中粮地产：集团再次注入资产竞争优势更为突出

　　国泰君安

　　●公司公告大股东中粮集团拟通过定向增发或者其他形式再次注入9 家控股子公司股权。经过前次配股收购和此次注入，大股东基本把住宅开发类业务平移给了中粮地产，兑现了当年收购深宝恒及后来股改的承诺。

　　●中粮地产拥有“工业地产+住宅地产”的双业务架构，兼具稳定性和成长性。工业地产贡献场租和工缴费两种稳定的现金流，在房贷紧缩背景下对住宅开发业务构成了支持。住宅地产在中粮

　　集团入主后获得了长足发展，项目储备规模和布局均取得重大突破。

　　●中粮地产现有业务资产质量高、盈利能力强。123 万平米工业地产属于具有很高重估价值和将来可能变为商业开发地的隐蔽资产；住宅开发地价成本低、别墅占60%、未来将进入结算高峰期；拥有招商证券、招商银行和金瑞期货金融股权，每股重估增值2.2-5.3 元。

　　●大股东中粮集团实力雄厚，在多项主业中属于行业排头兵，拥有众多的著名品牌。预计房地产主业将是集团成长最快的主业；此次注入后集团还拥有凯莱系列酒店、亚龙湾半岛旅游地产和中粮广场等商业地产。

　　●集团再次注入9 家公司股权有望增加上市公司240 万平米建筑面积土地储备，注入的大部分为别墅，盈利能力强，09 年开始进入结算高峰期。

　　●此次注入后中粮地产将拥有464 万平米项目储备，将拥有270 万平米供给日益减少的别墅；城市布局从单一的珠三角向长三角和环渤海扩张。

　　●若考虑资产注入及其股本扩张，以20%为中数，则08-09 年注入资产后摊薄后EPS 大约1.2 元和2 元。

　　●中粮地产现有项目资源可为在08-09 年可产生EPS 分别为1.02 和1.6 元，没有考虑天津河东一级土地开发收益、工业出租收益和招商证券分红。

　　●因公司存在已明确的重大资产注入，25 倍09 年动态PE 对应12 个月目标价为40 元，维持增持投资评级，建议高度关注基本面的变化。