房改十年轮回：纠偏全盘市场化？

　　“赶上分房的末班车了吗？”

　　这是1997年前后绝大多数中国人街谈巷议的话题，那一年，中国的住房改革正式上路，国务院在终结福利分房的同时，明确提出要建立“以经济适用房为主的多层次住房供应体系”。还是在那一年，众多工厂职工掏钱购买了自己租住的单位房屋，中国内地由此进入了一个住宅飞速私有化的时代。

　　然而，就在中国人均住宅面积不断提高、私有化不断深入的过程中，房价开始了飞涨的历程，而此时此刻，保障性住房并未按照国务院当年的要求，成为城镇住房市场的主体，于是，住房改善需求与高房价之间的矛盾逐渐由经济领域转入社会领域，显然，“房改纠偏”此时已经势在必行。

　　房改起步十年之后，国务院下发24号文件，强化城镇居民住房保障体系建设，各地方也开始增加保障性住房在住宅市场中的供应，尽管保障性住房新政下的北京、广州、上海情况各有不同，但十年之后，中国的住宅产业化，正在再次回到原点，等待重新上路。

　　保障性住房王者归来

　　在中国楼市甘当了十多年配角的保障性住房，终于等来了“变换角色”的时刻，虽然在十多年前“演员表”中，她便已是钦定的“主角”，但随后的种种阴差阳错，却使她一直站在中国房地产这个大舞台的边缘。

　　而今，“房改纠偏”在国务院的布置下已悄然展开：由一系列政策扮靓的保障性住房，正回到舞台的中央。

　　量化考核 行政“纠偏”

　　量化考核正在成为在市场化手段失灵时，中央政府越来越倚重的一种调控手段，比如2006年调整住房供应结构的“90/70政策”，而在“纠偏房改”的过程中，这项手段很可能将被再次抛出。

　　“比例具体是多少，现在还没有具体划线，但不出意外在供应量上肯定要有要求。”8月28日，建设部一位内部人士透露。在“全国住宅工作会议”闭幕之后，建设部等部委开始着手编制六个新的配套政策，并修改两个既有政策，这其中就包括一个名为《关于编制城市中低收入家庭住房困难的发展规划和年度计划的指导意见》（以下简称“指导意见”）的文件。

　　记者了解到，不出意外，“量化考核”将出现在“指导意见”当中。目前，除廉租房、经济适用房之外，量化工作的重点在于限价商品房。上述人士表示，该领域是中央与地方最难达成一致的所在，因为，如果划线过大，则影响地方的房地产市场，进而导致财政减收，而划线过低，又难以达到中央“纠偏房改”的意图。

　　正因如此，“指导意见”的编制工作，很大程度上是在寻求一个双方都能接受的“划线”。建设部住宅产业司司长沈建忠表示，地方将根据自己的情况“划线”，其主要依据包括住房状况调查中住房困难家庭的数量、房地产价格因素、开发总量等。

　　“至少是40%~50%，”前述内部人士向记者透露，他强调，如果最终将“划线”确定在这个比例上，地方实行起来并不困难。因为按照此前各地方政府上报给建设部的住宅发展规划，三种保障性住房的总量相加，已经基本能达到这个水平。

　　在1997年国务院办公厅下发的房改纲领性文件中，曾明确指出，城市应该建立以保障性住房为主的多层次住房供应体系，因此，房地产市场回归到保障性住房为主的状态，如今已经丝毫不存悬念。

　　目前，国务院希望借此措施与2006年的“90/70”政策共同使用，督促地方政府贯彻执行中央的调控政策意图。

　　重构楼市势力版图

　　在全国人大财经委委员乌日图的记忆中，完全由企业主导的地产市场格局，并非是房改政策的初衷。在1998年前后，他任职于国家计委，全程参与房改政策的制定。“当时的精神只是除保障性住房以外的（商品住房）交给市场，比例其实并不高，而大部分的保障性住房，还要在政府的全面控制之下。”他对记者说。

　　记者了解到，在2000年左右中国房地产市场开始飞速进入“市场化、民营化”的阶段时，当时的全国房改领导小组内部亦有警觉，但最终仍然是市场化的思路占据了主导，乌日图坦言，当时房改的最大失误在于，只强调了多层次的住房供应体系以及市场化的问题，而忽视了强调政府，尤其是地方政府在住房问题上的责任。

　　直到2005年，房价上涨几近失控，中央政府开始专门调控房地产行业时，“全盘市场化”的弊端终于开始显现。尽管2005年~2006年，中央多次会同多部委出台政策，试图控制房价，但尴尬的是，此时政府手中已经不再掌握有能够“一呼即应”的控制房价的资源。

　　“最大的失误不是房地产的产业化，而是过度的民营化，对于一个关系国民居住权的公共产品，政府的控制权被削弱了。”对于目前房地产市场的势力对比，一位建设部官员私下感叹，而在这个房地产行业的主管部门中，类似的想法已经不是少数。

　　他向记者透露，建设部曾在多次内部会议上研究过此问题，甚至有人提出过“将90/70政策下的中小套型普通商品房全部交由国企运作”的“激进”方案，虽然最终被否决，但足见政府试图重构房地产市场势力分布格局的强烈诉求。

　　“在公共产品上，肯定还是要政府主导，住房、供水、供热都是如此。”乌日图对记者说，他认为，这正是在目前开始启动“房改纠偏”的核心精神。“按照目前的思路，房地产的大部分市场应该是‘微利’的，而一般的市场化企业都是追逐利益最大化的，因此，要达到‘微利’，就必须强化政府在市场中的话语权，因为住房本来就不应该是一个完全市场化的领域。”他强调。

　　房价上涨有望放缓

　　“看起来保障性住房的政策调整，不如直接针对房地产市场的调控政策那么急风暴雨，但这是一个长效机制，缓慢发挥效用的政策。”建设部政策研究中心副主任王珏林向记者表示，他坚信，如果这些政策执行到位，如今困扰中国地产市场的诸多死结都能够得到逐步解决。

　　我爱我家副总经理胡景晖告诉记者，虽然在全国住宅工作会议之后，存量房市场还没有明显的累及波动，但近两天到我爱我家挂牌的客户，在“挂牌报价”上已经不再大幅度地提价，基本趋于稳定，“如果保持下去，存量房目前价格快速攀升的态势将得到一定程度的抑制。”他说。

　　他表示，此前存量房价格虽然一再上涨，但每一套房屋还是有2~3个买家排队等待，甚至房龄超过15年的“公房”，价格亦是如此，其主要原因还是在于需求旺盛，以及市场中适合中等收入者购买的房源依然稀缺，所以，大部分人转向购买存量房，导致价格的上升。而目前，限价商品房规模在未来的扩大，可以调整这部分预期，按照胡景晖的如是逻辑，这正是目前挂牌价格趋于稳定的原因所在。

　　这并非是在我爱我家一家中介出现的情况，在链家、中大恒基、信一天等中介机构，记者都了解到了类似的信息。

　　“一般来说，新房市场和存量房市场是联动的关系，存量房价格的高涨，往往促成了更强的更新换代的住宅购买力，而现在存量房市场价格趋于稳定，有利于削减新房市场的购买力，从而达到稳定房价的目的。”王珏林对记者说。