海通固收：房企资金为王 仍可择优配置

　　房企资金为王，仍可择优配置（海通固收 杜佳、王巧喆）

　　来源：姜超宏观债券研究 作者：杜佳、王巧喆

　　房企资金为王，仍可择优配置

　　（海通固收 杜佳、王巧喆）

　　概要

　　疫情对地产行业的影响。地产销售远未恢复。从高频的30大中城市商品房成交面积数据可以看到，今年因为疫情影响，成交面积几近冰冻，2月10日以来随着部分地区复工以及房企推广线上售房，数据略有起色，但比起去年农历同期差得很多。同时为抗击疫情采取的假期延长、推迟复工以及交通管制带来的劳动力要素流通问题，会对房地产开工和施工带来影响。回款重要性已大幅提升，挑战房企资金安全。定金及预付款以及个人按揭贷款的重要性显著增加，在房地产开发资金来源中的占比已经从16年之前的30-40%左右提升至了19年的50%。一季度销售淡季，后续取决于复工情况。统计局公布的商品房销售额看，17-19年一季度销售额约占全年的17%左右，属于相对淡季。

　　政策有没有松动？近期多地省市政府出台了一些房地产支持性文件，政策集中体现在土地市场交易和开发商复工复产两方面。其中，土地市场交易方面的政策最多，主要表现为：延期缴纳土地出让金，延期期间不产生滞纳金或违约金，允许分期缴纳土地出让金等。无锡市、苏州市力度目前相对较大。无锡市还在税费缴纳、资金监管以及融资信贷方面加大政策宽松力度，特别提到“对受疫情影响严重、到期还款困难的企业可予以展期，对2020年6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷”，苏州则调整了超过市场指导价报价规则。央行辟谣MPA考核调整。根据2月17日中国证券报报道，有关央行拟调整MPA中房地产信贷相关考核指标的说法不属实。近期有些地区出台了一些需求端的政策，但政策的执行有所反复，未来存在不确定性。从目前出台的政策来看，依旧是一城一策、有针对性的，土地市场的政策最多，针对购房者及房企融资端的宽松政策还很少。

　　地产债偿付风险到底如何？1）地产债4月有个偿债小高峰。今年上半年2月份地产债偿付压力最小，4月会有偿付小高峰。房企有年底融资的习惯，为1-3月份提供了缓冲。如果疫情影响不发展到20年第二季度，地产债偿付风险相对可控。2）疫情前房企资金链相对健康。我们筛选了发债房企作为样本，19年中报显示当期房企货币资金同比增速仍有16%左右，大中型房企短期偿债能力较强。从现金流看，样本房企19年上半年缺口处于14年以来的低位，并且各类型房企筹资覆盖缺口情况均较好。从现金流入构成来看，大型房企以销售回款为主，中型房企则对外部融资相对更为依赖，小型房企除几种主要类型现金流入外，收到其他与经营活动有关的现金占经营性现金流入相对较多。

　　发债房企现金流压力测试。我们在报告第四部分对发债房企做了一个简单的现金流压力测试，具体假设及过程见报告正文。从结果看，在房企暂停拿地、融资做到与去年同期持平的假设下，即便销售额受到冲击，大概有七成的房企资金链还是安全的，不需要额外扩大融资。但如果还想保持拿地节奏，大部分房企资金链上的压力就会凸显出来。我们的测算包含诸多前提假设，可能存在不合理的地方，比如上半年不拿地或者保持拿地节奏是两个比较极端的假设，实际中更可能发生的是拿地会减少，但也不至于完全暂停。另外融资端很可能会有一些积极的政策变化。最后，疫情对于不同城市的房地产市场影响也会不同，房企土储分布的差异性也值得考虑。

　　如何看待地产债投资？

　　现金流有压力，但整体风险可控。一是一季度地产债到期压力不是很大，4月份有个偿债小高峰，但房地产企业有年底前融资习惯，为1-3月提供了资金上的缓冲，如果疫情影响不发展至二季度的话影响整体可控；二是从政策上看，目前的政策还是一城一策，融资政策的放松可能不会那么快，房地产企业资金面临压力的状况可能要持续一段时间。不过我们认为政策放松力度会根据市场反馈调节，如果真的有风险事件发生（大概率是抗风险能力弱的小型高杠杆房企先爆发），政策上预计也会有所反映。三是从房企抗风险能力看，即便政策不会大幅松动，通过我们的压力测试，大部分房企可以通过减少拿地、放缓施工进度减少经营现金流流出，缓解资金链压力。

　　房企资金为王，仍可择优配置。疫情冲击下，房企会因抗风险能力不同而有所分化。各地相关政策的出台利好资金充裕型房企，资金实力为王的投资逻辑清晰。此外关注土地储备分布，重点配置疫情较轻地区的房企受冲击较小，安全性高。

　　风险提示：地产行业复工进度低于预期。

　　1． 疫情对地产行业的影响

　　疫情冲击房地产行业开工和销售。2003年的SARS事件在疫情最严重的2-4月期间，我国住宅开发投资当月完成额以及商品房销售面积当月值均出现全年低点。

　　今年新冠疫情下，各地售楼处停摆，疫情影响下人们的看房和购房意愿也明显下降，势必会对地产销售带来冲击。为配合国家抗击疫情，1月26日，中国房地产业协会倡议房地产开发企业暂停售楼处销售活动，严防疫情扩散。截至目前房地产企业陆续开始复工，但项目开工、售楼处开放情况可能没有那么乐观，比如恒大宣布假期延长至2月16日，全国项目2月20日前不开工，全国1040个售楼处不开放。

　　地产销售基本冰冻至今。从高频的30大中城市商品房成交面积数据可以看到，2019年的除夕是2月4日，除夕后第7天该成交面积数据就随着假期的结束快速回升，到第10天左右就已经到了和春节前差不多的水平，而今年因为疫情影响，成交面积几近冰冻，2月10日以来随着部分地区复工以及房企推广线上售房，数据略有起色，但比起去年农历同期差得很多。同时为抗击疫情采取的假期延长、推迟复工以及交通管制带来的劳动力要素流通问题，也会对房地产开工和施工带来影响。

　　地产销售回款的重要性近年来大幅提升，挑战房企资金安全。从房地产开发资金来源看，定金及预付款以及个人按揭贷款的重要性显著增加，在房地产开发资金来源中的占比已经从16年之前的30-40%左右提升至了19年的50%。

　　一季度销售淡季，后续影响取决于复工情况。从统计局公布的商品房销售额看，17-19年一季度销售额约占全年的17%左右，在各个季度中属于相对淡季，2季度销售额占比约在27-28%。从整个行业来看一季度的冲击会比其他季度带来的冲击相对小一些，但对于一些布局四五线的房地产企业或者根植于当地的小房企，春节的“返乡”行情也很重要，对这些企业的冲击更大些。  

　　2．  地产政策有没有松动？

　　多地出台房地产支持性文件。为配合防疫工作，支持房地产市场，2月12日以来多地省市政府出台了一些房地产支持性文件。以下为截至2月19日各地政策的梳理情况：

　　目前出来的政策集中体现在土地市场交易和开发商复工复产两方面。其中，土地市场交易方面的政策最多，主要表现为：延期缴纳土地出让金，延期期间不产生滞纳金或违约金（苏州、无锡、天津、南京、济南、浙江、重庆、南昌、中山、嘉兴、承德等地），允许分期缴纳土地出让金（上海、西安等）。例如，上海市规划和自然资源局《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》指出，“受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付”以及西安市《西安市人民政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》指出，“疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年”；

　　开发商复工复产的支持性政策主要表现为：开、竣工期限顺延以及政府部门办公、审批程序的线上化（苏州、无锡、天津、西安、济南、上海、重庆、南昌、中山、嘉兴等地）。

　　无锡市、苏州市力度目前相对较大。相较于其他城市，无锡市还在税费缴纳、资金监管以及融资信贷方面加大政策宽松力度。无锡市政府出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》指出，“依法办理延期缴纳税款，最长不超过3个月”、“预售资金监管主管部门可对正常执行资金监管办法的企业批准其可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金。完成不动产首次登记前，累计申请使用额度不超过重点入账监管资金的95%”、“申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算，预售部分完成25%以上投资即可”以及“对受疫情影响严重、到期还款困难的企业可予以展期，对2020年6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷”。

　　而苏州则在2月19日发布的《苏州市自然资源和规划局关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》中调整了超过市场指导价报价规则，住宅（商用）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预收许可。

　　针对购房者的政策目前较少，涉及的支持政策内容主要体现在针对疫情相关人员的购房补贴、住房公积金延期、购房资格的放宽等方面（衡阳、成都、深圳、武汉等地）。

　　一些需求端的预期出现。各地支持房地产的政策仍有在推出，出现了一些需求端的预期，包括地方政府是否对公积金贷款政策调整，银行贷款层面是否会有改变，以及某些类型住房是否不再限购等。部分信息使得市场上出现了房市需求端放松预期。我们认为靠刺激地产拉动经济的可能性并不大，一是目前央行的态度并没有变，二是2月28日河南省政府约谈驻马店人民政府主要负责同志，以及根据券商中国报道，广州取消公寓限购政策撤回，均具有一定信号意义，三是关于部分银行公告的首付比例问题，此前监管文件曾提到在非限购城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。因此在非限购城市最低20%的首付比例并非是政策上的调整。

　　央行辟谣MPA考核调整。根据2月17日中国证券报报道，有关央行拟调整MPA中房地产信贷相关考核指标的说法不属实。人民银行将继续按照党中央、国务院的要求，坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。

　　房贷利率定价基准转换政策开始施行。3月1日起，存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。不过这一政策并非近期新出，而是去年12月中国人民银行〔2019〕第30号公告规定：自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年，转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

　　从目前出台的政策来看，依旧是一城一策、有针对性的政策，其中针对土地市场的政策最多，这可能是因为疫情影响地方财政，压力比较大的城市可能会先对土地市场做一些放松。目前针对购房者及房企融资的宽松政策还很少，未来走向仍存在一定不确定性。

　　3．  地产债的风险如何衡量？

　　3.1  地产债到期压力怎样？

　　2020年上半年2月份地产债偿付压力最小，4月会有偿付高峰。结合地产债存量券信息，2020年上半年地产债总偿付量我们预计约在1600亿元左右，其中有回售的按照40%的比例预估回售量，总量上看比去年同期有明显减少，月度来看1-3月到期量都还比较小，均在220亿及以下，其中2月偿付压力最小；而到了4月份则进入了一个偿债小高峰，当月偿付量或超过420亿。

　　房企有年底融资的习惯，为1-3月份提供了缓冲。从近几个月的情况看，境内地产债在19年11月份大量发行，当月净融资额加上资产支持证券接近250亿，12月房地产资产证券化产品大量发行，总融资额也为正。总的来看今年房企依旧是在年前进行了大量融资，从总量上看足以为1-3月的到期量提供缓冲。

　　信托的数据也反映出地产企业年前有增加融资的迹象。从地产集合信托的高频数据看，19年11月和12月的成立规模较10月份有明显反弹。

　　影响程度视疫情发展情况会有不同，当前对于新型肺炎疫情何时彻底结束还很难准确地估计，据我们的推算，疫情或在2月上旬达到高峰，这样的话应该不至于发展到20年第二季度。如果2月份疫情能够基本结束，地产债偿付风险相对可控，但如果后续蔓延至3月甚至二季度，就需要格外警惕由销售回款锐减带来的资金链压力、4月偿债小高峰到来的偿付压力等。

　　3.2  疫情前地产企业资金链是什么状况？ 

　　我们选取截至2月17日有存量信用债且申万行业分类为房地产的企业，剔除wind分类中的城投平台，删除18年房地产业务收入占比低于50%以及已违约企业，并参考中国房地产业协会发布的《2019中国房地产开发企业500强榜单》，对部分未在申万房地产行业分类中的龙头企业，以及未有地产业务收入占比的企业进行调整，同时考虑到母子公司并表的情况，删除财务数据缺失的企业以及有类平台色彩的地方国有企业，最后样本发债房地产企业共有88家。

　　我们以截至19年6月末的资产规模情况进行分类，将资产规模大于2800亿的定义为大型房企，共17家，1000亿-2800亿的定义为中型房企，共31家，低于1000亿的定义为小型房企，共40家。考虑到19年三季报缺失较多，我们主要用19年中报的数据进行研究。具体来看：

　　19年年中房企货币资金同比增速仍有16%左右。19年一季度整体的融资环境延续18年底回暖趋势，房企也有所改善。截至19年6月末样本总体货币资金约为2.3万亿，较18年底及前一年同期分别增加约5%和16.7%。货币资金同比增速较前一年同期增速有所下滑。

　　分大中小型房企来看，货币资金增速上，大型房企16年前后资金高速积累之后大幅回落，18年以来增速保持相对平稳；中型房企18年以来资金增速均维持25%以上，这是一个相对较高的水平；小型房企近年来货币资金增速也不高，19年6月末货币资金同比增速约16%。货币资金增速受诸多因素影响，除了经营规模扩大、周转加快或者融资增多外，还有可能是资产重组造成的。一些小房企还有可能是因为减少或者停止了继续拿地，等待存量项目回笼资金所致，也有可能是处置资产带来的货币资金增多。

　　从短期偿债指标来看，大中型房企较强。我们选取货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）衡量短期偿债能力，可以看到房企17年以来短期偿债指标基本保持稳定，中型房企货币资金对短期债务的覆盖力上有所增强。从截至19年年中的数据来看，大中型房企短期偿债能力较强，在1.5上下，而小型房企该指标只有约1.07，短期偿债能力还是偏弱。

　　自由现金流缺口较窄。样本房企整体在18年自由现金流缺口较17年大幅收窄，主要是由于经营活动净现金流增长明显。19年上半年自由现金流缺口较18年同期收窄。就不同类型的房企来看，我们以自由现金流缺口/总资产来衡量缺口情况，大中型房企考虑资产规模情况的自由现金流缺口要大于小型房企，主要是投资活动净现金流出较多，主要表现为合作开发等较多。部分年度样本小型房企经营活动净现金流可以覆盖投资活动净流出。

　　筹资对自由现金缺口覆盖情况较好。各类型房企筹资覆盖情况均较好，其中小型房企18年自由现金流表现为正。

　　不同类型房企现金流入构成分化。样本中大型房企主要以销售回款为主，18年样本大型房企销售商品及提供劳务的现金流入占总现金流入比例接近50%，并且较17年进一步上升。中型房企相对取得借款及发行债券的现金流入占比相对其他类型房企来说较大，对外部融资更为依赖。

　　小型房企其他现金流入占比较多，其中主要是收到其他与经营活动有关的现金，18年样本小型房企的其他与经营活动有关的现金流入占经营性现金流入的大约41%，部分样本小型房企的其他经营活动相关现金流入多倍于销售商品提供劳务现金流入。其他与经营活动有关的现金主要是往来款，以及收的保证金、押金等。

　　4．  样本房企现金流压力测试

　　我们想对发债房企现金流安全性做一个压力测试，疫情对于不同城市的房地产市场影响也会不同，但为了简化分析，先不考虑房企土储分布的差异性。样本企业是在3.2章节的基础上，剔除数据缺失以及存续债券规模不超过5亿的主体，共筛选出56家发债房地产企业。进一步的，我们按照资产规模将样本企业分成大、中、小型房企。

　　测试前我们需要做一些假设，假设中有两个关键变量：一是疫情影响下房企销售回款会下降多少，假设一个比例；二是假设房企是否会暂停或者减少拿地，在不同假设条件下计算房企再融资压力。

　　首先，销售回款会下降多少？通过上文对全国商品房销售额的分析，一季度占全年大概17%左右，二季度、三季度在26-27%，四季度30%左右。疫情影响主要体现在对一季度销量上，由于疫情影响在1月下旬开始显现，1月当月销售额也受到影响，根据克尔瑞公布的TOP100房企情况，1月操盘口径销售额同比增速为-12%。2月地产销售几乎冰冻至今，3月预计随着陆续复工有所恢复，疫情影响应该不至于延续到二季度。基于此我们做一个粗糙的假设，假设一季度销售额同比减少60%，二季度同比减少10%，上半年减少30%。

　　假设1：融资持平，房企暂停拿地，上半年销售回款大幅减少30%

　　假设今年房企因为资金压力暂停拿地，销售回款较19年同期下降30%，融资环境不变下考量企业是否有足够的钱偿还债务。房企拿地支付的现金会记在不同科目中，1）招拍挂拿地的支出一般计入“购买商品接受劳务支付的现金”中，不过即便房企不再拿地，但现有的项目为了达到预售条件、实现销售回款，还要支付施工成本和费用，所以假设“购买商品接受劳务支付的现金”下降为19年同期的50%。2）收并购拿地支出涉及项目较多，“支付其他与经营活动有关的现金”以及投资活动现金流出中都可能会涉及。其中“支付其他与经营活动有关的现金”中有部分是 以“往来款”的形式承接被收购公司原有债务而支付的现金 ，这其实也是收购拿地时总交易兑价的一部分，我们简单假设“支付其他与经营活动有关的现金”超出“收到其他与经营活动有关的现金”的部分是房企以这种形式在拿地方面的净投入，房企若不再进行收并购拿地，则可假设收到和支付“其他与经营活动有关现金”两个科目基本能相互抵消。

　　另外我们也可以不考虑房企收回投资、 处置资产或者处置子公司收到的现金，为了方便假设这3项都为0。假设支付给职工以及为职工支付的现金、支付的各项税费、收到的税费返还维持19年同期的水平，“分配股利、利润或偿付利息支付的现金”也和19年同期持平。

　　假设2：融资持平，房企不减少拿地，上半年销售回款大幅减少30%

　　销售商品提供劳务收到的现金假设较19年同期减少30%。其他项目看：

　　假设1中提到，房企拿地支付的现金可能记入了三个地方，分别是“购买商品接受劳务支付的现金”、“支付其他与经营活动有关的现金”以及投资活动现金流出，我们简单假设这些科目皆维持去年的水平，同样不考虑房企收回投资、处置资产或者处置子公司收到的现金。收到其他与投资活动有关的现金也假设为0 。

　　如何预估2020年上半年偿债现金支出规模？19年年报还没出，我们可以利用数据比较全的19年中报数据。19年年中披露的短期债务是未来一年内到期债务规模，是否可以根据这个数据来估算2020年上半年的偿债现金支出？

　　首先，企业财报中短期债务规模是否就是未来一年内偿债现金支出的规模。我们统计了样本企业18年年中起一年内偿债现金支出（即18年下半年和19年上半年时间段内偿债现金支出科目），比上18年年中短期债务规模，发现大部分房企这一比例超过了1。这其中的原因一是房企会有不到一年的短期融资，二是也有可能存在提前还款的情况，比如用低成本债务置换高成本债务。不过大部分样本房企这一比例不会超过3，去掉一些极值影响，我们取平均值，假设这一比例在1.5。

　　其次，房企上半年和下半年的偿债压力是否一样。根据现有的数据，我们选择了两组时间段进行对比，分别是18年下半年和18年上半年、18年下半年和19年上半年，用两个时间段内房企偿债现金支出相比，得到一个比例。结果发现不同房企有所差异，在1上下波动，去掉极值影响后这一比例平均在1.3左右。基于此我们假设19年下半年和2020年上半年偿债现金支出也会有1.3：1的比例。

　　假设好这两个比例之后，我们就可以来粗略估算2020年上半年房企偿债现金支出，即（19年年中短期债务）*1.5*（1/2.3）。

　　接下来我们就可以用2020年上半年偿债现金缺口与19年上半年筹资现金流流入比较，来判断如果今年上半年房企融资环境与去年同期的宽松幅度差不多，不同假设条件下，是否存在融资缺口，或者说为维持资金平衡，是否需还要大幅增加融资。

　　2020年上半年偿债现金缺口，可以用筹资前用来偿还债务的现金与我们上面估算的偿债现金支出做减法。其中筹资前可以用来偿还债务的现金=期初现金+销售商品提供劳务收到的现金+收到其他与经营活动有关的现金+税费返还+投资活动现金流入+筹资活动现金流入-购买商品接受劳务支付的现金-支付给职工以及为职工支付的现金-支付的各项税费-支付其他与经营活动有关的现金-投资活动现金流入-分配股利、利润或偿付利息支付的现金-支付其他与筹资活动有关的现金。

　　最终的计算结果见下面表格。从结果看，如果是假设1，即上半年销售额减少30%，但是房企暂停拿地，只要融资能够保持去年同期水平，超七成房企资金链可以维持平衡。进一步的，有融资缺口的企业中，需要大幅增加融资超过50%的占比很少，不到10%。

　　当然，如果房企继续保持拿地节奏，假设2下有大量的房企资金链会出现问题。超过七成的房企出现融资缺口，需要扩大融资；超过四成的房企需要增加融资超过50%。

　　总的来说，在房企暂停拿地、融资做到与去年同期持平的假设下，即便销售额受到冲击，大概有七成的房企资金链还是安全的，不需要额外扩大融资。但如果还想保持拿地节奏，大部分房企资金链上的压力就会凸显出来。

　　我们的测算是一个非常粗略的结果，包含诸多假设，可能存在不合理的地方。完全假设上半年暂停拿地或者保持拿地节奏也是两个比较极端的假设，我们认为上半年应该会看到现金流压力下房企整体缩减支出、减少拿地的情况，资金情况会比假设1压力更大一些，但融资端可能会有一些积极的政策变化。

　　总体来看我们认为上半年大部分发债房企资金链是安全的，企业间会有比较明显的分化，建议关注资金链紧张的个别房企风险。

　　5．  如何看待地产债投资？

　　现金流有压力，但整体风险可控。一是从地产债偿付压力看，一季度地产债到期压力不是很大，4月份有个偿债小高峰，但房地产企业有年底前融资习惯，为1-3月提供了资金上的缓冲，如果疫情影响不发展至二季度的话影响整体可控；

　　二是从政策上看，目前政策依旧一城一策，我们预计房企融资端的放松会比较慢。在所有受冲击行业里，房地产虽然也有压力，但相对来说并不是那么紧张，目前的政策还是一城一策，且多在土地市场上，融资政策的放松可能不会那么快，但不排除有窗口性的指导，但大概率是可控的、针对性的。房地产企业资金面临压力的状况可能还是要持续一段时间。不过我们认为政策放松力度会根据市场反馈调节，如果真的有风险事件发生（大概率是抗风险能力弱的小型高杠杆房企先爆发），政策上预计也会有所反映。

　　三是从房企抗风险能力看，即便政策不会大幅松动，通过我们的压力测试，大部分发债房企可以通过减少拿地、放缓施工进度减少经营现金流流出，缓解资金链压力。

　　土地市场先松动，资金充裕型房企拿地好时机。梳理近期地产政策变动信息，可以看到土地市场先有松动迹象，这可能与部分地区财力压力较大，需要活跃土地市场有关。尽管我们认为上半年地产行业会在资金压力下缩减支出、减少拿地，但企业之间也会有分化，资金充裕的房企可能会把握住土地交易窗口期，积极拿地增加储备。

　　国有房企拿地较活跃。据克而瑞研究中心统计，春节后三周（1月31-2月21日）重点城市共成交了318幅土地，成交土地总价接近千亿元，规划建面约970万平方米，比去年农历同期大幅减少。从成交城市看，北上广成交面积占到1/3左右，成交总价接近80%，其他城市看郑州、重庆、青岛、太原、长沙成交土地规划建面较大，成交土地总价看郑州也首位，其次是南京、杭州、长沙、重庆、青岛、太原等。企业层面看，土地成交总价TOP20地块的竞得企业的背景来看，国企、央企能占到大半，中交集团/绿城中国、华润置地、保利发展、首创置业等企业有拿地，活跃度明显高于其他规模民企。国有企业背景的房地产企业在获取融资和资金支持方面有一定优势，有助于抓住拿地机会，以较低成本增加优质土地储备。

　　房企资金为王，仍可择优配置。疫情冲击下，房企会因抗风险能力不同而有所分化。现阶段资金实力为王，各地相关政策的出台利好资金充裕型房企，关注房企融资状况，融资渠道畅通的房企也有可能会通过增加融资参与土地市场机会；关注土地储备分布，重点配置疫情较轻地区的房企安全性高。

　　风险提示：地产行业复工进度低于预期。

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责任编辑：陈永乐