买房须谨慎5大陷阱 过半消费者购房定金追不回

　　本报近日连续推出的有关购房定金的报道，在社会上引起强烈反响。针对消费者对于购房定金存在的种种困惑，本报于昨天上午9：00—11：00开通购房定金热线，邀请省消委会消费指导部主任李继平、副主任左冬云等专业人士作现场解答。

　　据统计，短短两个小时内，共有400多名读者打通本报热线，这些来自广州、深圳、韶关、河源、清远等全省各地的消费者讲述了自己在购房过程中遭遇的困扰。

　　消费者有责　定金无法追回

　　在本报昨日接到的热线电话中，有50.9％的消费者属自身原因放弃成交，从而导致购房定金无法追回，如经济能力无法承受、看中了别的房子、对周边环境不满意等。省消委会表示，因消费者自身原因造成不能成交的，按合同法规定，是不能退定的。

　　省消委会表示，消费者在购房时要注意价格和观察楼房的周边环境，并咨询楼盘发展商有关规划情况。如果落定后才觉得房子面积小、周边环境嘈杂、房价太贵的话，并不属于发展商有意欺骗，因此是无法追回定金的。

　　发展商表示，消费者落定的有效期一般为15天，在这段时间内，发展商不会再将该楼盘推介给其他客户，如果落定者决定不要该套房子的话，发展商也错失了很多卖房的机会，并因此受损。

　　发展商有责　定金可追回

　　省消委会表示，因发展商原因导致不能成交，而消费者无法追回定金的，消费者有权索回定金。如果发展商拒绝退定的话，消费者可向省消委会投诉，由消委会将投诉转交给发展商，若发展商不予理睬，省消委会则将支持消费者进行起诉。

　　就在一些消费者支付了高达过万的购房定金却又无法索回时，一些发展商却悄悄地将每年没收的几十万甚至上百万的购房定金揣入荷包。昨日，一些业内人士向记者踢爆了有关购房定金的内幕，指出购房定金已成为发展商一笔不菲的额外收入。

　　广州每年购房定金达三五千万

　　有5年房地产销售从业经验的黄小姐告诉记者，1999年至今，她先后在3个楼盘从事销售工作，每个楼盘每年的购房定金收入不下几十万。以其目前服务的楼盘为例，该楼盘去年销售了2000多套商品房，其中大约有5％的房子属于落了定最后没有成交的，每套房的定金一般在5000元至3万元不等，如果平均以每套一万元定金来算的话，该楼盘仅定金的年收入就约有百万元。

　　对于购房定金这部分收入，广州市海珠区某中型楼盘销售部经理在闲聊时告诉记者，“我们每年购房定金就是好几十万的纯收入啊！”据该经理介绍，该楼盘每年的销售量在1500套房左右，其中约有3％最后未能成交，没收的购房定金多达五六十万元，从而成为公司的隐形收入。

　　据有关数据显示，2003年广州十区一手商品房的销售额约为440亿，共计10万多套房。有业内人士透露，目前，落定而不能成交的比率大约在3％—5％，按此计算，仅广州每年的购房定金就多达3000万—5000万元。同时，该业内人士透露，在收取购房定金时，发展商开具的一般都是收据而非发票，因此这部分收入又免去了上税的环节，从而成为发展商的“纯收入”。

　　买房五大遭遇

　　1　房屋面积缩水1／4，定金却不能退

　　广州市民冯先生称，上个月他看中了东山区大沙头某楼盘一所套内面积为67.72平方米的房子，并交了1万元定金。谁知，他在自己丈量后却发现房子的实际套内面积竟然只有52.8平方米，严重缩水15平方米，冯先生要为此额外多支出约10万元。大呼上当的冯先生于是要求发展商退还定金，但遭拒绝。

　　观点交锋：

　　消委会观点：如果该房的实际套内面积与认购协议上签订的套内面积严重不符，消费者有权要求退还定金。

　　发展商观点：目前房屋售价绝大多数是按照建筑面积来计算，房产合同上的规定是：建筑面积在0.6％以内的误差，房产商不作解释。

　　2　发展商没钱盖房，导致小区停工

　　2001年9月，深圳的余先生在福田区某楼盘看中了一套房子，并交付了两万元定金。然而，令余先生始料不及的是，他刚交了定金不到一星期，发展商就因没钱建楼而导致该小区停工。两个月后，该小区仍然没有恢复施工，余先生于是向开发商要求退回定金，但遭到拒绝。

　　观点交锋：

　　消委会观点：如果开发商延迟交楼，消费者有权按合同追讨赔偿或要求退定，否则不能以小区暂时停工作为退定理由。

　　发展商观点：无论开发商停工与否，只要其在合约约定的日期内交房给消费者，就不能算是开发商的过失。

　　3　售楼小姐承诺：不是广州户口也能八成按揭

　　中山市的蔡小姐昨天通过本报热线讲述自己的苦恼。几天前，她在广州市黄石路某楼盘看中了一套房子，蔡小姐担心外地户口不可以做八成按揭，可当时售楼小姐承诺她：外地户口也可以做八成按揭，于是她当天就很高兴地交了1万元定金并签订了认购书。然而，当蔡小姐兴致勃勃地去签购买合同时，却被告知非广州市户口不能做八成按揭，当时她就要求发展商退还定金，但却遭拒绝。

　　观点交锋：

　　消委会观点：这种误导消费者的行为，消费者可以要求发展商退还定金，但必须提供法律上的有效证据，如录音证明、无利益关系的第三方证明等。

　　发展商观点：现在买房凭的是认购书和买房合同，售楼小姐的口头承诺属于个人行为，公司不予认可。

　　4　发展商要求买家将房款存入私人账号

　　韶关市民吴先生今年7月中旬在韶关市曲江县(现为曲江区)看中了某楼盘一套房子，并付了5000元定金，他本打算本月底付清房款，但令吴先生感到蹊跷的是，该小区发展商竟要求他把房款直接存入一个私人账号。吴先生觉得此举很不合适，心存疑虑的他要求退回定金，但遭到拒绝。

　　观点交锋：

　　消委会观点：按照国家有关规定，商品房预售房款应当直接划入该发展商的统一专用账户，而非私人账号，否则消费者可拒绝付款或要求退定。

　　发展商观点：如果这是合同约定的账号，可以付款；客户对此不满意的话，可以和开发商协商采用其他的付款方式。

　　5　购房者事前不知楼房对面是病房

　　一提起买房，广州的张小姐至今仍汗毛直竖。张小姐在来电中称，今年8月16日，她到宝岗大道某楼盘看房，当她向售楼小姐咨询所认购房子对面的一座楼房是什么类型的建筑时，售楼小姐告诉她是员工宿舍楼，张小姐于是到售楼部交了2000元定金并签了认购书。然而，几天后张小姐得知，其认购的房子对面的那座楼房是病房楼，而病房楼旁边居然是停尸间。深感受骗的张小姐当即要求退定却遭拒绝。

　　观点交锋：

　　消委会观点：如果消费者能提供售楼小姐有意隐瞒事实的证据，如录音或无利益关系的第三方证人，可以要求退定。

　　发展商观点：这种口头上的说法一般都没有什么依据，发展商不需要为此负责。

　　卖房四大招数

　　售楼业绩存假象　摇号选房最管用

　　▲手段：通过向消费者出示客户来访记录、购房意向书、公开挂出售楼成绩表等方式，说明该楼抢手。或声称即将售完或降价即将结束，以及摇号选房等手段给消费者压力。

　　从事楼盘销售有4年经验的周小姐：通过摇号选房来制造房子热销的假象最管用。就在上周，其所服务的广州天河区某高档楼盘就以此赢得了不少买家。周小姐告诉记者，为了让顾客尽快落定，售楼小姐一般会告诉顾客，因为这个楼盘特别热销，所以顾客要先交定金，之后才能通过摇号的方式来安排选房，并享受额外优惠。许多顾客害怕房子卖光了，因此纷纷抢先落定。事实上，该楼盘的房子是供过于求的。

　　对策：不要被房产商制造的氛围所迷惑，保持冷静，要告诉自己，可选择的房子很多，而钱一旦付出就收不回。

　　谎报设施诱你买　售前承诺难兑现

　　▲手段：将房子的配套设施和公共设施吹得天花乱坠，误导消费者落定。

　　番禺某楼盘物管处郭先生：2001年，其所任职的某楼盘拼命鼓吹配套设施完善，由于该地段交通不便，该楼盘在宣传时打出三条前往广州主要地段的固定班车线路，并承诺从早上7时到晚上9时，每半小时一班。实际上，该承诺只在售房的前半年兑现了，出于成本考虑，发展商在2002年将班车时间改成每天上午两班、下午一班；没到半年，只剩下早上7时一班、下午6时一班；等到今年年初，发展商称因少有人乘坐，决定取消小区班车。实际上，发展商从一开始就计划好了逐步停止班车的，其间的小区班车、司机都是租用的，房子一卖完，就开始逐步取消。

　　对策：对于房子的设备标准、配套基础设施、公共设施等，消费者不要只听信房产商的口头承诺，应要求发展商出示正式的合同文本，立字为据。

　　售楼小姐施巧嘴　打动顾客急落定

　　▲手段：拼命吹捧买方，并夸大投资潜力。

　　广州淘金路某楼盘销售人员黄小姐：繁华路段要以投资自用两相宜的说法打动顾客，售楼小姐一般会非常赞赏地告诉顾客“你真是有眼光，这个小区不仅环境好，位置也好。小区后面的地铁马上要开通啦，你看过来租房的也这么多。其实租出去价值还更高呢，我们也省事。你要是真的喜欢可得赶快买，现在不买可就是别人的啦。”顾客一般听完之后鲜有不动心的，于是纷纷落定。实际上，虽然也在淘金路，但由于具体地段的差异，房子的投资潜力与期望值是相差很远的。

　　对策：听了售楼人员天花乱坠的介绍，千万不要自乱方寸，就算是很多人抢，也应考察清楚房子的实际环境。

　　公司员工扮“房托”　引得买家“抢”房子

　　▲手段：让一些人冒充认购者前来买房，甚至假意付定签约，刻意让购房者听到其对话，给购房者心理压力。

　　番禺某楼盘售楼人员黄小姐：在周末这种销售旺日时，让本公司的行政人员到财务取一万元，然后到销售前台，故意从包里拿出厚厚一叠钞票，对售楼小姐说，“我把钱带来了，你赶快帮我办手续，就要昨天看中的那套！”这时，售楼小姐接了另一个电话，只听她故意提高音量：“林小姐啊，不好意思呀，你昨天看中的那套房子没有了。我们这边现在有一位先生已经来落定了，你再挑另外一套吧。”别的买家一看这楼这么抢手，于是纷纷落定。

　　对策：不管别人怎么抢，确定自己是否真的下定决心再做选择。

　　三大原因催生“霸王条款”

　　在购房中，开发商利用自身地位或经济上的优势地位，在制定格式合同条款时尽量减少自己应负的责任，却要求消费者所承担的责任面面俱到，消费者根本没有选择缔约与否的自由，其利益一般也得不到保护。那么，房屋认购何以出现如此多的“霸王条款”？省消委会昨日指出了“霸王条款”产生的三大原因。

　　首先，现行的合同格式条款大多是经营者或行业组织单方制定，在制定过程中没有征求消费者的意见，并故意设置不平等条款。其次，由于监督管理合同格式条款的法律法规还不健全，对合同格式条款缺乏有效的监督。另外，省消委会表示，因为合同格式条款不可能用一些固定的文本去规范所有的交易行为，因此导致大量的经营者自订合同格式条款。

　　省消委会昨日同时表示，继本月公布了房地产认购环节中的“霸王条款”之后，将于9月向社会公布房地产合同的“霸王条款”。有选择地对消费者反映的情况进行公开点评，并敦促有关企业予以改正，同时希望有关部门进行规范管理。

　　省消费者委员会咨询投诉电话：[phone]或85597315

　　地址：广州天河路104号黄埔大厦东座5楼(510620)

　　采写：本报记者　商琦　实习生　林絮　周伊雯　成婷