房地产：土地增值税清算管理新政短评

　　申银万国

　　黄燕铭

　　2007年1月房地产企业土地增值税清算管理新政短评

　　2007年1月16日，国家税务总局网站发布最新《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)。这份签署日期为2006年12月28日的通知指出，从2007年2月1日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。

　　此次《通知》还进一步明确了清算条件，堵住了以往房地产增值税征收的一些漏洞。凡房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权等三种情况下，房地产项目均应该进行土地增值税清算。此外对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；取得销售(预售)

　　许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的也都必须进行清算。

　　评论：

　　1、对房地产开发类公司影响较大，对物业出租为主的房地产公司无直接影响。1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》明确规定了土地增值税的征收对象：转让土地使用权、房地产，并取得收入的单位和个人。即土地增值税是在房地产的转让环节征收，不涉及土地使用权及房屋所有权未发生转移的投资性房地产。因此，我们可以很肯定地认为：该政策的出台，对出租性物业为主的房地产公司并无直接影响，而对房地产开发类公司影响较大。

　　2、增加房地产企业开发成本，压缩利润空间。土地增值税的征收直接增加了企业的开发成本，在宏观调控政策不断强化和市场主体较为谨慎的环境下，我们认为房地产价格将保持稳定，增加的税收成本难以转嫁给消费者，从而直接压缩企业利润。我们在《通过税收控制房地产利润率水平—土地增值税等政策变动分析》(陈昱新，廖绪发，2005)中，详细测算和介绍了增值税的增收对企业利润的影响。按照敏感性测试，主营业务利润率为32.5%到45%的企业，所需要缴纳的土地增值税对企业业绩减少额为22.7%到28%不等。由此可见，如果该《通知》得以严格执行，未来房地产开发企业的成本压力会进一步加大，利润空间将有所减少。并且项目利润率越高，政策的负面影响越大。

　　3、“补交”可能增加企业资金压力，短期内造成不当影响。土地增值税的免征优惠到2000年底已经结束(见财税[1999]293号文)，但其后各地对土地增值税清算的执行力度普遍偏轻，大部分房地产开发企业并未足额缴纳和预提土地增值税。《通知》将土地增值税的征收由“预征”转为“清算”，并明确了清算条件，尤其提到“纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的”也在清算范围之内。如果税务当局对以前欠缴部分进行“补征”，在不考虑补征税收难度以及地方税务机关征收力度的情况下，那么对大部分的房地产开发企业来说，会带来进一步的现金压力。如果政策执行到位，房地产开发企业将面临“吐出”现金税收的可能。

　　4、宏观调控不断加强，中小房产公司压力增大，市场并购可能加剧。《通知》延续了政府对房地产一贯的调控思路：(1)控制房价，控制房地产行业利润率，抑制投机；(2)调整住房供应结构，加大普通房的供应；(3)不断强化调控政策，执行态度坚决。我们认为，虽然《通知》的出台短期来看对房地产开发企业有普遍的不利影响，但长期来看，有利于房地产市场的进一步规范和长期健康发展。在利润率受到限制的情况下，房地产企业将更多的依靠规模取胜。在这个过程中，实力不济的小型开发企业将继续被清理，市场将愈发集中，并购加剧，强者也将愈强。

　　5、《通知》对华侨城的负面影响最大：一则华侨城土地储备较大且价格低廉，土地增值幅度较大。华侨城直接和间接拥有的权益土地面积在200万平方米以上，而且其获得的成本极低，加上华侨城所特有的经营模式，使得其土地增值程度较大，这可以从其明显高于房地产行业平均的主营业务利润率得以印证，这意味着未来税收清算时，华侨城将为此付出高昂的增值税；二则据我们了解，华侨城以前未预提土地增值税准备金。目前，国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售

商品房收入1%-2%的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。

　　尽管是预征，但事实上目前房地产企业中真正按四级超率累进税率进行补征的几乎没有。不过，对于一些大的房地产公司，如万科，其早已预提了部分增值税准备金，而据我们了解，华侨城的权益房地产项目并没有预提，因此，此次若征收到位，必然会对其业绩产生较大影响。我们初步预计，华侨城来源于房地产项目的利润将下调20%左右。

　　因此，我们下调评级到“增持”。假设这项政策真能落实到位，我们预计，2007-2008年EPS分别为0.88元、1.15元。考虑到上述因素，以及前期股价涨幅可观，我们下调评级至“增持”。不过鉴于

人民币升值、奥运会、居民收入继续快速增长，以及公司独特的经营模式和强大的核心

竞争力等因素，我们仍看好公司的长期发展。当然，我们还要特别提醒投资者关注这项政策的落实情况，因为我们此处的假设前提是这项政策能真正落实到位。

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