文/新浪财经北京站记者 丁蕊
万科项目所在的天宫院是北京刚需盘集中的板块，也是首个“以价换量”的区域。在自住商品房、信贷、预期等多方因素冲击下，市场观望情绪有所增多，注定今年3月小阳春难以维持去年的牛市高位。
万科北京项目“平价开盘”的背后是刚需市场交易出现萎缩。一则有关北京万科一项目以低于预期2000-3000元/平方米入市的消息今日引跌地产股。业内人士向新浪财经表示，这是由政府限价和开发商主动平价跑量共同作用的结果。万科项目所在的天宫院是北京刚需盘集中的板块，也是首个“以价换量”的区域。
上周北京共有三个项目开盘，分别是大兴区住总万科橙、顺义区的会展誉景和通州区的华远铭悦世家项目，其中最引人关注的莫过于住总万科橙。这会是2008年万科抛出拐点论的重演吗？言之过早。
住总万科橙前期宣传为每平米售价为2万6、7千元，实际则以21000元/平米开盘，原本计划的精装修也改为毛坯，对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，这凸显开发商降低购房门槛、平价跑量的心态。
中原地产市场总监张大伟分析说，万科橙如是“平价开盘”主要受政府限价影响。
北京市住建委官网显示，在住总万科橙项目3月14号取得预售证。而此次开盘的11号楼的拟售参考均价为21176元每平米，而8号楼的拟售均价为22176元每平米。
对此，北京万科向新浪财经回应说，2014年3月中旬，首期产品开盘销售，开盘销售均价为21680元/平米，严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售。对于另外计价的精装修服务，其表示属客户自愿行为，不强制捆绑销售。但未透露相应价格。
在信贷收紧，自住房入市吸引刚需需求的情况下，开发商主动让部分项目低于市场预期入市会提前吸收区域需求。
春节后，包括住总万科橙，大兴天宫院板块已有5个项目扎堆开盘，截止目前天宫院共供应商品住宅2806套，不仅占到当期市场总供应量的53%，推货量也位居北京楼市各大板块之首。该板块的开盘价格整体低于预期，也是北京刚需盘集中的板块首个“以价换量”的区域。
而这背后是刚需市场交易出现萎缩。
据亚豪机构数据显示，春节后(2月8日-3月16日)的一个多月时间里，北京成交价格低于25000元/平米的中低价位房源，仅售出3641套，相当于去年同期的41%，此外，与去年同期相比，中低价位房源占市场总交易量的比例也大幅下滑16个百分点，由去年的86%降至70%。显现出刚需市场状况不容乐观，成为天宫院集体降低价格预期的诱因之一。
不过，由于开盘价低于预期，住总万科橙推出333套房源吸引了1140组客户参与摇号，以1:3的供需差开盘售罄。
天宫院板块此前开盘的项目中，保利首开熙悦春天、金融街•融汇两个精装项目定价在23000元/平米，而毛坯项目鑫苑鑫都汇、中国水电-云立方的定价则在21000元/平米左右，均低于市场预期。
张大伟也向新浪财经表示，其他项目跟随的可能性会加大，市场价格很难在短期内上涨。
任启鑫也认为，从目前来看，资金面、市场面、政策面在短期内不会出现较大转变，受此影响，未来“平价跑量”的刚需盘将会由天宫院逐步扩展至其他区域。
住总万科橙项目二期尚未拿到预售许可，估计在半年内将开盘，价格肯定会上涨，但最终要看建委是按照精装批还是毛坯房的价格批。
刚需盘“以价换量”，但改善盘的购房需求仍在升温。
据亚豪机构统计数据显示，春节后到现在(2月8日-3月16日)，北京成交价格在30000-50000元/平方米之间的改善型房源共成交649套，占商品住宅总销量的比重为12%，与去年同期相比提高了3个百分点。中高端改善型楼盘销量走高给开发商稳定的市场预期，春节后，一些中高端项目的开盘定价也依然保持上涨势头。
近期开盘的中高端项目中，龙湖双珑原著与五矿万科如园的上一次推盘均在去年年中，两项目在今年2月的开盘调价幅度也均在10%左右；而3月开盘的2个中端项目百旺-杏林湾和林肯公园之前一期则早在2011年年中推出，相比3年前，两项目的开盘价涨幅则高达50%。
不过任启鑫认为，总体上看，在自住商品房、信贷、预期等多方因素冲击下，市场观望情绪有所增多，注定今年3月小阳春难以维持去年的牛市高位。
“现阶段打折、促销等不可能在2013年看到的字眼，频繁出现在房地产广告上。”张大伟说，从2013年房地产广告多是开盘热销、日光盘，到现在打折、促销、优惠，房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。
(本文作者介绍：供职于新浪财经，研究方向：房地产、金融。微信号：my_fder )
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