房地产：打击囤地行为 挤压行业暴利

　　国都证券

　　孙志敏

　　1、打击囤地行为、规范行业发展。

　　国内房地产开发商以往多数依赖长期囤地来保障房地产开发项目的高额利润率，使国内房地产市场的发展带有一定的畸形色彩。此次通知属于06年夏季出台将征收土地增值税政策的实施细则，我们预计将明显提升房地产开发成本、囤积土地带来的房地产暴利现象将受到沉重打击。

　　《通知》规定从2月1日起将正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税，此举将强化土地增值税缴纳情况。

　　《通知》规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目以分期项目为单位清算，避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值。

　　另外，《通知》要求：除房地产开发项目全部竣工外，纳税人应进行土地增值税清算的条件还包括整体转让未竣工决算房地产开发项目以及直接转让土地使用权的项目。主管税务机关可要求纳税人清算的条件包括：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余面积已出租或自用；取得销售(预售)

　　许可证满三年仍未售完；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等情况。

　　2、土墩储备时间越长、增值越大，土地增值税也越高。

　　此次细则将加大土地开发的行为规范，采用税收工具强迫开发商将长期囤积的未开发土地加快投入开发或出让供其它企业开发。

　　《通知》中明确了四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。

　　具体税率高低明显与土地储备的增值情况呈正比例变化，实质上是与土地储备的时间长短挂钩：土地储备时间长、土地增值大、土地增值税越高。这充分反映了打击房地产恶意囤地、谋取暴利的宗旨。

　　3、下调住宅房地产公司的短期评级至中性。

　　我们曾经分析过，07年政府将强化土地出让管理，预示着土地价格和税收将出现明显上升，行业利润将向土地开发商转移，而住宅房地产行业的利润率将下滑(见附图)。

　　我们预计房地产开发商的利润率约有40%是依赖土地储备的升值(多为储备3年以上)所贡献，因此此次土地增值税的实施细则将明显压低开发商的利润率，尤其是土地储备在5年以上的。

　　我们预计对于房地产行业的负面影响比较明显，对各子行业的冲击主要是房地产开发商，

商业地产和土地开发商所受的影响应该不大。房地产开发商中，土地储备时间长的公司负面影响大于时间短的公司，其中华侨城土地储备时间比其它上市公司都长、冲击最大。万科的土地储备多数在三年以内、影响在行业中属于中等，这与公司近年制定的“改变依赖囤地攫取利润的模式为缩短开发周期、加快运营周转率的发展模式”所带来的积极努力分不开的。

　　不论如何，打击囤地行为、挤压行业暴利将对于眼前的房地产股形成一次大的冲击，因此我们下调住宅房地产股的投资评级至“短期-中性、长期-A”。

　　同时我们认为，阶段性的冲击之后积极关注优质的商业地产和土地开发商企业在遭遇“连坐和误杀”后出现的投资机会，如中国国贸、陆家嘴、小商品城、华天酒店等，以及万科等走效益发展模式的行业龙头企业的长线投资机会。

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