文/新浪财经意见领袖专栏作家 夏磊
房地产税是一种国际通行的税种，发达经济体的房地产税多是从价征收，计税价值可分为虚拟租金和评估价值两类，征收范围包括土地或（及）地上建筑物，税收的主要功能多是为地方政府提供公共财政收入，税收收入用于改善当地公共服务水平，在税率或税收优惠等方面调节收入分配，在房价调控方面，房地产税的作用有限。
新加坡和中国香港以虚拟租金计征房地产税，收入主要用于市政开支，提升社区公共服务水平。从财政贡献来看，房地产税对新加坡来说更重要；从收入分配调节来看，新加坡通过税率超额累进的方式来调节，效果比中国香港更好；从房价调控来看，房地产税对两个经济体作用有限。
1、新加坡征收财产税
征收范围包括组屋、私人住宅、EC公寓（Executive Condominium，执行共管公寓）和所有土地。课税对象为不动产所有权人。房屋和土地的税基不同。其中，房屋税基为物业年值，即按可比物业出租一年的市场租金，每年税务署评估一次；土地税基为市值。
房产税率采取超额累进制。自住型住宅年值在8000新元以内免征，超过部分在4%-16%之间累计递进；出租或空置的组屋、公寓等非自住型住宅适用五级累进税率，无免征额，年值在3万新元以内税率为10%，3万以上12%-20%。土地税率5%。
征收效果：财产税是新加坡重要的税收来源，2020年财产税收入占税收总额的6.25%，占预算财政收入的4.08%；税收收入主要用于促进新加坡发展，主要包括基础设施建设、教育、医疗、安防和娱乐设施等，利于提升资产价值；在税率方面实施累进制差异化税率，合理调节居民收入分配，对本国公民、首套住房实施减免优惠，对私人住宅实行较高的超额累进税率，且还通过印花税、额外印花税和所得税来抑制房地产投机；对房价影响有限，财产税并非新加坡政府调控房价的主要手段，往往与按揭还款、印花税调整等同时使用。
2、中国香港征收差饷和土地租金
差饷的征税范围包括土地和房屋，政府物业、领事馆等公共设施免征。课税对象包括所有租赁、持有或占用物业者。如果土地与楼宇归属同一业主，合并征收差饷；如果属于不同业主，则分别征税。土地租金的征税范围为土地，课税对象为土地契约业主。
差饷的税基为应课差饷租值，指假设在市场上按年出租可得的年租，税率5%。土地年租分地租与地税两种。地租即“实际年租制”，征税范围是新界和新九龙（界限街以北）的物业，或是在1985年5月27日（《中英联合声明》生效日）或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业的土地契约业主。税基为应课差饷租值，税率3%。地税即“名义年租制”，征税范围是在1985年5月27日前获批土地契约的港岛和九龙物业，或业主为新界原有乡村原居村民或符合资格的祖或堂的土地契约业主。税基是续期当日物业差饷租值，税率3%。
征收效果：差饷和土地租金对香港财政贡献有限，2016年持有环节的差饷与物业税合计246亿港元，占财政收入比重的3%，税收收入主要用于市政服务开支。征税仍无法解决香港高房价问题，1986-2017年，港岛、九龙、新界私人房屋均价年均增长10%、10%、9%，香港绝对房价与房价收入比均居国际都市前列。
美国、日本、德国和英国以评估价值征房地产税，税收用于为当地提供基础设施修建、治安消防等公共产品，提高公共服务水平，为区域资产增值，是各国地方政府的重要税源。从收入分配看，美国通过房地产税从个税抵扣、日本对低价值不动产免征、德国和英国通过差异化征税的方式，有一定的收入调节作用；从房价调控看，房地产税很早就开征，但对市场走向影响较弱。
1、美国征收房地产税
征收范围包括土地和房屋，通常由郡政府统一征收，然后划转到相应的政府部门。课税对象是不动产持有人。税基为评估价值，通常地方税务部门同时设立两个平行的机构——税务评估办公室和税务专员办公室，前者负责每一块不动产的价值评估、后者根据评估价值和减免条款计算应征税额并负责征收。
实际税率多在0.27%-2.4%范围内。部分州并不对评估价值进行全额征收，而是设置评估率，差异化调节不同类型房产的实际税率（等于名义税率*评估率）。其中，名义税率“以支定收”，地方政府根据收支来确定所需房地产税收入，再根据区域内的房地产评估总价值和评估率，确定本年度的名义税率。
征收效果：房地产税是美国地方政府的主力税种和重要收入来源，房地产税占地方政府税收收入比重超70%，占总收入比重达1/4；税收收入主要用于当地的教育、医疗卫生、公共安全、道路交通等公共服务，有助于提升社区价值；税收优惠方面，居民为自住住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除，能起到一定的收入分配调节作用；但房地产税对调控房价作用不大，1946-1999年名义房价指数年均增速5.0%，市场表现较温和，2000-2005年名义房价指数年均增速高达10.6%，市场交易过热、房价暴涨。
2、日本征收固都税
固都税为固定资产税和都市计划税的合称，因征收部门、征收范围和课税对象一致，所以两者统一征收。征税范围包括所有的不动产。课税对象为每年1月1日的不动产所有者。
税基为评估价值，土地部分约为上一年土地公示价格的70%，房屋部分参照重建成本，由地方政府每3年评估一次。其中，土地部分的税基取决于负担率（上一年度税基/本年度税基），如果负担率大于或等于100%，即地价下跌，则直接使用本年度税基；如果负担率小于100%，即地价上涨，则根据涨幅调整本年度税基。税率不同，固定资产税为1.4%，都市计划税在0.2-0.3%之间。
征收效果：固都税是地方政府重要税源，2016年，固都税合计8.4万亿日元，占市町村政府税收收入的40%，占地方政府税收的22%；税收收入用于地方基础设施建设和修缮，尤其是都市计划税，就是为筹措都市建设等费用而筹集的，税收用于当地，有利于提升社区公共服务水平，带来资产溢价；在税收优惠方面，针对低价值不动产免征，兼顾社会公平和收入调节；固都税对地价影响有限，日本1940年开征都市计划税、1950年创设固定资产税，1955-1974年全国城市地价指数上涨28倍、六大城市上涨34倍，1986-1990年全国和六大城市地价指数年均涨幅高达8.3%和20.6%。
3、德国仅征收土地税
征税范围是所有的土地，公共用途的土地予以豁免。课税对象为土地所有者。税基为评估价值，参照历史估值标准，西德评估标准是1964年出台，东德是1935年。由于出台较早，计税价值远低于市场价值。
实际税率=基准税率*稽征率。其中，基准税率由联邦政府规定，东西德不同。东德土地基准税率在0.5%-1%之间，西德在0.26%-0.6%之间，不同的用地类型税率不同。稽征率由各市政府根据财政支出自行确定，不设上限，最低有150%、高的甚至超过1000%。
征收效果：土地税是德国乡镇税收收入的重要来源，2017年贡献税收140亿欧元，占乡镇税收收入比重14.5%；税收收入用于地方市政服务开支，以支定收，地方根据自身需求设定征税目标，以便提升区域公共服务质量，为区域内资产增值；设置差异化税率，土地价值越高，税率越高，有一定的收入分配调节作用；土地税仅是德国房价长期稳定的一个调节因素，对房价影响有限，1970-2017年名义房价指数年均增速仅1.8%，根本原因是货币金融政策稳健。
4、英国征收市政税
征税范围是房屋。对只有全日制学生或未成年人居住的住房、武装部队宿舍、破产人员留下的空置房、慈善机构拥有的空置房等免征。课税对象为年满18岁的房屋实际使用人。税基为房屋评估价值。英格兰、苏格兰与北爱尔兰将住宅在1991年4月1日的价值分为A-H八个等级，威尔士按照2003年的房屋价值分为A-I九个等级，后续建成房屋按照这两个基期的价格进行分类。
税率以D级住宅为基准，实行定额税收，税额累进。对A-H（或I）每个等级实行定额税收，D级为基准税基，其他等级的纳税额等于D级住宅纳税额乘以相应的税收乘数，房价越高，税收乘数相应增加。其中。D级住宅纳税额由地方政府依照本年度财政预算自行决定。
征收效果：市政税是地方政府主要税种，2016财年，英格兰市政税收入占地方政府本级财政收入的43%，占地方政府全部财政收入的16%；税收收入用于地方市政为居民提供公共产品，即提升了当地资产价值，也能降低征税成本；英国也采取地方政府“以支定收”的原则，自行确定基准纳税额，住房价值越高，税额越高，能起到一定的收入分配调节作用；市政税对房价影响不大，英国自17世纪中后期就开始征收房产税，1993年正式开征市政税，但房价仍然一路上涨，1917-2017年名义房价指数上涨了888倍、年均涨幅达7%。
(本文作者介绍：国海证券研究所联席所长、政策&地产首席分析师)
责任编辑：于胜男
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