房地产业：黑夜中找光明关注二季度销售(2)

　　年初以来地产股普遍下跌25%左右，自2007年11月初高点以来主流地产股普遍下跌50%左右，目前一二线主流公司2008年PE估值大多在20倍左右。地产股阳光不再，陷入“漫漫长夜”。

　　3个月很快流逝，时至今日，地产股的黑夜似乎依旧。

　　但我们开始相信，可以以更积极的心态在黑夜里等待或寻找光明。

　　1.行业不利因素：成交量萎缩、房贷紧缩、双限房供给或加大

　　1.1.成交量萎缩是市场调整和政策调控双重作用的结果

　　2007年四季度以来各地楼市成交量普遍萎缩，二手房市场、广深市场尤甚。

　　2007年全国住宅价格月平均涨幅15%，超出2005-2006年月均涨幅2.4个百分点，自2007年8月以来房价月涨幅超过15%，增速远远超出GDP和居民可支配收入增长率，可见，房价的这种快速上涨不可持续，即房价涨幅必将回落(图1)。

　　与之相对应，2007年销售额月均增速高达46%，超过2006年21个百分点，自2007年7月以来月增速超过40%(图2)。尽管房地产行业将处于长期景气中，但短期内高达40%以上的销售额增长率也必将难以维持，因此这种难以维持首先将通过成交量萎缩来反映，即我们认为2008年以来的成交量下降并不完全是政策调控力度加大的结果，其中也有房价和销售额短期增长过快导致的市场自身调整。

　　1.2.买房者对房贷比以往更需要下的房贷紧缩

　　2007年个人按揭贷款猛增4530亿元，可以说，提供了金融杠杆的贷房贷本身是推动房价快速上涨的原因之一(图3)。但与此同时，房价经过2007年的快速上涨，不仅相当一部分自住需求被抛到了市场之外，同时也使得不管是买房自住的，还是投资炒房的，买房者对房贷比以往更需要。而恰好在这时候，房贷被紧缩了，而且紧缩的重点放在针对投资需求的第二套房贷款，因此投资需求必然萎缩。投资需求萎缩引起的成交量下降也增加了自住性消费者、改善型消费者的观望气氛。

　　央行和银监会2008年信贷增长的目标是全年控制在3.63万亿元，即新增贷款不超过去年，同时执行按季控制贷款的方式。根据银行放贷的季节性，四个季度将分别控制在总量的35%、30%、25%和10%左右。

　　因为买房需求对放贷的高度依赖性，所以只要房贷不放松，其实政府无需再出台其他政策，就能有效打击商品房投资需求和控制房价上涨过快。因此，房贷政策的松紧程度是第二项关键要素，一头连着中央政府，另一头牵动着楼市的成交量和房价，旁边还有一个开发商(详见第三部分房贷政策分析)。

　　1.3.关注保障性住房和双限房规模的增速

　　1.3.1.高度关注建设部改组：保障性住房供给将持续扩大

　　本次机构改革建设部改为住房与城乡建设部，将主要负责住房及市场管理和城市规划、基础设施以及建筑工程市场的管理。在住房管理与保障上，以前政府缺乏一个权威的、责权明确的主管部门，毫无疑问，改组后的住房与城乡建设部将承担起这一块职责，今后在住房保障问题上“打板子”的部门和人都有了。由此我们推断，住房与城乡建设部的成立将促使保障性住房供给力度加大1。