周雪松：地产股出现四大亮点和三大缺陷

　　○周雪松　　

　　近日，随着沪深股市中报全部披露完毕，房地产上市公司今年上半年的业绩已全部浮出水面。统计显示，地产上市公司2005年中报达到了业绩增长的峰值，净利润增幅创出几年来的最高点。

　　值得关注的是，经历了此起彼伏的泡沫争论，一波又一波的宏观调控，2005年中期，房地产上市公司的现金流虽然并未显现出很多人预期的那种“绷紧”，且行业出现了不少亮点，但宏观调控的效果已经在中报中有所体现，未来房地产上市公司前景仍然不是十分明朗。

　　业绩增长达到峰值

　　截至8月31日，81家房地产上市公司已经全部公布半年报，总体来看，房地产板块中期业绩表现突出，同其他行业相比，净利润增幅居于沪深股市前列。其中，53家以房地产开发为主业的上市公司，平均主营业务收入为45451万元，同比增长19.18%，平均净利润达到4677万元，同比增长高达97.20%，平均净利润增长幅度为近年来所罕见。

　　个股方面，2005年中期，净利润增长幅度在50%以上的共有30家，万 科A(000002)净利润增额为48030.31万元，净利润增幅为152.60%；中华企业(资讯 行情 论坛)(600675)净利润增额为14665.53万元，净利润增幅为283.68%；北京城建(资讯 行情 论坛)(600266)虽然净利润增额相对较少，只有11618.92万元，但净利润增幅却高达793.23%。从业绩增幅看，有实力的绩优公司和各地方的龙头企业的利润增长名列前茅。

　　如前所述，2005年中期，房地产上市公司平均主营业务收入为45451万元，同比增长19.18%，收入增幅基本与上年同期持平。然而值得琢磨的是，在这样一种情况下，平均净利润增幅为何几近翻番，达到97.20%？房地产业为什么会产生如此快速增长的暴利？

　　华夏证券房地产高级分析师张燕认为，地产商的这种高利润增长，最根本的一点是得益于去年房地产销售价格的大幅提高。

　　“由于结算期比销售期基本要拖后半年左右的时间，所以去年下半年和今年年初的价格上涨，在今年中报中充分地反映了出来。”张燕说，这是房地产公司净利润增幅比收入增幅高4倍的主要原因。

　　张燕同时表示，从利润率的变化也可以看出房价上涨对地产公司的影响。房地产公司今年上半的毛利率达到31.78%，而2003和2004年的水平基本上只有26%，利润率上升了5个百分点。是房价的上涨加大了房地产企业的利润空间。

　　地产板块出现四大亮点

　　亮点一：整体业绩提升

　　统计表明，2005年中期，在全部81家房地产上市公司中， 47家主营业务收入出现不同程度的增长，55家净利润同比增长，其中增长幅度在50%以上的达到了30家。深长城(资讯 行情 论坛)A(000042)、外高桥(资讯 行情 论坛)(600648)、阳光股份(资讯 行情 论坛)(000608)、金地集团(资讯 行情 论坛)(600383)等增长居前，增幅都在100%以上。整个板块每股收益、平均主营业务收入、平均净利润分别为0.106元、4.34亿元、4255万元，同比分别增长39.21%、21.17%和37.79%。

　　亮点二：优质公司壮大

　　不是猛龙不过江的外行业资本进入使整个板块变强，2001年以来的实力企业借壳上市也抬高了其“综合素质”。地产板块的一些优质公司如万科(资讯 行情 论坛)、金地、华侨城(资讯 行情 论坛)等逐渐壮大，成为地产板块的中流砥柱，直接带动产业集中度提高。

　　统计显示：房地产板块前十位公司的净利润、主营业务收入、总资产总和分别占到整个板块的70.35%、50.02%和37.29%，比去年的65.58% 42%、33.92%有不同程度的提高。

　　亮点三：异地开发流行

　　2004年随着土地“招拍挂”的施行和银行信贷的紧缩，土里的“金”越来越少，“淘金”的难度也越来越大，地产公司获取利润的方式就转化为利用地产开发的“杠杆效应”。为了把这种杠杆效应发挥到极致，除了抢占一线城市外，一些地产公司异地开发瞄准了二线城市，甚至三线城市也纳入了一些企业的视野。目前的上市公司中，有40%的公司在两个或两个以上的区域进行开发。

　　亮点四：融资创新不断

　　为了应对银根紧缩，房地产公司也进行了一些新的融资渠道开拓，如金地、亿城股份(资讯 行情 论坛)等加强了与信托的合作。万科在这方面更是颇有建树：公司与新加坡政府产业投资有限公司之附属公司RZP共同投资设立中外合资投资性公司，以设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。除此之外，万科共有4个项目通过信托方式融资，有3个项目获得境外银行贷款，一个项目参与境外基金合作，公司非国内银行借款占总借款的比重占到63.56%。

　　地产上市公司现存三大缺陷

　　西南证券房地产高级分析师段海瑞认为：在肯定地产板块取得成绩的同时，我们也应该意识到还有很多的地产公司存在这样那样的缺陷。首先，多数公司实力不强，业绩差强人意。统计显示，仍然有11家公司亏损，总资产规模在10亿元以下的公司达到了18家，这些公司的抗风险能力不强。

　　其次，房地产公司业绩波动依然剧烈，项目型公司的特征没有明显的改善。如亿城股份2004年上半年每股收益为0.39元，而今年上半年亏损0.04元；深长城正好相反，去年中期亏损0.14元，今年每股收益为0.46元。多数的公司地产开发表现为机会主义和零散，没有战略可言，深深地打上了项目型公司的烙印。

　　再次，房地产板块现金流状况不容乐观。整个房地产板块现金流入为 -21.83亿元，而去年同期为18.39亿元，随着投资规模的扩大，房地产公司资金短缺的境遇可见一斑。