1月22日，就在绿地控股集团股份有限公司（简称：绿地集团或绿地控股，股票代码：600606）发布2020年业绩报告的第二天，一则“绿地集团将被国内某大型房企收购”的消息，引发了市场震荡。
当日，绿地集团董事长张玉良在业绩说明会上亲自“辟谣”，并明确表示绿地集团二次混改的方向不变。
“中央对国有企业有三年混改的要求,绿地的二次混改写进了上海市政府相关文件。此次引进的混改方是两家央企背景的金融机构，春节后具体情况可能明朗化。”辟谣的同时，张玉良透露了绿地集团的混改方信息和最新进展。
但这看上去没能改变资本市场和投资者对绿地集团的态度。
1
-THE FIRST-
二次混改
二次混改的更多信息披露后，绿地集团的股价还在跌。
现年64岁，选择不退休的张玉良面对绿地集团个位数的股价与外界的质疑，反复说着一句话：股价确确实实被低估了。
与绿地集团一同被视为“中国国企混合所有制改革先锋”的格力电器，股价已是绿地集团的十倍。
有国内某投行机构人士对《企业观察报》说，绿地集团在资本市场上有个外号，叫“利好免疫体”。
从多个公开信息看，这不是没有依据的。
2020年7月26日，绿地集团就已向外界释放了二次混改的信息，彼时公司公告称：公司股东上海地产集团及上海城投集团拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的公司部分股份，拟转让的股份比例合计不超过公司总股本的17.50%。据估算，此次转让股权涉及金额将不低于145亿元。
2020年7月27日股市收盘，绿地控股每股7.51元，跌2.34%。
前述投行人士还说了两件事：
受免税牌照及海南自贸区红利刺激，绿地控股股价在2020年7月10日达到年内最高的9.49元，令人大跌眼镜的是，2020年7月20日起，绿地控股因连续5个交易日下跌宣布紧急停牌。
另一件事是，2020年8月30日，绿地控股公告称，公司于8月29日以36亿元受让广西建工集团66%股权，广西建工集团成为绿地控股子公司，纳入合并报表范围。
“广西建工是一家营收规模超过千亿元的广西国企，绿地控股以36亿元的价格拿下了一家千亿国企，这本应是个重大利好，然而绿地控股的股价却在该公告发布后的首个交易日跌至7.65元，跌幅达2.92%。”
成立于1992年的绿地集团，是中国市场化改革浪潮中的代表性企业之一。
1998年7月，中国城镇住房制度迎来了一次根本性的转变，即实物分房被全面叫停，住房分配货币化开始走向舞台。
张玉良曾说：绿地集团成立之初有一个特殊使命——以房地产经营积累资金，无偿投资城市公共绿化。在无偿投资的同时，绿地集团还参与旧城改造与动迁房建设。1998年房改之后，绿地集团以此为契机开始投建商品房项目。
也是因为抓住了1998年至2008年中国房地产业的黄金十年，绿地集团从最初的2000万元启动资金，发展成了后来的万亿元规模。
2015年，绿地集团正式开启国企混改，引入平安、鼎晖等5家战略投资者，引入社会资金117.3亿元。绿地集团通过国企混改形成国有资本、社会资本、员工持股“金三角”的股权结构，并直接推动了绿地集团上市。
绿地集团股权结构来源：天眼查
“绿地体制改革的总趋势是不断深化混合所有制内涵，推动企业股权更加多元化，体制机制更加市场化、公众化、国际化。”
张玉良对绿地集团混改的设计，令其成为了中国国企混改的一个标杆。
那时没有人想到，张玉良主导和推动的这场上海国资领域最大规模混改，很快就受到了资本市场的冷落。
2015年借壳金丰控股上市后，绿地控股股价连续涨停，一度接近43元/股，市值超过了3000亿元，在万科和万达之上。但很快其股价就开始了断崖式下跌，其最低价仅为5元左右，市值只有近600亿元，较最高值缩水80%。
因股价持续低迷，2019年6月17日，混改先锋绿地控股被剔除出了上证50指数。
“股价确确实实被低估了。”面对绿地控股股价的持续下跌，张玉良认为，是地产行业总体偏低，再加上绿地的流动性不够所致。“因为绿地两个国有大股东合计持股超过46%，大家觉得资本没法做，这个动一动会比较好一些。”
2020年7月，绿地集团宣布了二次混改。从上述绿地控股公告内容看，若二次混改成功，绿地仍无控股股东及实际控制人，但控制权结构将发生较大变化：上海国资将转让17.50%股权，转让后合计持有绿地控股28.87%股权，略低于员工持股平台上海格林兰投资。届时绿地的第一大股东将不再是上海国资，而是上海格林兰投资，绿地管理层的实际控制权将有所加强。
“绿地集团二度混改引入两家具有央企背景的金融机构，很大程度上指向了其市值问题，绿地集团通过引入新的资本，令股权多元化，有望提升在二级市场的流动性和活跃度。”上海易居房地产研究院总监严跃进对《企业观察报》说。
2
-THE SECOND-
盖摩天大楼
在地产界，绿地集团也有个外号，叫“摩天大楼专业户”。
一位曾任职绿地集团的管理人士对《企业观察报》说，在中国城市化建设的大潮中，张玉良曾向政府承诺建设至少50座摩天大楼，目前，全国高度排名前十的摩天大楼中有一半是绿地集团盖的，张玉良希望走到每个城市都要盖一座地标建筑。
为什么要盖摩天大楼？“绿地是国有企业的体制，外资企业的机制，乡镇企业的路子。”“绿地要做政府所想，为市场所需。”对内对外，张玉良都说过这样的话。
然而地产界的人也都深谙这样的事实：通过这类地标性的建筑，绿地集团不仅能够获得政府的高额补贴，还能够获得与之相配比的回报率高、周转速度快的住宅用地。比如2013年，绿地集团在苏州太湖东岸建起一座385米的摩天大楼时，绿地集团也成为了那时在太湖东岸唯一有住宅项目的房企。
“在资本市场上，业绩和成长性才是投资者衡量一家公司价值的标准。”多位投行人士对《企业观察报》强调。
显而易见的是，绿地集团幢幢摩天高楼拔地而起，却没有对其业绩有所帮助。
比如，当碧桂园、恒大、万科、融创这四家房企在冲击六七千亿营收规模的时候，绿地集团还在4000亿营收门槛上挣扎。
2021年1月21日，绿地集团披露，2020年全年，公司合同销售面积为2909.3万平方米，同比减少10.7%；合同销售金额约为3583.53亿元，同比减少7.7%；
截至 2020年12月末，公司共实现营业总收入 4813 亿元，同比增长12.43%, 营业利润313亿元,同比减少1.14%，资产负债率达88.28%.
克而瑞统计指出，绿地集团是2020年全国十强房企中唯一销售额下滑的企业，目前排在全国房企第7位。
2015年完成首次混改时，绿地集团的销售规模仅次于万科，位列全国房企第二名。
“主要是因为商办销售不理想。绿地商办产品占比相对同行偏高，2020年疫情影响下，整体商业办公去化、出租存在很大的压力。”绿地集团董秘王晓东这样解释公司业绩下滑的原因。
从财报看，2018年绿地集团实现销售额3875亿元后便开始原地踏步，2020年销售额更是出现负增长，连续两年未达到4000亿元的销售目标。
前述曾任职绿地集团的管理人士说，绿地集团目前建成和在建的超高层建筑已达23幢。绿地每年新增商办比例在20%左右，每月新增地产项目里，除去纯住宅项目，剩余50%以上都是商办项目。超高层商办建筑成本动辄数百亿，远高于普通建筑；建设、销售周期长、毛利率低，这些因素导致绿地库存大量商业和办公建筑等去化速度慢的资产，占用大量资金在不赚钱的生意上，没有形成有效的利润补充净资本。
值得注意的是，自2013年起，曾参与绿地控股增资的五家机构：平安创新资本、鼎晖嘉熙、国投协力、汇盛聚智和珠海普罗均大规模减持绿地股份，减持比例超过70%。
业绩下滑加上“三道红线”压顶，现在的绿地集团正在通过抛售物业降负债、回笼资金。据公开信息，2020年11月，绿地集团有意出售上海和江苏两地共14个项目27个物业，且交易方式多为整栋销售，售价共计231亿元。
张玉良的目标是：提早完成三条红线的降负债目标，越早越好。目前公司剔除预售款后的有息负债总额，较最高点时已下降了约450亿元。
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-THE THIRD-
基建大跃进
2018年，绿地集团全资成立了绿地大基建集团，注册资本达200亿元；2020年，为修建南京地铁5号线和河南许信高速公路，绿地集团花了357亿元。
“2015年，张玉良开始主导绿地集团通过混改发展基建业务板块，他提出的目标是冲进全国前五，布局方向为‘东西南北中 ’，产业规模目标是‘四千亿’。”前述曾任职于绿地集团的管理人士说。
绿地集团历年混改企业来源：公司公告
绿地集团的上述大手笔投资，在公司内部引发了争议。
“单一地产方面的排名我们不在乎。”张玉良在2020年业绩说明会上的这句话在地产界广为流传，而其底气来自于，现在的绿地集团已不再是一家单纯的房企，“目前房地产在绿地的营收目标中，占比不到三分之一”。
转型不是盲目跨界，而是构筑多元生态圈。总的思路是：在巩固房地产等原有优势产业的基础上，积极向产业链上下游及关联产业、协同产业延伸，开展“有限多元”经营，打造“生态圈”协同发展的商业模式，更好服务我国经济社会发展。
经过近几年的产业结构调整，目前绿地已基本形成了“以房地产、基建为主业，消费、金融等产业协同发展”的综合经营格局，为持续成长打下了基础。
绿地集团内部争议的焦点就在于，张玉良这看上去完全符合地产公司转型逻辑的设计，实际上同样没有对公司业绩提升有所帮助，更多内部人士质疑其基建业务扩张速度是否过快。
“绿地希望把政策导向和市场规律结合起来，与各地政府实现共赢。”对内对外，张玉良也都说过这样的话。
“因基建项目投资大、回收期长，单个项目投入动辄上百亿，且地方政府的付款周期一般超过五年，极易导致投资方大量资本积压。”中国国际经济交流中心特邀研究员范必对《企业观察报》说。
五年来大基建业务快速扩大，但其带给绿地集团的利润却非常有限。据公司财报，2020年上半年，绿地集团大基建业务在投资金总额为2800亿元，但毛利率只有4.8%。
多位绿地集团内部人士与地产界人士认为：绿地集团经营着大量赔本赚吆喝的生意，其中就包括保障房项目建设、摩天大楼和大基建业务。这些业务有利于建设品牌知名度和地方政府关系，但也在很大程度上加重了企业的债务负担。
绿地控股财报曾披露了这样的数据：2020年一季度，绿地集团有息负债高达3044亿元，长期债务达到1955.98亿元，短期债务1087.61亿元，账面资金仅781.41亿元。
绿地大基建自身的股权也在被出质。据公开信息，2019年6月，绿地集团将绿地大基建全部股权出质给了中国建设银行上海闵行支行；自2019 年7月起，绿地大基建的股权已先后3次被出质。
对于2021年，张玉良还是充满信心：“总体上来看，我们有把握保持10%乃至以上的增长速度，坚持高质量的前提下降负债。”
绿地集团制定了“三年三步走”的计划，其中的6项措施包括：主动压减有息负债规模，优化土地储备结构，以销定产、灵活调整生产供应节奏，加快销售资金回笼，加快已售项目建设和交付结转，积极充实企业资本金等。
绿地集团没有分拆物业板块上市以帮助去杠杆，但其金融板块——绿地数科的上市已在推进中。至于2020年初曾提及的研究分拆大基建业务上市，绿地集团方面表示“现在还没有提到日程上”。
张玉良希望借助此次二次混改，令绿地集团迎来业绩发展新转机，但《企业观察报》接触的多位投行人士却不愿下这样的判断。
2021年1月25日，2020年全年业绩说明会后的首个交易日，绿地集团股价又跌了3%。
（作者邮箱：zhangningqiguan@cneo.com.cn 欢迎广大读者提供新闻线索。）
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