文/新浪财经意见领袖专栏机构 蒙格斯智库
“……对于购房者来说，现在可能就是2020年最佳的购房时机！原因很简单：
1、受疫情影响，楼市已经进入调整期，房价正处在洼地；
2、房贷利率未来大概率继续下调；
3、祸兮福所倚，疫情冲击之下，河北、天津、重庆等20多个省市纷纷发布了楼市松绑政策，各种政策利好纷至沓来；
4、国内疫情形势逐渐好转，拐点虽然还不明确，但根据2003年非典时期的楼市走势来看，一旦出现便是楼市反弹之时；
5、最关键的是，对市场最为敏感的房企已闻风而动，一波波优惠打折正在袭来……”
上面这些字眼是不是看着很熟悉？疫情期间，我们的朋友圈中出现了很多“业内人士”关于买房时机的分析，看上去很有道理，引发了众多楼市观望者的关注，很多人似乎已经开始摩拳擦掌，甚至顶风奔向售楼处了！但是先别急，蒙格斯认为：买房的前提是知道一个城市的合理房价，看完本文后再去不迟。
啥叫合理房价？对于买房者来说，房价难道不是越低越好？最好处处是鹤岗。从经济学上考虑，房产接近真实价值的影子价格为合理房价。“合理”之处在于不仅需要考虑供需等宏观因素，还要综合考虑其他资产配置方式的机会成本，即如果不买房做其他投资的收益。
打折和政策放松确实存在
但背后另有玄机
往年春节这段时间，受益于返乡置业潮涌现出不小的购买力，三四线楼市都会迎来一波购房小高峰。但根据数据显示，相比于2019年春节期间楼市销售的停摆从初七开始就逐渐恢复，2020年直到元宵过后30城商品房成交量才有微幅回升，直至2月27日，日均成交量都未超过20万平方米，同比跌幅超过八成。
在此背景下，各家房企也动作频频，自恒大集团推出75折的优惠政策开始，多家房企也随之推出令人眼花缭乱的折扣信息。从大多数房企给出的折扣力度来看，多是在交付定金的基础上给予1-2万元的让利，或是房价的98折。
另外，自2月8日开始，多个省市相继推出了各类涉房支持政策，具体时间表如下图所示。除了多城的政策松动，2月17日，央行将1年期MLF从3.25%下调至3.15%。此后的2月20日，1年期LPR为4.05%，比上一期下调10BP；5年期以上LPR为4.75%，比上一期下调5BP。
从国家到地方再到企业看似都在助推房地产市场，但我们要看清楚这些举措的用意和力度。
房地产企业在过去几年日子过得没有原来舒服，现金流已经成为了房地产企业最关心的问题，打折销售的目的正是以价换量回笼资金。但是看似优惠的表面之下，有些存在着诸多制约因素，有对活动地区的限制、对项目的限制，多种优惠政策细则也都有各自的时间限制，或许此“优惠”并不是“真实惠”，消费者需要擦亮双眼。而地方政府政策主要包括延期或分期缴纳土地出让金、暂缓贷款偿付、降低土地拍卖保证金比例、放宽预售条件、延期缴纳税款、有困难的企业可申请减免房产税与城镇土地使用税等等，总结起来是要帮助房地产企业渡过困难时期，但并没有出现刺激需求的政策。
从国家角度来说，“房住不炒”提出已久，其大背景是全球的战略定位和产业规划，我们要走科技兴国、制造强国之路，疫情对国家的影响甚大，但会因此改变原本的国家战略吗？2月中旬的短短几天时间内，由财政部、统计局、央行等多部门密集发声，重申要坚持“房住不炒”定位，再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。可见，房地产调控政策口径并没有改变，此次受疫情影响而出台纾困房企政策的目标主要还是“稳”字。
以合理房价为标尺，避免盲目投资
“长期看人口、中期看土地、短期看金融”是广为流传的一个房地产分析框架，知名度颇高。相较于学术化的语言，简单的总结确实便于传播，但其隐含的限制条件和适用范围可能会随着时间变得不再适用，所以并不是授人以渔的方法。从经济学的原理上来说，人口、土地和金融实为房地产市场供给、使用需求和投资需求的部分影响因素，蒙格斯基于房地产的使用属性、投资属性建立了合理房价模型，以便大家心中有一把“标尺”，避免盲目投资。买房实属人生大事，怎能不相信科学，合理房价模型是买房的理性参考，能回答一线城市和有代表性二、三线城市关于买房的系列问题。
“首付在手，我应何时出手？”
“守住北上广深，还是回家置业？”
“老城区好，还是新城区发展潜力大？”
研究结果表明，从供需和投资角度对不同城市予以不同分类，可将城市分为投资型城市、平衡型城市和居住型城市。投资型城市包括上海、深圳、南京、珠海等城市，这些城市的房价中投资属性占比较高，居住属性并不是这些城市主要决定因素，但导致这些城市投资属性较高的原因并不完全相同。平衡型城市包括北京、广州、厦门、武汉、成都、西安等城，其投资需求与居住需求基本同步变化，使得投资房价与刚需房价基本相等。居住型包括沈阳、吉林等地，这些城市的特征为投资回报率较低，导致其投资属性房价增幅较小甚至有负增长情况出现，而收入水平引领的刚需房价占据主要地位。
(本文作者介绍：国内首家中国宏观经济拐点研究和风险研究的独立智库机构，对经济、金融、法律、风险等领域开展量化模型研究)
责任编辑：张缘成
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