销售增长将加快 摩根大通维持碧桂园“增持”评级

国际大行摩根大通发布最新研报，预计碧桂园第四季销售增长将加快，而且公司财务状况稳健，现金状况良好，未来盈利将会稳健增长。因此，该行给予碧桂园评级“增持”，目标价22.5港元。

据了解，2018年1-9月，碧桂园实现权益销售金额4155.8亿元，权益销售面积4406.万平方米，同比增长38.4%及27.8%，有质量的增长逐步显现。而截至今年上半年，该公司的总土储权益金额及权益面积也同样保持领先优势。克而瑞认为，短期内想要在土储上挑战碧桂园等规模房企的难度较大，这也意味着规模房企的成长性、空间性仍然巨大。

对于碧桂园这样兼具稳定性和成长性的头部企业，资本市场自然看高一线。9月19日，该公司以2.2倍的认购率成功发行了9.75亿美元双年期优先债券，是今年以来内房股最大规模的债券发行，也是最长年期的发行之一，充分体现了投资者对其投资价值、发展前景的认可与肯定。

而2018年以来，碧桂园持续不断的回购也释放出管理层致力于提升公司盈利能力、股东回报，及对业务前景充满信心的信号。10月1日，该公司在公告中透露，计划再动用不多于30亿港元进行建议股份回购。

有机构指出，受政策及外围市场影响，市场过于悲观，导致内房股被严重低估，而实际上，大型房企的基本面向好、未来两年的利润增长是确定性很高的事件，从价值投资的角度看，罕有行业能与之匹敌。

10月12日，恒生指数强势反弹，内房股表现出色，房地产行业龙头碧桂园领涨，全天涨幅最高达6.64%。

前三季度业绩稳健增长 获国际大行看好

2018年，虽然面临调控常态化及“去杠杆”等挑战，但中国的规模房企依然保持了业绩的稳步向上，“强者恒强”的分化趋势日渐明显。根据克而瑞的统计，2018年前三季度，TOP100房企的整体销售规模近7万亿元，同比增长39.6%。

毫无意外，在前三季度的销售榜单中，碧桂园再度遥遥领先。2018年9月，该公司实现权益销售金额367.4亿元，环比增长17.3%，同比大幅增长41.7%。2018年1-9月，碧桂园实现权益销售金额4155.8亿元，权益销售面积4406.万平方米，累计权益销售均价为9432.1元/平方米，分别同比增长38.4%、27.8%及8.3%。

从前9月各梯队房企的销售、新增货值在百强中的占比来看，土地资源仍倾向规模房企，销售TOP10房企获得半数土地，新增货值在百强占比达到53%，较前8月增长3个百分点，且比销售集中度高出8个百分点，规模增长潜力仍在。

克而瑞表示，企业实际的总土储资源不仅代表了房企未来发展的潜力性和空间性，也在一定程度上反映了企业的战略决策眼光，在行业下行阶段，适当的土储是熬过寒冬、后续冲刺的有力保障。截至今年上半年，碧桂园的总土储权益金额及权益面积均位于行业前列，丰富、优质的土储将成为该公司平滑行业波动、提升增长质量、保障可持续发展的重要支撑。

对于今年以来碧桂园的出色表现，投资机构给予了积极评价。摩根大通在报告中表示，碧桂园上半年未入账销售达7100亿元，其中2250亿元将于下半年入账，其余大部份会于明年入账，而该批未入账款项仍未计在2018年下半年新合同销售当中，因此，管理层预计未来盈利将会稳健增长。该机构显然也认同管理层对于公司前景的预期，给予碧桂园“增持”评级，目标价22.5港元。

德意志银行早前也指出，由于可售资源的强劲支撑，碧桂园将在未来3年继续实现强劲的增长（年复合增长率超过40%），重申公司为大市值当中的首选股。

9.75亿美元海外债、30亿回购计划 昭显投资价值

作为资金密集型行业，融资能力及现金流管理也是房企的核心竞争力之一。申万宏源分析师王胜认为，调控升级带来的准入壁垒提升、融资条件收紧是房地产行业集中度提升的核心驱动力。而房企融资是本轮调控的重中之重，标准化融资渠道向规模房企集中、资管新规严控非标，在行业销售增速下行的背景下，融资能力的差异将决定房企的生存状态。

换而言之，在这样的行业环境中，谁能融到规模更大、期限更长、成本更低的资金，谁就占据了行业食物链的顶端。9月19日，碧桂园成功发行了9.75亿美元双年期优先债券，并获最高约2.2倍认购。据了解，这是自2018年5月市场剧烈震荡以来，内房股最大规模的债券发行，其中部分年期长达5.3年，更是2018年2月以来内房股最长年期的发行之一。

公开资料显示，碧桂园这次发行的双年期优先债券包括4.25亿美元于2022年1月到期的7.125%优先票据及5.50亿美元于2024年1月到期的8.000%优先票据，两种债券的最终定价均比初始定价指引收窄了37.5个基点，是2018年至今中资房地产企业发债定价收窄幅度最大的一次，在近期市场实属难得。可以看到，雅居乐集团7月份发行的2021年到期2亿美元优先票据，票面利率达8.5%，而融创中国2020年到期的4亿美元优先票据，利率也高达8.625%。

高额、低息、长年限、高认购率，这些信息背后折射的是碧桂园长期稳健的财务管理能力。今年上半年，该公司销售楼款现金回笼约3360.2亿元，同比显著增长52.4%，销售回款率高达81.46%，高于行业平均水平。在销售回款额大幅度增加的基础上，碧桂园截至6月30日的净经营性现金流连续第三年为正，账面拥有可动用现金余额2099.1亿元，占总资产比例15%，是全行业持有现金超过2000亿元的2家房企之一。此外，该公司还有2813.9亿元未动用银行授信。

据统计，2018年上半年末，170家房企的加权净负债率约为92.56%，较期初上涨4.04个百分点。60家重点房企的整体平均融资成本由2017年末的6.03%增至6.33%。

同期，碧桂园的净负债率和加权平均借贷成本仅为59.0%和5.8%，上市以来连续11年将净借贷比率保持在70%以下，大幅低于行业平均水平。

健康的负债结构及充裕的现金流令碧桂园在资本市场更为长袖善舞。10月1日，碧桂园在公告中透露，公司有意继续行使回购授权的权力，预计动用不多于30亿港元，于适合的时机在公开市场上回购公司的股份。而2018年1-9月，碧桂园已经斥资9.93亿港元回购了7885万股股份，旗下的贵能企业有限公司也用了22.386亿元收购1.767亿股股份，用于雇员奖励计划。

分析人士认为，相较于增持，上市公司回购股份对投资者的利好更多，首先是展示了公司现金充裕的雄厚实力；其次，彰显公司对未来发展的信心、提振股价；最后，在公司资本运营效率得到保障的前提下，回购注销股份，将最终反映为公司股东回报的增加以及盈利能力的提升。

碧桂园也在公告中表示，股份的现行交易价格并不反映其内在价值。

按照西南证券的盈利预测，预计碧桂园2018-2020年EPS分别为1.68、2.23和2.62元，当前股价对应的动态市盈率分别仅为5、4和3倍，还不到合理估值水平的一半。

有机构表示，此前市场担忧限购、限贷及棚改等政策的调整会对开发商的销售产生不利影响，但实际上他们的销售额还是大幅提升了，意味着房企的基本面没有发生改变。但是目前整个内房股板块的估值只有6倍左右，明年甚至不到5倍，说明市场过于悲观了。而实际上，很多大型内房股的估值已经处于价值洼地，上市公司回购也从侧面印证了公司估值过低这个事实。从价值投资的角度看，优质的龙头内房股目前已颇具吸引力。

德意志银行也强调，在拥有行业最高增长率、股息率回报5~10%的情况下，有关调整使碧桂园成为了最具吸引力的股票。