国金证券08春季投资策略报告会文字实录(6)

　　短期困难不改长期向上趋势－房地产行业投资策略

　　曹旭特：下面我就房地产投资策略跟大家交流一下。

　　房地产项目存在销售和结算周期差，上市公司2008年多2009年利润率仍将维持较高水平，考虑预收帐款的影响，企业短期增长比较确定。从国外市场集中度的变化趋势分析，行业内优质公司仍然有很大的发展空间。

　　首先我们进入第一部分，对销售放缓原因的分析。我认为有三点，第一点是季节性因素，我们统计了2001年到2007年一年内四个季度不同的销售情况，我们可以看到黄色的点是历年的销售，可以看到它明显的低于其他三个季度。第二个原因是预期的不确定性，因为现在市场出新的价格波动影响购房者心理预期，对未来判断不确定性的增强使消费者的消费需求受到短期的抑制。第三是投资性购房的挤出。银行对第二套房首付比例和相关贷款利率的提升，提高了投资性购房的成本。

　　影响地产公司市场表现的就是销售什么时候能够回暖，我们对销售回暖的时点判断仍然从导致销售放缓的原因来出发，首先，季节性的不利影响会随传统购房期到来而逐渐消除的。投资性购房在未来的比较明显被弱化也是较为确定的，变数最大的是购房者预期，它将决定目前市场中的潜在需求何时能够得到释放决定购房者预期的是市场价格的变化，价格波动情况下，消费者往往会选择继续观望。因此销售能否回暖的关键问题在于价格能否稳定。

　　首先看企业的资金层面，2008年国家开始对银行的贷款按季度调控，实际上在二三月份，很多的企业已经不能得到银行贷款的支持，但是从四月份二季度新的贷款额度就会发放出来，四月份从管理的角度来看，银行对企业的资金支持力度会增加，资金丰富一点，它降价的意愿也会降落。另外，很多小企业贷款是比较困难的，这部分企业会选择比较低的价格入市，从销售情况反应来看是非常不错。

　　再从行业供求关系来看，我们做了长期的比较，国家增加供给层面的工作是不明显的，因为反映供给的是这四项指标，我们看到比较有参考意义的是新开工面积和施工面积，它的增幅同比上升了2个百分点，实际上这种供给的增长并不明显，但是从土地开发面积来看，在2007年是仅仅微增了一个百分点，同比去年下降了27个百分点。土地开发面积，从房产开发周期来看会影响到市场总体的供给。从需求的角度，投资性购房肯定是要被明显的弱化了，但现在市场有很多潜在的正常需求是被压制住的，所以现在市场需要一种博弈，我们的判断随着传统购房旺季的到来，这种博弈是有望被打破的，二季度回暖的可能性比较大。

　　这是主要城市销售数量的变化，可以看到一些大城市一线城市在最近两周的销售是有初步回暖的迹象，二三线城市的波动还是相对明显一点。

　　我们再分析一下企业短期和长期增长的情况，首先我们认为企业短期的增长确定性是比较强的，这个短期我们的定义是2008年到2009年，原因有两点，第一点是2007年企业有了比较好的预收帐款；第二点，我们认为2007年企业利润率水平将比2007年继续有所提升，而2009年也不会出现明显下滑。因为项目的销售预结算周期至少相差6—12个月，2008年的结算收入多为2007年已实现预售项目，而2007年销售项目的土地多为2005年前获得，锁定的土地成本和2007年快速上涨的房价保证了大多数公司在2008年毛利率达到峰值。

　　2009年企业的毛利率会有所下降，但是我们判断这个幅度不会下降，因为2007年部分高成本用地会参与结算，但将保持在较低比例，因为一般企业从拿地到结算周期至少需要两年半，2009年结算项目对应的土地大多为2007年前获得，因此毛利率水平相比2008年不会出现明显下滑。

　　我们再来看企业的长期增长，未来房价上涨的趋势很小是放缓，企业的增长肯定是靠量的增加来帮助它实现净利润的提升，这样的压力实际上是比较大的，从2010年以后，我们判断企业的增长更多的是一种外延式的增长。市场的份额对于这些行业的龙头公司比较重要的一个问题，我们统计了一下，在2004年美国最大开发商市场占有率是4.5%，万科的按销售额计算的市场占有率为2.07%。所以,从市场占有率的角度我认为还是有比较大的提升空间。

　　我们选择上市公司仍然是遵循上面谈到的几点因素，首先利润率是下滑的趋势，资金的强度也会影响到企业扩张的速度，有能力快速拓展业务范围的区域性公司是我们的投资首选。像万科、招商地产、保利地产、金地集团、富力地产、昆百大、深天健、华发股份、张江高科。

　　这是我对行业的看法，谢谢大家！

　　主持人：今天上午的会议到此结束，我们下午见！

　　主持人：我们下午安排了八个行业的分析师给大家做交流。首先，由我们医药的首席分析师黄挺代表我们的医药小组给大家做2008年二季度医药行业的投资策略。有请黄挺！