房地产业：黑夜中找光明关注二季度销售(7)

　　只要价格合理，成交量不是问题，反映在执行此营销战略的万科集团财务报表上就是：在全国主要城市商品住宅成交量普遍下降30%左右的惨淡市道中，1-2月万科商品房销售面积同比增长27%，销售额同比增长33%(图24，图25)；相当于万科每天销售7300平米商品房，创造约6000万元收入(中间还有7天春节法定假日)。

　　4.3.银根紧缩的同时，地根也在紧缩

　　2007年全国土地开发面积月平均增速8.4%，远远落后于往年30%的平均增速；年末完成土地开发面积2.69亿平米，与2006年基本持平(图26)。地根紧缩在一定程度将减少未来一段时间内商品房增量供给(不考虑闲置存量土地清理力度)，减轻房价下跌幅度。

　　4.4.人民币持续升值

　　今年以来人民币持续升值，不断加快。从年初的7.3升值到了7.08(图27)。人民币升值将继续引发外资和内资对土地等资源价值的重估，这将为房价、地产股股价提供支撑。

　　5.行业配置：维持中性投资评级，视风格低配或标配

　　行业存在积极因素，也存在不利因素和可能存在的风险，楼市成交量回暖和房贷是否放松决定着房地产板块整体投资机会。所以我们目前对房地产行业的建议是无需再过度悲观，但也不宜提前乐观，维持我们2007年12月在厦门投资策略会上所论述的，还是需要密切关注4-5月的销售数据。行业投资评级维持中性，机构可以视风格低配或标配地产行业，低配则可考虑继续持有行业优势龙头公司

　　关于业绩预测：由于我们在2007年三、四季度做业绩预测时，出于对行业和政策调控的谨慎，对万科、保利地产、招商地产、金地集团等主流公司的项目销售价格预测并没有像往常那样，采用当时市场大多数研究报告所沿用的时价预测，而是维持项目全盘均价或者2007年6月前后的售价；对中粮地产、华侨城A、上实发展、深长城、华发股份、中国武夷等项目销售周转较慢的公司，销售面积及其结算进度也有所保留。因此，由于前期在业绩预测上前瞻性地保持了一定谨慎，所以我们并不打算下调我们重点跟踪和关注的公司的业绩预测。例如：维持万科2008年1.15元的EPS预测，招商地产2.32元EPS预测，保利地产1.1元EPS预测，金地集团1.87元EPS预测，上实发展定向增发前2.05、定向增发后1.61元EPS预测。

　　实际结果表明，尽管初期一些投资者并不是很认可，但是可以说，到现在投资者对我们在万科、保利地产、招商地产、金地集团等重点公司上的业绩预测认同度越来越高。

　　根据最新的项目储备规模、成本和目前市价折让5%左右，我们计算了重点和关注类公司的RNAV以及股价溢价幅度，具体可参见附表，供大家参考。目前香港大多数H股地产股2008年动态PE在10-15倍之间，RNAV折价20%左右；目前A股主流开发类地产公司2008年平均动态PE为22倍，RNAV平均溢价8%。

　　出租类地产公司2008年动态PE为37倍，RNAV平均溢价2%(附表)。

　　6.关注非万科类公司、成功完成再融资的公司和商业地产股

　　6.1.万科类公司对楼市成交量回暖更为敏感