经济适用房仍留逃生通道

　　作者：姜洪桥

　　经济适用房回购制度再遭变脸。

　　国庆节前北京市正式出台了北京市人民政府关于印发 《北京市经济适用住房管理办法 (试行)》(以下简称《办法》)的通知。最为人们关注的经济适用房回购制度部分表述上有较大变化。为公益性质的经济适用房合法进入市场交易预留较大空间。

　　新办法首次明确了经济适用房是有限产权住房，同时规定5年之内不能上市交易，除非政府回购。但对于超过5年期限的则表述含糊。“购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。”新办法显然与6月份公布的征求意见稿有较大出入。从该段文件原文看来，虽有政府优先回购之说，但持有者也有取得完全产权的可能性。况且，怎么优先回购？如何优先回购？这两个问题还在模棱两可之间。

　　经济适用房新办法的出台并未引起新的轩然大波。来自链家地产的统计数据显示，新办法出台后，购买登记量有所减少，而出售挂牌量没有出现大幅上升。与之前两次北京调整经济适用房政策的市场反应比较，本次效果相当平淡。在2006年10月，受经济适用房只能由政府回购消息影响，经济适用房交易量猛增一成。当年年底，市政府公布经济适用房回购制度实行新旧划断不同的上市交易办法之后，二手经济适用房交易量在春节前后猛增三成。市场的反馈似乎在证明，交易双方对政府出台的新办法较有信心等待下去，因此交易未有大的波动。

　　对于新办法为什么采用5年为时间点来划分，很多专业人士持有异议。厦门大学不动产金融研究中心研究员章剑峰撰文质疑，为什么是5年？而不是4年或者6年？依据是什么？难道是因为投机分子通常均熬不过五年之痒，一旦时满五年，他们就会悟得大道放弃计划，自觉从良不再投机？还是说，投机者从来就不懂得以五年为一个周期细细筹划，耐心等待坐沽暴利？

　　至少从字面上理解，目前出台的新办法是回购制度公布以来相当宽松的。2006年9月底，市规委在发布《北京住房建设规划(2006年-2010年)》征求意见稿中指出，北京市将调整经济适用房的销售模式，拟采取政府回购的方式。此文一出反对和支持意见都比较鲜明。随后，正式出台的《北京住房建设规划(2006年-2010年)》中删除了该条款，但随后政府官员表态否认取消回购制度。受此影响二手经济适用房市场大幅波动。

　　2006年11月，受到压力的政府开始采用两分法区别对待回购制度问题，即中国一贯的“老人老办法，新人新办法”。北京市建委住宅发展与保障处处长程建华表示：“北京未来新建经济适用房将封闭运作，不得上市交易，确需上市的由政府按原价收购。”新旧划断的标准是新建经济适用房不得上市，而过去的经济适用房继续可以交易。这个设想在2007年6月的北京市经济适用房管理办法征求意见稿中得以贯彻。该意见稿第21条明确规定，“经济适用住房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区(县)住房保障管理部门申请回购。”

　　相比较于前两次变化，新办法对于回购制度采用的时间两分法，即满5年和不满5年两种。不满5年的只能由政府回购，满5年的在某种条件下可以上市交易或者取得完全产权。这种以持有时间段为节点来划分的办法显然要比以“新、旧”一刀切的划分要宽容很多，不管什么时候购得的经济适用房，只要持有满5年即有机会。

　　链家地产市场研发中心主任王志伟在接受记者采访时表示，从操作的具体细节上来说，对于经济适用房上市交易管理具体操作关键细节还尚待进一步的明确，主要在于以下三点：第一，交纳土地收益的比例确定问题。因为此次《办法》对于满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款；第二，同地段普通商品住房的价格衡量标准；第三，对于满5年的，政府优先回购的前提和具体操作方式是什么也需要事先明确。