房地产业：黑夜中找光明关注二季度销售(6)

　　3.2.2.证监会再融资放开可能产生公司和个股分化影响

　　如前所述，其他资金来源也是开发商投资资金主要来源之一(图18)，所以如果再融资过会且能拿到钱的公司，将会在“加快开发--加快销售--加快周转--保持业绩增长、保持良好现金流循环—回报股东、整合行业资源”的链条中获得良性循环，我们可以对这类公司给予更高关注，例如：名流置业、金融街、苏宁环球等。

　　4.行业积极因素：小婴儿潮人口红利、适度价格创造成交量、地根紧缩和人民币持续升值

　　积极因素的存在、高点下来50%左右跌幅、20倍左右08年动态PE估值，是我们认为对行业没有必要再过度悲观的原因之一，也是我们在黑夜里寻找光明的逻辑。

　　4.1.小婴儿潮人口红利成为近期商品房消费需求基础

　　在年度策略报告《婴儿潮时代和行业调控成就强势龙头企业》中，我们详细论证了1981-1991年小婴儿潮时代地产红利。1981-1991年的11年间内地人口出生率连续保持2%以上，每年出生人口2000万以上，累计增加2.53亿人，占1991年末总人口的22%(图20)。从生命收入周期、年龄阶段和实际情况看，1981-1991年小婴儿潮时代的人已经开始进入第一次置业高峰。作为佐证，2006年内地居民登记结婚总对数上升到938万对，进入结婚高峰期，所对应的正是小婴儿潮初期出生的人25岁左右的年龄(图21)。

　　从最近半年来主要城市的销售看，小婴儿潮时代成员结婚置业需求的确成为主要需求(如果留心观察，相信朋友们也会找到很多实例)。小婴儿潮成员以婚房为主的第一次置业需求，具有如下特征：虽为细分市场但整体规模大；具有一定的需求刚性；多为第一次置业，受第二套房贷紧缩政策影响小；处于收入增长期，可承担较高的按揭还款。

　　在成交量普遍萎缩的市场形势下，很多开发商显然也意识到了小婴儿潮成员的消费特征，从供给层面在产品设计、销售、贷款等环节加强了引导，并取得了不俗的销售成绩。例如：2月万科集团在武汉举行“让利1000万元‘青年置业基金’优惠购房活动；在上海和篱笆网合作，提出了“准备好了吗？握紧他的手，2008，我们结婚吧！”春季婚房促销计划。苏宁集团、大华集团在南京江北的楼盘都推出了“奥运年，我们结婚吧”婚房销售策略。

　　面向青年的中小户型走俏从另一个侧面说明了小婴儿潮时代成员的第一次置业需求。例如：招商地产在北京的公园1872，为50-97平米中小户型，1月末开盘至3月中旬，不足2个月时间销售率60%，因紧俏售价从春节前的18500上升到19000元，成为成交清淡市况中的热销案例之一。

　　4.2.只要价格合理，购买力、需求和成交量还是存在

　　4.2.1.适度的价格促销创造出成交量

　　行业龙头万科集团洞若观火，率先果断调整战略，先后下调旗下各片区几十个项目的售价，通过各种优惠促销将价格回调到2007年年中公司认为比较合理的价格水平，实际降价普遍在5-15%之间(表3)。深圳、广州、上海等楼盘的促销结果表明，合理的价格可以激发居民购房需求(表3)。