房地产业：黑夜中找光明关注二季度销售(4)

　　在上海很多开发商担心推盘后销售不好，后期有价格压力，加上普遍对5月抱有厚望，所以推迟了很多项目上市。正常情况下，上海一个月推出的住宅新盘大约50个，但是2月上海仅有13个住宅新盘，为2005年以来历史最低水平。

　　也许二季度爆发的自住性消费需求能够消化集中释放的供给量，如果不能，可能会出现更多类似于万科、绿城、富力等一季度已经实行的优惠促销策略。如折扣优惠，赠送装修、车位、契税、物业管理费或家电，直接降价等。

　　(2)若二季度成交继续清淡，则开发商可能普遍主动选择降价出货。

　　届时最容易主动降价的主要是：需要回笼现金滚动开发、土地闲置时间较长又面临政府清理压力(尤其是一些受换届影响的关系地)的中小开发商，资金缺口和财务压力较大、开发资金支出大且其他融资渠道不畅、面临业绩增长压力的上市公司。

　　(3)双限房开发规模快速增长，并且政府舆论推广力度很大，则将增加市场化住宅体系中购房主力-----中等收入阶层的观望气氛，加剧成交量的萎缩。

　　(4)新增自主性住宅需求主要通过二手房市场满足，不反映在一手新房市场和开发商报表上。我们越来越注意到，在上海，很多首次购房者普遍不愿意去内环以外买房，而内环内基本没有一手新房供应，这样第一次置业等自主性需求是产生了销售量，但却反映在二手房市场，并不反映在一手房成交量和上市公司财务报表上。

　　同样的情况正发生在深圳(需求集中在关内)、北京(需求集中在四环内)、天津(需求集中在中环内)等。我们也意识到，长期来说，随着基础设施的完善，居住中心必将向中心城区外转移，但这将是一个长期渐进的过程，大家目前对短期和中期的成交量又很关注。所以二手房市场的成长规模对新房的可能冲击算是一种隐忧吧。

　　3.两项关键因素决定地产板块投资机会

　　3.1.第一关键因素：楼市成交量回暖

　　今年以来，一二线主要城市商品房、商品住宅成交冷淡，增长依然乏力。在万科带动下促销楼盘日益增多。但各地城市房价虽比去年高峰时期有下降，但总体上整体表现还较为平稳。销售量增长乏力严重影响了市场对房地产公司2008-2009年的业绩增长预期，也影响了地产公司的PE估值倍数、RNAV溢价比例。解铃还需系铃人，地产板块投资机会首先取决于行业本身的销售回暖。

　　我们注意到，近期很多分析研究忽视了2月份春节淡季效应，只通过表面对比就得出成交量明显反弹的片面结论。因为2007、2008年两个春节所属周数不一样(07年春节在2月18日这一周，08年在2月6日这一周)，同时春节销售非常清淡，所以若只从表面看每天、每周成交数据，会觉得成交量已明显反弹，其实并非如此。

　　3.1.1.上海：剔除配套商品房后商品住宅成交在萎缩，一手住宅均价坚挺

　　我们发现近期很多关于上海住宅成交量的分析研究没有剔除不由市场供求决定、也不反映市场供求的配套和动迁商品房成交量，轻易得出了“成交明显回暖”的偏颇结论。而恰好今年以来配套房和动迁房成交量很大，累计成交大约85万平米，占全部成交住宅的47%！