房价为什么还在往上走

　　房价为什么还在往上走

　　最近房价又有快速上涨的势头，这表明一些宏观调控措施可能受到一些因素的干扰，另外，外资对房地产的需求可能对房价上涨起了推波助澜的作用

　　■每周财经评论

　　□彭兴韵

　　最近房价又露出了快速上涨的苗头。北京市统计局公布的最新数据说，今年一二月份房价上涨了17.3％，而广州的媒体则报道说，中心市区今年已经很难觅到每平方米6000元以下的商品房了。笔者的一位在金融机构拥有高层管理职位的朋友，无奈地对笔者说，他的收入已经很不错，但是仍然很难在北京买到一套自己满意的房子。

　　在宏观调控进行了两年后，

房价为什么仍在往上走呢？

　　这至少有两个方面的原因：一方面，一些调控措施可能受到一些因素的干扰；另一方面过快的金融开放带来的外资对

房地产的需求，可能对房价的上涨起到了推波助澜的作用。

　　先看前者。房价的上涨不外乎是供给和需求之间的失衡。经济学的常识告诉我们，要稳定房价，应当增加房地产的供给和抑制对房地产的过度需求。从已经出台的政策措施来看，政府在抑制房地产的需求方面，确实下了功夫，如开征房地产交易税、提高房贷利率等都是着眼于需求方面的。但在供给方面，由于担心投资过热，在稳定房价的政策下，政府采取一切措施防止投资增长率的反弹，控制房地产投资。

　　主要的政策有两个方面，一是控制土地，二是紧缩信贷，通俗地说，是同时收紧了房地产供给和需求。在这样的政策组合下，房地产投资增长率下降了。例如，据统计，北京市2005年的房地产投资增长率不到4％。房地产供给相对于需求下降得更多，房价当然就上涨了。此外，监管当局虽然对房地产开发提出了项目资金管理的要求，但由于住宅抵押贷款的风险权重较低，刺激了商业银行倾向于加大对住宅抵押贷款的发放，这部分抵消了监管层的紧缩房地产信贷总量的目标。

　　另一方面，金融过快地对外开放，由此导致的外资的大量涌入对我国的房地产价格上涨也起到了火上浇油的作用。外资机构毫不犹豫地购买整栋整栋房产的报道已经不是什么新闻了。外资的涌入对中国房地产价格的过快上涨所起的作用至少有两个方面：首先是它直接形成了房地产市场的需求，推升了房价的上涨；其次中国人总相信外国人是聪明的，外资的行为极大地影响了国内潜在买家对未来房地产市场的预期。

　　房价过快上涨显然不利于经济的持续发展。要稳定房价，还需要从多方面着手。首先需要政府管理部门心里装着老百姓的利益，真正“情为民所系”，不是单纯追求自己主管的行业短期利益的最大化，在公平、透明的市场伦理下，谋求老百姓、开发商和商业银行的共赢局面。其次，应该调整现在的政策思路，在抑制房市的需求、尤其是投机需求的同时，还应当在增加供给上下功夫，适当增加用于商品住宅的土地供给。其三，把原先一些好的政策措施，如房地产交易税、提高首付比例等真正落到实处。其四，

银监会应当改变现行的住房抵押贷款50％的风险权重的做法，将此类贷款的风险权重提高到100％的水平，从而提高商业银行发放抵押贷款的资本成本。最后，可以考虑对外资在中国购买房产进行适当限制。

　　(作者单位：中国社会科学院金融研究所)(P1155362)

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