文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 谭浩俊
目前的楼市调控，已经步入了深水区。一方面，政策的作用已经得到全面发挥，无论是一二线城市还是三四线城市，房价都趋于稳定，有的城市还出现了下降。也就是说，调控的基本目标已经实现；另一方面，房价上涨与库存积压的矛盾依然存在，热点城市仍面临房价上涨的内在压力，一旦政策松动，尤其是限购限售政策松动，必然会引发房价迅速上涨。
2017年，在“房住不炒”总基调下，全国商品房成交量增速有所放缓，但上市房企销售规模再创新高。1月9日，中原地产研究中心公布的最新统计数据显示，截至日前，共有31家上市房企公布2017年销售业绩，这些企业全年销售额合计高达33758亿元，相比2016年的21908亿元上涨幅度达到54%。
面对各地都把房价稳定作为楼市调控的主要抓手，出台各种调控措施，稳定房价、稳定市场。于是，有分析认为，楼市交易也将受到严重影响，市场将出现低迷状态。甚至有观点认为，地方政府会因为财政困难，放松楼市调控，以便于再次举起“土地财政”的大旗，推动楼市复苏。
我们并不否认，楼市调控确实对市场产生了一定影响，过去那种红红火火的现象已经不再。但是，从上市房企的销售情况来看，楼市似乎并不象有的人所说的那样，已经陷入到全面低迷状态。
也许有人会说，上市房企销售增长幅度较大，可能与房企回笼资金力度加大有关。客观地讲，不排除这种可能。对房企来说，回笼资金永远是不能放松的一项工作。前提是，要想回笼资金，必须有消费者买单，有居民购房。如果无人购房，纵然房企有再大的决心，也是白搭。这也意味着，上市房企能够出现销售收入大增的现象，与消费者没有因为楼市调控而放弃购房有关，各种刚性、改善性需求仍然按照正常规律支撑着市场，从而使房企没有因为楼市调控而全面陷入停摆。这也从另一个方面说明，所谓楼市调控使市场陷入低迷的观点，是想当然，是站不住脚的。对楼市调控，必须冷静思考、理性分析。
客观地讲，一项调控政策的出台，不可能不对市场产生影响。尤其是楼市调控，用因城施策替代“一刀切”，更容易迫使地方政府为了“面子”，不敢让本地房价出现比其他地方上涨快的现象。因此，会在一定程度上利用行政手段控制房价、影响市场。但是，基本的目标不会变，那就是“房子是用来住的，不是用来炒的”。正是因为有这样的目标，地方在制定和执行楼市调控政策时，就会更加慎重、更加理性、更加客观。所谓的市场低迷现象，会在局部出现，但决不会在全局出现，这也是为什么在楼市调控政策如此严厉的情况下，上市房企销售收入仍保持很高增长水平的原因之一。
必须承认，目前的楼市调控，已经步入了深水区。一方面，政策的作用已经得到全面发挥，无论是一二线城市还是三四线城市，房价都趋于稳定，有的城市还出现了下降。也就是说，调控的基本目标已经实现；另一方面，房价上涨与库存积压的矛盾依然存在，热点城市仍面临房价上涨的内在压力，一旦政策松动，尤其是限购限售政策松动，必然会引发房价迅速上涨。相反，那些库存较大的城市，如果继续维持现有的调控政策，则难以达到去库存目的。两者之间如何取舍，是一个非常敏感而重要的问题。
而住建部日前召开的工作会议传递出的信号是，2018年将抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。也就是说，分类调控是2018年楼市调控的主要方式。具体地讲，就是针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。如此一来，方向就明确了，不同的城市，可以根据不同的情况，采取不同的调控政策，实施不同的调控手段。
也许正是因为今年的楼市调控把着力点放在了分类调控上，因此，新年一过，兰州市就出台了放松限购的政策，给了各方一个不大不小的惊奇。不过，仔细看看，兰州的放松限购，是建立在限售收紧的基础之上。因为，放松限购，可以发挥去库存的作用，避免库存过大，对市场稳定和风险防范产生影响。收紧限售，则可以制约炒房和过度投资投机。至少，可以让炒房者没有太大的获利空间。
兰州放松限购的信号，无疑也从一个侧面说明楼市调控确实已经到了深水区，已经到了出台楼市政策必须更加精细、更加精准的时刻，到了需要精准调控的阶段。因为，目前的楼市，既没有达到可以退出调控的时期，也不能继续以“紧”为上，而必须结合各地实际，对调控政策做出微调。既然是微调，就更需要讲究技巧、讲究策略、讲究效果，要做到精准无暇。不然，是会影响楼市大局的。象兰州这样的政策调整，是比较恰当的，也是符合分类调控要求的。
需要提醒开发商和地方政府的是，虽然楼市调控取得了比较明显的成效，房价也逐步进入稳定状态。但是，只要相关的制度和规范没有完全到位，特别是房产税等政策没有出台，楼市调控政策也不会退出。这也意味着，开发商必须把回笼资金放在突出位置，避免出现资金链断裂的现象。同时，在拿地问题上也要十分小心，不要再轻易制造“地王”。对地方政府来说，则必须紧锁“土地财政”大门，不要指望再依赖“土地财政”。尤其是库存较多的三四线城市和部分二线城市，也不要再不顾一切地制造新的库存。这种只顾眼前利益、局部利益，不顾长远利益和整体利益的行为，总有一天会得到惩罚的。
(本文作者介绍：中国不良资产行业联盟研究员)
责任编辑：谢海平
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