10大券商对土地增值税清算影响分析

　　新浪财经讯 近日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2007年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%到60%不等的土地增值税。

　　以下为一些券商研究机构对此新政的看法：

　　中银国际-房地产：土地增值税政策对开发商的影响

　　我们可以看出，交纳销售收入1%的税金或交纳增值额30-60%的税金对于毛利率在30%左右的项目都不会造成实质性的影响。但是对于毛利率在50%的项目而言，新的税率将使项目的毛利率下降近8个百分点。因此，新的税收政策将会对主要依赖于高利润率而非大交易量的开发商产生较大负面影响。我们相信，新的政策将进一步打击小型开发商并加速整个行业整合的速度，因为中国地产商未来的发展将需要通过交易量来拉动。

　　申银万国-房地产：土地增值税清算管理新政短评

　　尽管是预征，但事实上目前房地产企业中真正按四级超率累进税率进行补征的几乎没有。不过，对于一些大的房地产公司，如万科，其早已预提了部分增值税准备金，而据我们了解，华侨城的权益房地产项目并没有预提，因此，此次若征收到位，必然会对其业绩产生较大影响。我们初步预计，华侨城来源于房地产项目的利润将下调20%左右。

　　联合证券-房地产：增值税影响不均不改龙头高成长

　　我们认为行业利润率的下降会从两方面带动房地产行业的投资增长下降。首先是预期投资收益率下降，会促使企业的投资行为更趋于理性，减少一些非理性的投资行为。其次，行业盈利能力的下降，会使部分本来资金实力不强的中小企业资金紧张的局面更加严重，从而减弱这部分中小企业再投资的能力。

　　国金证券-房地产：普通住宅开发商影响有限

　　万科开发产品中普通住宅所占比例较大，毛利率水平在40%以上项目的总建筑面积为73.9万平米，占全部储备项目的2.95%，受增值税影响有限，而其扩张能力和抵御系统性风险能力最强，我们建议战略性买入。

　　对于非普通住宅开发商，增值税的清算仍会对业绩产生实质影响，仍然建议回避华侨城等高端项目占比较重公司。

　　东方证券-房地产：价值凸显土地增值税新政点评

　　行业背景未发生本质变化：一，征收增值税，类似于提高所得税，对业绩变化的趋势不产生直接影响；二，市场最关注的人民币升值仍将继续；..对持续调控的担忧提前并加剧：04-06年，调控政策均在三月份两会后出台。本次提前出台严厉调控政策，是否意味着更大的调控决心，令市场普遍担忧。

　　国都证券-房地产：打击囤地行为 挤压行业暴利

　　我们预计对于房地产行业的负面影响比较明显，对各子行业的冲击主要是房地产开发商，商业地产和土地开发商所受的影响应该不大。房地产开发商中，土地储备时间长的公司负面影响大于时间短的公司，其中华侨城土地储备时间比其它上市公司都长、冲击最大。

　　国泰君安：土地增值税清算管理负面影响有限

　　依据税法正常计算，最后一项扣除项是地价和开发成本的20%，如果考虑该项因素，且假设地价和开发成本占销售收入的40%，则意味着必须把16.7%增值率加上8%，即净利润率高于25%的项目才交所得税，而大多数从事普通住宅开发的房地产公司净利润率应该在25%以下或者左右。加上上述所得税和开发费用，则毛利率在43%以上才交纳土地增值税。我们认为，政策结论应该建立在25%净利率、43%毛利率基础上。

　　中信证券-房地产：步入调控周期的前夜风险高

　　2007年房地产的调控政策依然离不开土地、税收、信贷等政策，我们认为目前的土地增值税清算政策传导了一个调控的信号。短期来看，我们对步入调控前夜的房地产板块保持谨慎乐观，越是上涨，我们越要警惕潜在的风险，毕竟整个行业和企业都存在一定的不确定性。

　　海通证券-房地产：土地增值税影响业务利润率

　　我们认为调控下我国房地产继续实现增长的基础仍将长期存在，继续维持房地产行业“中性”投资评级。上市公司投资策略仍然为：继续选择商业地产龙头和优势区域具有优势的房地产开发类公司。如万科A、中华企业、栖霞建设、金地集团、金融街等。

　　中原证券-中原证券：土地增值税政策并未发生重大变化

　　此次政策对房地产开发企业的业绩影响并不大。本次政策从源头上堵死了一些房地产开发商为延缓纳税而采取拖延清算土地增值税的途径。可能对这些企业的资金周转产生一定影响。