房地产业：黑夜中找光明关注二季度销售(3)

　　全国主要城市发布的2008年住宅建设计划表明，2008年新增保障性住房用地面积占住宅总供地面积的20%左右，新开工保障住房面积占全部住房面积比重一般在20-35%之间(参见表1及其注释)，保障住房用地和新开工面积相比2007年均有大幅增加。如果保障性住房政策在地方政府得到强有力的执行，由于供给快速增加，2009年以后的房价将被显著拉低，由市场调节的、面向中高等收入的商品住房房价和成交量都会受到冲击。我们提醒投资者高度关注保障住房供给的落实力度。

　　1.3.2.双限房市场增长规模很关键

　　我们此前一直坚持认为，保障住房需求得到满足是行业景气可持续的基础，因为保障住房体系是市场化住房体系的有益补充，面向中低收入阶层的保障住房消费规模和目标群体购买力在总体上并非主流，对市场化住宅价格和消费规模冲击较小。

　　但是，如果限价房销售目标从原来的中低收入阶层提升到中等收入阶层，则市场化住宅体系中的普通住宅市场规模将大幅压缩，普通住宅市场中有至少一半以上的规模来自于中等收入阶层，尤其是每年很重要的商品住宅增长。

　　中等收入家庭(即常说的“夹心层”)的住房问题首次纳入了这次的总理政府工作报告，3月6日当时的姜伟新副部长在接受成都商报采访时，明确表示：中等收入家庭根据各地实际可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。

　　我们仔细统计了各地2008年的双限房规模，发现只有北京、天津、福州等少数城市专门做了限价房的开发计划(表1)，这意味着双限房未来的增长规模很关键，将对市场化住宅房价和成交量产生至关重要的影响。

　　我们认为，如果不回答该行业新动态引起的这个问题，任何一个无论是看好地产、还是看空地产者的结论和建议都是盲目的、有缺陷的。

　　经过分析，我们倾向于给出如下结论：在2008-2010年内，双限房的供给和增长主要将致力于解决中等收入阶层中的低收入阶层，因土地供应、开发时间等因素的制约，政府还不能做到将全部中等收入阶层纳入保障住房体系。

　　在全国第一个推行双限房项目的广州市双限房认购资格可作为佐证。广州市政府于2008年规定双限房的认购资格有：一是必须广州户口，二是男性25岁以上，女性23岁以上，家庭认购优先；三是个人年收入低于10万，家庭年收入低于20万；四是本人没有房产，第一次置业。此外规定5年内不准转让和出租，5年后出租和转让需补交土地出让金。可见，广州市双限房目前是针对中等收入中的低收入阶层。

　　需要注意的是：双限房项目地方政府并不损失土地财政收入，地价还是由开发商通过招牌挂竞拍决定，但房子售价在招牌挂前政府已确定。广州第一个双限房项目保利西子湾2，保利地产的销售净利率10%左右(表2)。

　　2.可能影响二季度楼市景气程度的风险因素

　　(1)年初来很多开发商推迟开盘，可能增加未来供给量和房价下跌压力。

　　今年来北京成交量和房价表现相对良好的一个原因在于：很多开发商推迟开盘，2月新增供应达到低谷，只有6个项目开盘，为2006年以来单月开盘项目新低。且6个项目中，没有一个新盘，全为老盘后期。2月新增供应量同比减少84%，环比1月减少91%；导致2月整体开盘均价20667元，同比上涨72%，环比上涨49%。