文/意见领袖专栏作者 夏春、郑梅玫
3月30日国内地产股的暴涨，几乎超出了绝大多数人的预期，在销售端一些地区的“松绑”政策近期也似乎开始奏效，市场都在等待地产向着回暖的方向发展。
与此同时，疫情之后一直持续升温的美国住宅地产，近期也有不少令人意外的数据公布。
美国房地产市场面临转折点
美国20个城市的标准普尔/CS房价指数，在1月份重新加速，同比上涨幅度高达19.1%，不少城市的房价上涨仍然维持着惊人的速度。
例如，亚利桑那州的凤凰城已经连续32个月是全美房价增长最快的城市，1月同比涨幅达到32.6%，佛罗里达州的坦帕市紧随其后，排在第三位的是大家更熟悉的迈阿密。
美国房价增速在去年年中左右的时候达到峰值，近几个月已经稍有降温，但1月的数据再次令人意外。不过，更近期的2月销售数据却反映出另外一番情景。
美国2月独栋新屋销售意外下滑，是连续第二个月下滑；同时2月成屋销售更录得一年来最大降幅，同样低于预期。
在疫情之后持续一年多热潮的美国住宅地产出现一些降温的迹象，这完全在情理之中。但市场担忧一些因素的变化可能会令地产大幅降温，甚至出现“硬着陆”。
担忧的原因首先是房价的高企，加上高通胀下建造材料、人工成本也大幅上涨，“劝退”了很多买家，建筑商压力也不小。
更重要的是，市场担忧美联储更快加息，会令信贷活动放缓和抵押贷款利率飙升，戳破地产热潮的“泡沫”。
房利美的30年固定贷款利率从去年2.75%的最低点，上调至目前的4.16%，接近三年高位，季度上涨幅度是过去近二十年的最快。
影响美国房地产走势的五大因素
市场的担忧有一定的道理，这也是近期美国住宅地产出现一些降温迹象的原因。但我们认为，这些变化还不足以令美国近几年的住宅地产热潮就此结束，不太可能出现“硬着陆”甚至“泡沫”破灭的情况，理由是背后更深层的五大因素并没有发生根本性的变化。
首先第一个因素是，供需关系仍然紧张。美国的住房短缺问题没有被大幅改善，房屋库存和空置率都处于多年来的极低水平。加上供应链中断和劳动力短缺问题，短期的供应没有跟上。
虽然一些地区的建筑许可有显著增加，例如前面提到房价上涨最凶的凤凰城，去年许可就增加了15%，不过相对凤凰城的人口和需求快速增长，并不算是过度建造。
考虑到市场仍然担心通胀，以购买住房来抵御通胀的需求可能还会增加，供应要想跟上新的需求，将耗时更长。
第二，货币宽松和超低利率是疫情之后住宅地产开始活跃的重要因素之一，即便美联储加息回到疫情前的水平，贷款利率仍然处于近20年的偏低水平。这会在一定程度上令地产降温，但居民房贷杠杆和可支配收入等都在一个比较健康的水平，与08年情况大不一样。
第三个因素是，家庭资产配置上的再平衡需求。与中国家庭资产配置过去依赖房地产形成对比，美国家庭在金融危机之后，不断加大在股市的投资，但随着美股不断走高，加上对通胀的担忧，谨慎的投资者将逐步减少股票配置，资金逐步回流向房地产市场，疫情只是加速了这一变化的配置需求。
第四个因素是，人口年龄结构的变化。数据显示在2020-2024年期间，美国30-34，35-39岁的人口占比将仅次于25-29岁人口占比，排名前2和前3位。再下一个五年，这个年龄段的人口占比将上升到前两位。
十多年前房地产市场的泡沫在金融危机下破灭，对美国家庭造成巨大的负面影响，使得这一代人推迟了购房需求。随着美国80后和90后，逐渐成为比重最高的群体，进入到结婚生子阶段，购房需求增加，住房拥有率开始回升，但还没有回到08年之前的水平。
最后一个因素是，疫情导致的居住习惯的改变和加剧人口流动的趋势，难以反转。疫情后在家办公的做法，改变了很多人的生活居住习惯，大家纷纷从大型都市如纽约和旧金山搬离迁移到小城镇，南部阳光地带比如凤凰城，夏洛特，亚特兰大，坦帕，和迈阿密等。
这也和南部州的工作机会更多，南部州的税收较低密切相关。其实这些趋势早就已经存在，疫情只是加剧的作用，即使疫情结束，趋势也难以反转。
可以看出，这些因素都不是一时可以改变的，总的来说，我们预计美国住宅房地产近期会有所降温，但整体的热潮大概率在未来几年持续。
需要补充说明的一点是，虽然快速加息不太可能会导致美国住宅地产的“硬着陆”并损害经济，但反过来，如果加息引发了经济衰退，那么地产则也会多多少少受到影响。
以房地产投资来应对高通涨
顺便提一句，表现令人意外的不仅仅是美国房价走势，还有香港房价，尽管社会动荡又紧接着新冠疫情，冲击一波未平一波又起。但实际上，即使在疫情初期，香港二手房价格指数最大回撤也不到9%，并在去年8月的时候又突破了2019年6月创下的历史最高。
今年这波更大规模的疫情压力之下，香港房价指数也仅仅下跌了约3%。归根到底，香港的房价高企还是来自于供应不足，高通涨影响下房地产仍然是少有的可靠选择。近期内地一线城市房价有所回暖也是类似的道理。
综合来看，全球通胀也可能持续数年甚至十多年。很多投资者越来越认真思考如何调整投资组合来应对通胀升温，相对投资门槛较高的地产，对于投资者来说房地产信托基金REITs等资产的灵活度更高，可以在一定程度上对冲通胀上升的风险。
历史数据也显示，美国通胀上升时期，房地产REITs往往可能提供较好的相对投资回报。我们会在接下来持续给大家带来关于全球房地产REITs的研究分享。
(本文作者介绍：银科控股首席经济学家，金融研究院院长)
责任编辑：赵般娇
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