马红漫：房贷新政缘何被弹性执行

　　来论

　　房贷新政关于第二套房界定的“补充细则”下发已有半个月，有不少银行私下里透露，新房贷办理在具体工作中还是“有弹性”的。而且，银行人士预测，“(政策)不会一直这么紧，应该会慢慢松下来”(12月26日《东方早报》)。

　　央行与银监会在9月底联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。经过了两个月的酝酿，该项政策的操作细节却依旧未见完美，以至于其甫一出台便遭遇到了执行的尴尬。其中核心的一点，按照房贷新政，商业银行在实际审贷中需要查实贷款买房人是否已婚。然而现实中由于民政、公安部门的电脑系统与央行的征信系统并未实现对接，所以商业银行根本无法从央行征信系统中获取有关信息。因此在真正贷款审核工作中，有关家庭购房情况的资料都是要靠客户自己填写，商业银行根本没有能力去证实其资料的真伪。由于商业银行与借贷客户之间存在着严重的信息不对称，最终让看似掷地有声的房贷新政只能是停留在纸面上。

　　其实，抛开技术层面的问题，商业银行之所以会对“补充细则”有所“怠慢”，更为重要的原因还在于新政与它们逐利目标之间存在矛盾。商业银行在主观上并没有认真执行该项政策的动力。当然，这并不表明银行会忽视风险预警，它们也清楚地知道，一旦房价在高位出现波动，银行的坏账比例将大幅度提高，甚至将威胁银行的运作和金融安全。所以，当风险累积到一定程度时，银行也会对房贷业务适时放弃。

　　例如，在9月底房贷新政出台之前，浙江、广东、四川等地部分银行已经主动提高了第二套住房和二手房的贷款条件，包括首付比例和贷款利率。而在上半年房价飙升较快的深圳，一些银行甚至彻底拒绝发放二手房和第二套住房贷款。本应受益于房地产市场贷款的商业银行，之所以主动提升贷款门槛，其目的还是实现个体经济利益的最大化。

　　房贷新政的直接目标是避免房地产市场过热、房贷金融风险的爆发，而商业银行关注的却是微观的风险与收益。毕竟商业利益才是银行的追求，商业属性注定了它们不会去承担任何政策性的公益职责。试图把社会效益的调控政策寄托于商业主体身上，这样的思维本身是有一定误区的，由此也造成了政策执行的困难。

　　可见，在任何一项调控政策出炉之前，都需要在细则的制定和选择上予以提前安排和考虑。除了配套技术的先行完善之外，政策的落实要尽可能借助微观利益的诉求，尽量避免利益冲突导致政策效果弱化甚至背离。调控措施理应以实现双方利益共赢为出发点，如果完全逆市场利益要求推进，往往会在具体执行中遭遇“阳奉阴违”的局面。

　　□马红漫(上海 经济学博士）