长，降幅直到10月份才略有收窄。值得注意的是，房屋竣工面积自7月份触底-23.3%后，降幅开始逐月收窄。这表明围绕“保交楼”出台的一系列政策组合拳已产生了明显效果。代表商品房供给端的高频指标房屋竣工面积的市场拐点或率先出现。
数据来源：WIND数据
可见，无论从供给端、需求端还是单就房价走势看，尽管个别指标已出现触底迹象，但总体上相关高频指标下探的势头尚未止住，市场期待的拐点尚未出现。唯有上述指标走势总体反转，楼市的拐点才可能成立。上述分析仅仅是反映了新房市场的变化逻辑。实际上，左右楼市的或主要是二手房市场交易。随着存量房时代的到来，观察二手房市场拐点（成交量和成交价）的意义甚至更大。在当前格局下，首先表现为二手房市场成交量及价格拐点的出现。
可以预见，在政策拐点凸显情况下，市场拐点或首先反映为供给端拐点的出现，而供给端的拐点又首先反映为房屋竣工率的企稳回升。尽管竣工率率先于需求端触底，与市场信号传递逻辑有出入，但这恰是政策拐点使然。随着竣工率降幅进一步收窄乃至浮出水面，需求端的恐慌正在淡去，信心将逐渐恢复，势必推动需求端拐点的出现。
值得注意的是，需求端拐点出现的扰动因素较多。从研判市场拐点的角度看，应充分考虑我国当前房地产需求端的变化，特别是随着房地产调控的持续和“房住不炒”理念的深化，居民购房行为渐趋理性化，需求端正逐步呈现投资性需求逐渐弱化、改善性需求不断强化的交替阶段，退与进的力量对比将决定需求下滑的程度。而改善性需求为主的市场特征意味着，需求端的启动对二手房交易的依赖性增强。同时，存量流通的房屋是否在质量上与需求的结构性升级相互匹配往往决定着新房供给出现拐点之后的下滑幅度。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：王婉莹
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