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原标题：细细的红线 | 碧桂园裂变
来源：观点
在理智与疯狂之间，只有一道细细的红线。
“裂变”路上，碧桂园还有更多目标需要完成。
编者按：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。
进入全新的2021年，中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡？想要有所作为、有所改变的企业，需要充足的勇气和智慧去应对。
我们深信，“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此，观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”，回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式，小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。
观点地产网 裂变，成为不平静2020年的碧桂园关键词。
自年初伊始，整个房地产行业还未从疫情的冲击中缓过神来，碧桂园已率先作出改变。经过贯穿一整年的大刀阔斧调整之后，下辖区域扩张至104个。
“今后每个区域都相当于一个小碧桂园。”这是杨国强的期望。
透过裂变，窥探到的是这家告别粗放式发展的龙头房企对于未来的思考：更精细，更下沉，更高效，同时能保持市场竞争力。
2020年疫情与红线接踵而来的复杂环境，房地产行业模式的转变、周期的转换，都刺激着头部企业的改变。
站在7000亿的节点，碧桂园在销售营销、投资拿地、区域架构、杠杆成本等多个关键环节，进行了一场自我革新。
正如新一年杨国强的题字“征途漫漫”，“裂变”路上，碧桂园还有更多目标需要完成。
销冠挑战
在这家龙头房企裂变过程中，销售或许是最稳的一环。
2020年，碧桂园连续第四年坐上销冠位置，但这一过程开始有了挑战。
疫情之下销售跌至低点，尤其是2月份只有209.2亿元，同比下降49.97%，头两个月累计同比下降28.1%，在销售榜单上位居恒大之后。
随着疫情控制、市场复苏，碧桂园3-6月销售逐渐恢复，并在5月排名反超恒大，夺回第一。
下半年，碧桂园依旧绷紧了弦。
中期业绩会上，总裁莫斌给外界传达更多信心，透露碧桂园下半年整体权益可售货量将达6412亿元，随着时间的推移第三季度销售增长是可以期待的，且全年将实现10%的增长目标。
数据来源：企业公告，观点指数整理
而后三四季度，碧桂园一改此前把重心放在上半年的铺货节奏，单月销售都维持在500亿元以上。
8月实现累计销售回正之后，9月冲至646.3亿元，为全年单月销售金额高点，同时也达到全年累计最高增速5.64%；后三个月碧桂园相对放缓了销售，单月增速分别为-5.02%、-5.08%及3.73%。
2020年全年，碧桂园累计实现权益销售金额为5706.6亿元，较2019年微增3.34%。
若按照10%的增长计算，碧桂园全年权益销售将达到6000亿以上；以近几年权益比推算，全口径销售将大概率跨过8000亿门槛。
观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单显示，碧桂园2020年实现全口径销售金额7888.1亿元，较2019年增长2.24%。
疫情影响之下，对于总基数达到7000亿的碧桂园来说，挑战并不小，全年3%的增速也算是基本达标。
但纵向来看，碧桂园销售增速下探至近年来最低，自2018年起连续三年停留在7000亿元门槛，年复合增长率为6.02%。
数据来源：企业公告，观点指数整理
横向来看，碧桂园与恒大、万科同样站在7000亿元量级上，后两者2020年销售增速保持在双位数13.4%、12%，与榜眼恒大的差距缩小至不足千亿。
值得一提的是，2020年碧桂园一定程度上也跳出了自己的“舒适圈”，努力开展各类创新营销活动。
如在5月销售反超恒大之时，正是碧桂园首次开启直播卖房活动“5爱5家直播购房节”；之后，通过与阿里巴巴旗下阿里房产合作，以及开创“百万凤凰合伙人”激励机制等方式，一直持续到年终推出“万套特价房7折起”促销活动。
当然，这些营销活动除了起到促进销售的作用，均价方面也小幅下降至8476元/平方米。
费用率方面，2019年因会计准则调整、新业务投入推广等，碧桂园销管费用率曾攀升至9.24%，也引来财务官伍碧君在年度股东会时表示，希望2020年销售及管理费用能控制在7%以内。
数据来源：企业公告，观点指数整理
仅就上半年来看，有赖于碧桂园2020年有意加强成本的把控，销管费用金额均有较大幅度下降，费用率也下降至7.28%；下半年开始的促销活动是否会拉高费用率？这有待全年业绩考核。
如何推进销售、提高去化、保持第一？这是新一年碧桂园仍需面对的问题。
104个“愿望”
从拿地聚焦到区域裂变，反映的是碧桂园这一年在区域架构和管理模式的思考。整体来看，投资拿地力度上也有所提升。
观点指数发布的2020年房企新增土地储备报告指出，碧桂园全年新增全口径土地储备8496.67万平方米，拿地权益金额1883.7亿元，同时新增货值7595.5亿元，均位列第一。
以权益拿地销售比看，2020年碧桂园拿地销售比为33%左右。尽管不及两三年前，但相比谨慎收缩的2019年，这一比例已回调近4个点；拿地金额也比年初预定的1600亿元有近300亿元上调。
数据来源：企业公告，观点指数整理
倘若勾画碧桂园2020年的扩储地图，长三角应该是插满了旗帜。
自4月开始，碧桂园通过两宗溢价率50%左右的浙江丽水地块，拉开长三角买地大幕。5月，江苏南通成了主战场，鏖战846轮、溢价125%抢得一宗商住地；7月份，江苏、浙江、安徽等地继续溢价抢地……
这一动作持续到年末，12月30日，碧桂园291轮竞价、22.85亿元夺得江苏宿迁一宗宅地，为这一年长三角抢地之旅画上句号。
值得注意的是，碧桂园2020年在长三角拿的地基本都为二三线城市，如丽水、盐城、南通、连云港、宣城等；甚至覆盖了四五线县城或县级市，如赣榆县、平阳县等。
2019年，碧桂园通过在上海、杭州等重要一二线城市拿地，当年一二线新增权益土地金额占比从2018年的40%提升至45%。
数据来源：企业公告，观点指数整理
2020年这一情况有所反转，三四线新增权益土地金额占比回升至61%。究其背后原因，其中之一是碧桂园对于各线市场的战略调整与变化。
自2019年至今，碧桂园在组织架构、区域架构方面已前后实施了几次比较大的调整。尤其在2020年，碧桂园主要进行了四次裂变整合。
据观点地产新媒体整理，2-3月的调整侧重于将业务规模较小区域进行合并整合，5月、10月的调整则将规模、管理半径大的区域进行拆分裂变。
数据来源：公开报道，观点指数整理
经过后两次裂变，碧桂园形成了多达100个以上的区域架构。
如上述提及的长三角区域，5月份江苏区域下辖苏州划给沪苏区域，沪苏区域重新拆分为沪苏、南通、苏中、苏北4个区域；随后10月份江苏区域再拆分为江苏、苏南2个区域。
经过整合裂变，呈现出来的是104个“小碧桂园”，每个区域管辖3-5个城市，县区不超过15个。
杨国强在10月工作会议上明确表示：“蜻蜓点水等于是竹篮打水，裂变是为了有能力做得更好。”
莫斌也称：“今后每个区域都相当于一个小碧桂园，希望在现金流能够保证的情况下，每个区域都有稳步的发展。”
目标要求的是各个区域缩小管理半径，增加渗透力度，下沉市场，聚焦深耕。更直白一点，则是高效抢占更多的市场。据悉，碧桂园要求每个区域深耕后要达到15%以上的市场份额。
因此可窥见，碧桂园已经从“一线到五线均衡布局”延伸至“一到六线”。
追逐投资级
区域下沉与投资力度的加大，也相应带来碧桂园的杠杆“窗口期”。
据观点地产新媒体了解，在2020年召开的股东会上，谈及负债问题时，碧桂园首席财务官伍碧君表示，过去一直将净借贷比率保持在70%红线以下，如2019年净借贷比为46.3%。
“但如果有合适的窗口，可能会升至60%左右。”从结果可窥见，无论是拿地还是融资，过去这一年碧桂园都抓住了窗口期。
截至2020年上半年，碧桂园净借贷比率录得58.1%，比2019上升了11.8个百分点。
过去几年间，碧桂园中期负债比率都会稍微升高，从2020年全年投资和发债力度来看，预计净借贷比率大概率仍将保持稳定。
数据来源：企业公告，观点指数整理
现金方面，截至期末，现金及现金等价物为1887.79亿元，相比2019年下降24.18%；现金短债比为1.9倍，相比2019年的2.3倍也有下降。
回溯到发债端，碧桂园2020年在新增借款、发行债券、吸收投资方面略有增加。据观点地产新媒体不完全统计，年内共发行境内债券183.22亿元，其中囊括各种资产证券化产品，相比往年增长幅度明显。
数据来源：企业公告，观点指数整理
美元债方面，2020年碧桂园发行境外美元债35.44亿美元，较2019年增长20.14%；同时获得贷款融资4.53亿美元和81.33亿港元。
值得关注的是，碧桂园截至中期加权平均融资成本为5.85%，较2019年底下降0.49个百分点，且观察全年发债有进一步下降可能。
尤其是美元债，发债利率有了显著下降。据悉，碧桂园2020年所发七笔美元债，利率从年初5.6%下降到了年末3.125%，全年美元债平均发债成本为5.03%。
其中缘由，一方面是碧桂园抓住了融资窗口期，如年初货币宽松时连续发行了两笔较为低息的美元票据，利率分别5.125%、5.625%，且年限分别为7年、10年--相比2019年发行的7%-8%美元债券，利率已有明显改善。
另一方面，源于信用评级的上调。
事实上，近年来碧桂园一直在改善自身的信用评级，不断优化财务表现和资本结构。2017年初获得惠誉的投资级评级，但离拿下标普和穆迪的投资级评级还有一步之遥。
由于这一阶段碧桂园对于规模的追求，加之发债市场变化等原因，此后几年间碧桂园发债利率又有了小幅回升。
数据来源：企业公告，观点指数整理
2019年，房地产调控普遍加强，尤其是融资通道愈加收窄，碧桂园更加意识到，一个好的信用评级对于公司寻求高速、长远发展的重要性。
当年底，杨国强带着高管会见来自摩根士丹利等境内外投行，会上伍碧君直言，碧桂园一直在争取更多国际评级机构的投资级评级，保证健康的财务水平以及稳定的净借贷比率是公司要务之一。
从2020年可以看到，碧桂园推行全面预算管理和现金流管理，尤其将销售回款和现金回笼作为当年重点考核目标。据悉，尽管受疫情影响，但2020年上半年碧桂园权益销售现金回笼2509.3亿元，权益回款率达到94%。
另一方面，从碧桂园融资活动产生的现金流量可看到，仅上半年就偿还借款1026.41亿元，超过2019年全年偿还额度。整体有息负债总额也由2019年底的3696亿元下降至3420.4亿元，降幅达7.5%。
总体而言，碧桂园严防死守70%红线，直至2020年9月，获得另一国际评级机构穆迪上调评级，将发行人评级和高级无担保债券评级均调升至投资级Baa3，展望稳定。
至此，碧桂园已拿下全球权威三大评级机构中两个投资级评级。
信用评级为碧桂园带来的最直接作用就是融资便利与低成本，10月发行的两笔共计10亿美元票据，最低利率仅为3.125%，创造了新纪录。
低融资成本，是这家房企平衡了规模、负债、盈利之后的成果。其中有取舍，也有退让，并撕下了那些曾贴在身上的标签。
责任编辑：蒋晓桐
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