房地产业：黑夜中找光明关注二季度销售(5)

　　今年来上海每周一手商品房成交低于去年同期，更远低于去年周平均水平；一手商品住宅成交面积明显萎缩，但一手住宅均价表现坚挺，维持在11000元以上。

　　3.1.2.北京：一手住宅成交活跃，均价稳中趋降

　　北京一手住宅楼市表现在全国中堪称最靓丽，成交基本保持了上年的活跃程度，但二手住宅成交出现过大幅下滑。内城区房价表现坚挺，外城区和近郊区房价出现下降趋势。从第二部分的“可能风险因素”提示看，北京推迟开盘的面积比较大，这将考验对二季度、甚至奥运会后的北京楼市行情。

　　3.1.3.深圳：成交惨淡，均价高位盘整

　　今年以来深圳一手商品房每周成交面积仅为上年同期的25%到35%之间，也远低于去年周平均8万多平米的销售面积。但均价维持高位，12000元以上。预计深圳楼市调整时间还会持续半年以上的时间，但关内房价可能很难有实质性下跌。

　　3.1.4.广州：住宅成交量萎缩，房价从高峰明显下降

　　2007年三季度高峰以来，广州一手住宅成交逐渐萎缩，目前相当于以往正常周度的50%左右；住宅均价出现较大幅度下降。投资需求占比最高的珠江新城房价从高峰时期的2万以上下跌到目前的1.5万元左右。目前广州二手房价格最高跌幅接近20%，但成交量曾经跌到2003年至今的最低点。广州楼市有必要关注双限房项目对房价和成交量的影响，以及政府有关后续双限房的发展计划。

　　3.1.6.重庆：商品房成交面积萎缩，房价表现平稳

　　今年来重庆商品房成交面积有所萎缩，但还是保持了一定的活跃；房价经过去年高峰时期的持续上涨后有所回落，整体表现平稳。

　　3.2.第二关键要素：房贷政策是否放松

　　3.2.1.个人房贷松紧程度和开发商是否压价出货密切相关

　　在开发商的投资资金来源中，2007年直接国内贷款大约占19%，定金和预付款占28%，自筹资金占32%左右。实际上，定金和预付款中大约70%来自于银行发放的按揭贷款，自筹资金中的大约30-50%来自于银行贷款，综合计算，银行贷款其实占开发商投资资金来源中的50%以上(图19)。

　　2007年大幅增长的其他资金占47%，这显然和2006-2007年的股市再融资爆发有关，在央行和银监会执行从紧的货币政策后，证监会对房地产行业的再融资也暂缓了。因此，银行贷款还是开发商最主要的资金来源。

　　在新增贷款受到严格管制的情况下，就像我们年初所讲的，银行必然压开发贷，尽量保个贷按揭，这样就相当于个贷按揭成为开发商最主要的资金来源。

　　这就是万科洞察秋毫、雷厉风行、乐此不疲地持续降价促销的秘密！所谓的“清理门户”可能倒在其次。我们以前高度评价过万科高超的政策解读能力和软竞争力，楼市牛市时很难看出高低，但一旦沧海横流，谁是英雄一目了然。

　　由此推断，个人房贷的松紧程度将影响到开发商是否降价卖房。如果房贷持续不放松，成交量很难回暖；成交量无法回暖，开发商就没有销售业绩和EPS增长，同时也缺乏开发资金来源，无法加快运转开发到销售的存货周转链条；没有项目周转和销售业绩，就无法通过股市再融资，开发商的优势也难以体现出来，也就难以吸引其他财务投资者。因此，房贷持续从严，则开发商必将降价促销，压价出货，保持一定规模的现金流回笼，用于保证业绩增长和开发资金来源。