盘和林：房企高负债策略或将无法延续

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 盘和林

　　无论从现实情况，还是从未来后果，房企的高负债策略都将无法延续，它的确能够帮助房企“变更大”，但是必将成为房企“活下去”的致命阻碍。

　　根据南都记者披露，多家房地产龙头企业拿地速度均放缓。融创中国新增土地储备2920万平方米也低于去年同期3023万平方米，中海地产上半年也仅仅完成了全年土地预算的三成。多家龙头企业拿地速度放缓，有一部分原因是各自的负债率已经处于较高的水平。

　　此外，通过分析各家主要房企的年报发现，根据2017的房企排名，前十名的房企平均净负债率达到了90.3%，前10名到30名净负债率则达到了131.67%的高位，而前30名到200名负债率均在100%以上，50名到100名的净负债率甚至高于140%。

　　具体到个别房企，负债也是达到历史高位。据数据显示，2018年上半年保利地产货币资金与受限制使用资金共有975亿元，短期债务为331亿元，长期债务为2214亿元，万科集团的总负债高达11393.67亿元，碧桂园的负债达到12605.96亿元。反观各企业的利润，虽然保利地产上半年的ROE（净资产受益率）为5.88%，但碧桂园的净利润为129.4亿，万科次之为91.2亿。

　　从以上数据中我们可以看到即使是在政策逆风的时期，我国房地产的运营模式依旧是：高杠杆+高收益。的确，在前几年楼市最红火的时候，加杠杆的房企都赢了。

　　这是因为当时整个宏观经济形势上升势头迅猛，同时没有严厉的房地产调控政策羁绊，楼市成为了各大金融机构的香饽饽，通过银行贷款等多种或直接或间接的融资方式，房企积攒了大量的资金，大肆拿地，并且借由高周转的方式，迅速将资金回笼，不仅扩大了商业版图，抢占了市场有利地位，一个个也赚得盆满钵满。

　　然而，如今高房价几成过街之鼠，从最高决策层到地方政府，都祭出限购限贷限售等狠招，甚至几乎不惜将房地产市场快速“冰冻”，投机性购房以及部分刚性需求都被遏制。与此同时，普通居民（购房者）、银行也基本上都因为房地产背负了较高的负债或杠杆率，防范系统性风险的压力落在了每一个经济主体的身上。在此时，房企的高负债策略终于要玩不转了。

　　从现实角度来说，负债策略已经无法延续。因为受到整体宏观经济形势下行压力较大的影响，银行不良贷款率有上升的压力，银行出于财务安全和经营需要，都缩小了对于房企的贷款额度。楼市价格的不稳定，宏观政策对于房价的管控，也让银行给房企贷款变得增加审慎，部分银行只对前30强放款，绝大多数中小房企都继续在获得银行贷款额度。而且，很多地方政府也明确要求房企必须用自有资金拿地，这就导致房企原有“空手套白狼”梦想落空，无法再在拿地之前进行前端融资。因此，现实角度已经显示出房企的高负债策略已经难以延续。

　　同样，从未来角度以及房企自身来看，房企为了让自己生存下来，也无法再借用高负债生存下去了。房企原来较高的负债并没有得到重视，是因为其公司的现金流能够保证还款能力，项目都可以获利，而如今，现实早已不那么美好。

　　根据有关数据显示，10月份全国300个城市住宅用地平均溢价率已经达到了5%，一二线城市平均溢价率则达到了12.37，也就是说，在房价保持稳定甚至下跌的同时，地价却一直在上涨。这就导致房企的成本显著上升，利润空间被压缩，再加上原有投机性需求有所减小，住房的整体需求下降，再加上国家对于高周转的监管因碧桂园事件变得较为严格，资金回笼速度减慢，使得原有的高负债转变成了企业难以摆脱的累赘。

　　当前我国的房地产市场，房企策略已经从原有“变更大”的策略被迫演变为“活下去”。当初借用高负债、高杠杆，疯狂攻城略地，扩大商业版图的方式让他们都背上了重资产的沉重压力。万科集团的总负债高达11393.67亿元，碧桂园的负债达到12605.96亿元，我们可以想象，其资金成本每年是多少，一旦销售等慢下来，原先的“高负债”意味着“高利润”，就会变成“高负债”意味着“高风险”。

　　正如当初带领诺基亚登上神坛的塞班一样，也正是其让诺基亚安于现状，不思创新，在巅峰时期迅速被市场淘汰，当前的高负债对于房企来说同样如此，建立了赫赫战功但是并不意味着还适合如今的形势，巨额的资金成本，项目盈利能力低迷等都在昭示一个事实，房企若依然躺在高负债的功劳簿上，终会死在自己手上。

　　最后，窃以为，无论从现实情况，还是从未来后果，房企的高负债策略都将无法延续，它的确能够帮助房企“变更大”，但是必将成为房企“活下去”的致命阻碍。所以，成也杠杆败也杠杆，房企必须从自身做起，刮骨疗毒，逐渐摆脱重资产高负债的压力，降低企业杠杆，放弃用加杠杆，来促进住房销售的类似饮鸩止渴的方法，减少开发商囤地、囤房，合理处理土地存量，让自己在这场房地产寒冬中生存下去。

　　(本文作者介绍：知名青年经济学者，著名财经评论员)