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构建住房梯级供需结构问题调查之四本报记者 周雪松
包宗华先生最近为一件事情感到十分遗憾。尽管这件事情迄今已经过去了整整七年，但这件事情在他心里却总是沉甸甸的。
“如果从一开始我们就加强管理，下大力气抓好核心和关键，每年建设经济适用住房
占总房量的80％，就可以有效地防止或减轻这些年住房领域出现的诸多突出问题。”原来，让包先生难以释然的事情就是眼下痛遭诟病的经济适用住房和与之相关的住房制度问题。
作为中国房地产与住宅研究会副会长，包先生曾经参与了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（即23号文）的起草工作，但令包先生在内的很多人万万没有想到的是，始于1998年的中国住房制度改革，经历了一个“轮回”，在带来巨大变化的同时，也使眼下的住房问题变得尖锐起来。
据包宗华介绍，我国的住房制度改革起步于1998年，从那时开始取消了福利分房制度，实行了长达数十年的职工住房由单位大包大揽的方式被推向了市场，货币化分房浮出水面。
此轮房改在制度设计上，实行的是类似美国和新加坡的住房分类供应制度。即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租房。
实践证明，市场化改革的方向无疑是对的。一个较为直观的好的效果就是，本轮房改减轻了国家财政的包袱，房地产市场在短短数年时间里空前繁荣和壮大起来，并成为了国民经济的支柱产业和经济增长的动力源。另一方面，政府在这数年时间里确实也盖了一批经济适用住房，廉租住房随后开始启动，满足了部分中低收入者和最低收入人群对住房的迫切需求。
“我国这些年产生的诸多住房突出问题，不是住房制度改革有问题，而是执行过程中出了问题。”包宗华对中国经济时报记者表示，必须集中力量、加大力度建设、推行小户型低造价住宅。
包宗华援引两份统计资料来佐证自己的观点。一是在2004年有些城市的新建住房中，大多数是150平方米以上的大户型住宅，有的城市的大户型住宅占总数85％以上；二是我国高等收入者比重很小，中低收入者占总户数85％以上，但这几年来我国每年供应中低收入者的经济适用住房建设投资，只占总投资的6％左右，覆盖面为7％。
“经济适用房不是该不该停建的问题，而是要加大建设的力度。”包宗华说，美国和新加坡也是实行住房分类供应制度的国家，人家在经济适用住房方面之所以能够成功，不外是紧紧抓住了两点：一是多建中低收入者能够买得起的户型适合的房子；二是在经济适用房购买审核把关与管理方面非常规范。
包宗华认为，当务之急是从现在起，每年在新开工的住宅建设项目中，保证80％的住房都建设成经济适用住房。“这样，用十到二十年的时间，也就是到2020年，使经济适用住房的总量积累到一定的规模，老百姓再也不愁买不到适合自己的房子了。”
但中国社会科学院金融研究所尹中立博士对此有不同的看法。尹博士认为，我国住房制度过度迷信市场化，但市场化解决不了所有问题。我们忽视了西方国家在完善公共住房保障制度上的努力与探索，更多地将经济适用住房作为暂时的过渡性措施，主导思想还是强调“市场化”。住房市场是不完全竞争的市场，需要政府进行适当干预。
北京市廉租房管理中心主任杨晓在接受中国经济时报记者采访时介绍说，北京市从2001年实行廉租房制度以来，通过实物配租、租金减免和发放租金补贴等方式，使10000多户低保家庭享受到了廉租房带来的阳光和福利。但是由于资金和房源不足，房租价格比较高，低租金的房源难求，许多能够享受廉租房租金补贴的家庭经常找不到房子，而政府也没有足够的财力新建足够的廉租住房供廉租家庭使用。
另外，介于中等收入与最低收入家庭之间的“夹心层”家庭，住房条件也比较差，又买不起经济适用房。同样由于资金和房源不足的问题，廉租房的“扩面”工作受到了一定的影响。但该中心目前正在做这方面的努力，使人均收入在北京最低工资线580元／月的家庭都纳入廉租房的保障范围。
杨晓认为，解决当前中低收入者比较突出的住房问题必须从商品房、经济适用房和廉租房三个方面同时着手，还应考虑两点：一是政府要继续加大经济适用房的建设，引导开发商建设一批普通商品住宅进行出租（经济适用房本身也应该允许出租），制定一个合理的租金价位，为买不起房的人和享受廉租房政策的家庭提供便利。
“解决中低收入者住房问题，既不能依靠打压房价，也不应让经济适用房推倒重来。”国家发改委宏观经济研究院经济运行与发展研究室主任王小广认为，“应该抓住两个重要的方面；一是应建立一套完善的税收体系，在商品房交易过程中征收资产税、增值税和所得税，防止房地产泡沫的产生；二是要坚决取消期房预售制度。只有房地产市场回归到理性和健康的轨道上来，中国的住房制度改革才能取得成功。
而国资委研究中心宏观战略部部长赵晓则表示，自1996年以来，我国平均每年进入城市的人口大约为2000多万，其中200多万大学毕业生凭借自身优势，可能很快融入城市主流生活中去，而农民和一般打工者的住房问题怎么解决，难道也给他们廉租房？这对住房制度改革提出更为严峻的挑战。
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