中指研究院：物业未来将有万亿级的发展空间

　　今年以来，已有5家物业公司成功赴港上市，但在过去10年、20年物业上市却寥寥无几？一向不被重视的物业管理行业，为何在今年成为资本市场的“香饽饽”。物业公司扎堆赴港上市的背后，又蕴含着资本运作的哪些内在逻辑？新浪财经推出IPO系列专题策划之物管上市图谱——全面解读内资物业上市背后的逻辑。

　　【本期采访】中指研究院，专业的房地产研究机构

　　【核心观点】

　　1、相对于其他行业，物业管理公司具有轻资产特性，意味其具有出色的资本回报率和现金转化率。

　　2、目前物业覆盖率仅约50%，政策驱动下，未来几年物业覆盖率有望显著提升。这是一个是存量与增量并存的市场，未来将会有超万亿级的发展空间，

　　3、物业管理行业当前仍处于企业加速扩张和市场集中度提升期，扩规模依然是企业发展的主旋律，同时丰富的社区场景也为物业服务企业带来广阔想象空间。

　　4、面对未来巨大的市场容量，不同企业应该根据自身情况，在规模做大和深耕细分市场做专业之间合理选择，而不是一味的扩大规模，这样才能赢得更多的发展空间。

　　【访谈全文】

　　新浪财经：迄今为止，物业上市公司家数不到20家。对投资者来说，物业管理可能是一个相对陌生的行业。相对其他行业，物业管理公司有什么特别吗？能否详细介绍一下。

　　中指研究院：相对于其他行业，物业管理公司具有轻资产特性，意味其具有出色的资本回报率和现金转化率。目前房地产进入存量时代，资产运营成为重点，物业服务企业在传统物业管理模式之外，可发挥流量入口属性，进入和客户生活相关的增值服务及多元化业务延伸领域，具有很高的成长性。

　　新浪财经：物业管理这个行业目前是一个什么样的格局？内地的物业管理公司现在都处什么发展阶段阶段？有哪些特征？

　　中指研究院：目前中国物业管理行业整体呈现较为分散、集中度逐渐提升的特点。中国物业服务企业数量众多而大部分规模较小，随着近年来物业服务企业的不断发展，行业集中趋势愈发明显，2017年，百强企业市场占有率提升至32.42%。

　　目前，内地的物业管理公司现在处于加速扩规模和转型阶段。不同层级企业分化态势在不断加剧，规模越大企业发展越快，大型企业强者愈强，中小型企业转型突围，另谋出路，打造自身特色，成为“小而美”的公司。

　　新浪财经：物业管理公司的核心竞争力在于哪些方面？对于物业公司来说，最重要的是什么？而最脆弱的又是什么？

　　中指研究院：物业管理公司的核心竞争力主要体现在规模、智能化应用、人才、服务等方面。对于物业公司来说，最重要的是扩规模，规模是企业发展王道。

　　而最脆弱的是同质化竞争和成本控制风险。一方面，随着市场的竞争日趋激烈，业主对物业服务的选择权增加，物业服务企业在市场竞争中存在一定的竞争风险。另外一方面，物业费上涨幅度难加上人工成本不断攀升，作为劳动密集型行业，物业企业会面临日益增长的成本控制压力。

　　新浪财经：我们知道，现在已上市的物业公司中，发展模式其实并不一样。您认为未来这几种模式中，哪种成长空间更大？

　　中指研究院：现有物业发展模式有以下几种：一是借助兄弟开发公司优势，促进规模增长；二凭借自身专业能力，加大市场外拓力度，如绿城服务运用移动互联网与智慧社区，拓宽生活服务空间；三是输出服务平台，如彩生活通过向合作企业输出彩之云平台扩大其覆盖面积；四、高效理性并购，也是现在规模突围、提速发展的重要手段，如雅生活收购紫竹物业和城关物业等。此外，运用其他创新手段，如彩生活独创的“彩住宅”产品，进一步助力其规模发展。这几种发展模式各有优劣，物业企业需要根据自身情况和特点选择适合自己的发展方式，才能助力公司良好发展。

　　新浪财经：在2018年以来，内地物业公司已有6家成功赴港上市。这一现象反映了什么？为什么在今年扎堆赴港？

　　中指研究院：从内地物业公司成功赴港上市可以看出，内地物业公司正受到资本市场的垂青。一直以来，资本市场对规模大、增长快、有发展潜力的企业偏爱有加。

　　政策方面，2018年4月21日，香港交易所在北京签署备忘录，同意新三板挂牌公司可以到境外发行股票并在香港联交所上市，无需在全国股转系统终止挂牌；此外，相较于其他主板市场，香港主板市场无论从估值、排期还是品牌影响都具有明显优势。因此在多重利好推动下，形成今年物业服务企业扎堆赴港上市的“热潮”。

　　新浪财经：有观点认为，房地产开发行业逐渐从黄金时代进入所谓的白银时代，与之相关的物业管理公司也即将迎来一波“滞后”的黄金时代，您怎么看？

　　中指研究院：在房地产增量时代，物业服务更多地被看作房企内部成本，房企出于缩减成本的动力，提供的物业服务大多基础单一；目前，房地产企业的存量运营已成为房地产转型的主线方向之一，资产运营成为重点，开始拆分物业服务企业，所提供服务是盘活存量、增加客户粘性、实现企业及品牌增值的关键，众多房地产公司更加注重物业服务企业的业务运营和模式创新。

　　中期看，目前物业覆盖率仅约50%，政策驱动下，未来几年物业覆盖率有望显著提升；物业费收缴方面，百强物业服务企业的物业收缴率从2014年的93.02%提升至2017年的94.14%，随着业主对物业的重视程度提升，物业费和收缴率都有望提升。

　　长期看，物业服务企业摆脱传统的单一运营模式，开始发挥流量入口属性，叠加各类社区消费场景，完成运营模式的创新和转变。当然，物业管理行业当前仍处于企业加速扩张和市场集中度提升期，扩规模依然是企业发展的主旋律，同时丰富的社区场景也为物业服务企业带来广阔想象空间。

　　新浪财经：物业管理是一个存量or增量市场？您是怎么看的？这个行业未来的想象空间有多大？

　　中指研究院：物业管理行业是存量与增量并存的市场，未来将会有超万亿级的发展空间，行业前景将更广阔。从基础物业来看，2018-2020年，全国商品房加保障房销售面积将超过40亿平方米，以2016年全国185亿平方米的管理面积为基准，再加上2017年商品房加保障房的销售面积，到2020年全国物业管理规模将超240亿平方米；按百强企业管理项目平均物业费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。从增值空间来看，2017年中国社区增值服务市场规模约为4545.1亿元，2014-2017年复合年增长率为27.55%，按此增长率计算，到2020年市场容量将达10122.8亿元规模。

　　新浪财经：目前我们接触的都是传统的物业公司，未来物业公司会是什么样的发展趋势？

　　中指研究院：未来，物业服务企业将聚焦更多增值服务，拓宽多种经营收入主渠道，和社区生活相关的增值服务及多元化业务延伸有望成为行业发展新空间。如绿城服务进军便利店、保利物业布局养老服务等企业，建立社区新生态将会树立行业新标杆，部分孵化商业模式创新的企业进入社区物业服务市场，将会培育新兴增长极，如彩生活将社区新零售模式与交纳物业管理费结合，推出新平台“彩惠人生”。

　　与此同时，企业修炼内功提升自身技术，利用物联网、大数据、人工智能等高新技术将简单密集型劳动输出转变为针对不同业主需求的集约型现代物业服务模式，提升服务效率和服务质量，实现四化——“服务标准化、技术现代化、业务多元化、人才专业化”。

　　新浪财经：碧桂园服务在上市6个月后就收购了5家物业公司。物业行业规模为王的说法不胫而走，您是怎么看的？接下来物业公司会出现一波并购潮？

　　中指研究院：首先，碧桂园服务的收购将使集团进一步扩大其业务规模及范围，并增强其于市场的影响力及竞争力，符合集团的战略发展需求。其次，就目前来看，大部分物业服务企业确实采用扩大规模的方式推动企业经营绩效的快速增长。近年来，行业集中度持续提升，在面对未来巨大的市场容量，不同企业将根据自身情况，在规模做大和深耕细分市场做专业之间合理选择，而不是一味的扩大规模，这样才能赢得更多的发展空间。最后，在选择并购标的时，物业服务企业还是较为谨慎的。并购后如何做到平稳运行，是企业特别关注的地方。

　　新浪财经：房企拆分物业上市的好处在于？母公司房企一旦负面缠身是否对物业公司产生影响？

　　中指研究院：（1）物业服务企业可以拥有独立的上市身份和融资渠道，独立估值，不再受限于母公司；（2）使得母公司、物业公司各自更加专注擅长领域，优化资源配置，继续发展专业技能和改善物业服务质量；（3）增强企业在业务承揽方面的优势，提升物业板块的竞争力，为业主提供更好的服务；（4）提高经营及财务透明度，进一步优化企业管理。

　　母公司房企的负面新闻会因为品牌效应加上业务密切关联，多少会影响到旗下的物业公司。

　　新浪财经：我们统计了一下，内资物业赴港上市的公司，发现毛利率在30%-左右，净利润率在10%上下，这其中主要耗费的成本在哪方面？

　　中指研究院：毛利与净利润的差主要耗费的成本表现在三个方面。第一是行政开支，在港上市物企的行政开支占毛利的比重在30%—60%的范围内，包括管理人员工资福利、人员培训费、平台建设等；第二是所得税支出，这部分在港上市物企的毛利中大概占15%左右；第三方面就是由于在港上市物企的自身原因导致的其他成本，比如融资成本，销售及分销开支等等，这部分占比也不小。

　　新浪财经：我们发现，人工成本在物业公司的营收占比还是较高的，但各公司占比的差距比较大。像南都物业在80%，但像佳兆业物业就在50%左右。这是为什么呢？差距较大的原因是什么？

　　中指研究院：第一是源于不同物业管理公司采用包干制管理和酬金制管理比重不同。包干制下，物业公司收取的物业管理费包含了物业管理的成本、开支以及自己的结余收益，其中包括了人工成本。而酬金制物业管理下，业主缴纳的物业管理费在财务上并不会确认为物业管理公司的营收，约定百分比的物业管理费是公司的收益，剩余部分则是归业主集体所有，所以酬金制中物业管理公司营业成本为0。南都物业绝大部分管理面积均为包干制，而佳兆业物业包干制只占总管理面积的30%左右，所以计入财务的人工成本也较低。

　　第二，物业服务企业会将部分基础物业业务外包，佳兆业将外包业务的人员成本记为分包成本，而南都物业的外包成本包括在人工成本之内，因此拉大了二者的人工成本占比；

　　第三，物业服务企业借助科技力量实现管理数字化、规范化，提高了运营效率，也会导致人工成本降低。不同的企业的数字化程度不同，也会对人工成本占比造成影响，比如佳兆业推出内部K服务移动应用程式，提升了业务及运营效率，降低人工成本。

责任编辑：陈悠然 SF104