人民币汇率意外摸高 中国房产市场面临币值大考

　　4月29日下午，人民币对美元汇率一度从通常的8.276∶1攀升到8.270∶1，不过只仅仅维持了20分钟，差异仅为1元钱的6／1000。当天美元对人民币汇率以8.2765开盘，最高价8.2767，最低价8.2700，尽管未超出正常范畴，但已是相当长时间以来的最低位。

　　分析人士认为，人民币的这次短暂升值可能是中国在检验自己对人民币小幅波动的控制能力，为最终改变人民币币值做准备。

　　国际游资与日本房产泡沫

　　上世纪90年代初由日元升值引发的日本房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大的一次房地产危机。1985年9月22日,新上任的美国财政部长詹姆斯.贝克尔和西德、日本、法国、英国的财政部长在纽约广场饭店举行了秘密会议,五国财政部长决定同意美元贬值,共同签定了所谓《广场协议》，协议指出：建议进一步加强彼此的合作，使非美元货币合理增值。

　　美元贬值直接导致了日元的大幅上升，在《广场协议》正式签定的第二天，美元对日元的汇率立即下跌了4.3%在接下来的六个星期,美国一直在不断使美元贬值,到10月底,美元共贬值了12%,变为1美元兑换205日元,到1986年9月,为1美元兑153日元。

　　在尝到甜头之后,部分获利回吐的国际资本卷土重来,日本的股票市场和房地产业则像海绵吸收水分一样大量吸收廉价外来资金。从1986年到1989年，日本的房价提高了两倍。但随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始获利撤离，由外来资本推动的日本房产泡沫爆裂，这在1990年9月就显现出征兆：日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。到1993年，房地产经济开始全面崩溃，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。最终日本房价下跌了50%。

　　此后，日本即迎来历史上最为漫长的经济衰退，日本经济和房地产陷入了长达14年的萧条和低迷。

　　中国房市可能上演日本泡沫？

　　在过去两年中，数以千亿美元计的国际游资涌入中国，其中大部分进入了中国房地产行业。

　　据央行公布数据显示，2004年中国外汇储备净增2070亿美元，其中贸易顺差为319亿美元，引进外资606亿美元。由正常渠道换取的外汇储备增额为925亿美元。那么，还有约1100亿美元净增外汇储备无法与经济数据挂钩。分析人士认为，这1100亿外汇大部分为预期人民币不久将升值基础上以汇率投机为目的热钱流入。

　　大量涌入的国际游资使得中国房地产价格出现大幅飚升。据国家统计局数据显示，2001年全国商品房销售价格比2000年上涨1．7％，2002年全国房屋销售价格第四季度同比上涨3．5％，2003年全国房屋销售价格四季度同比上涨5．1％，2004年全国房屋销售价格比2003年上涨了9.7%。

　　尽管2005年美联储为鼓励资本回流而数次提高基准利率，但没有任何迹象表明海外游资正在撤离或准备撤离中国。据央行最新公布数据显示，2005年3月末，国家外汇储备余额为6591亿美元，同比增长49.9%。1至3月份外汇储备增加492亿美元，同比多增126亿美元。

　　与此同时，房价也在上演最后的疯狂上涨。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2005年一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨。房屋销售价格上涨9.8%，在吸引外资最多的上海，商品住宅销售价格同比涨幅达到了19.9%。

　　分析人士表示，去年约80亿美元的海外热钱投入了上海房地产市场，今年第一季度海外热钱占上海市商品住宅成交量的40%，甚至可能更高。

　　房市面临币值大考

　　中国房产投资者对于外来资本的涌入表现出欢呼雀跃，但对其间蕴藏的金融风险却视而不见，无可否认，国际资本的大量流入在一定程度上助长了中国房市的火爆。但另一方面也在为中国银行业制造足够多的隐性不良资产。如果央行决定调整人民币汇率，大量国际资本会套利回流，失去外来资本支持的中国房地产将会面临资金断裂风险，进而将影响到金融稳定。

　　为了化解中国房地产其中蕴藏的金融风险，为汇率改革创造一个相对良好的外围环境，中央政府希望通过连续加息平抑房价，用来挤压其间蕴藏的国际（国内）投机资本，但事实上房价仍在高位。对于房价的日趋失控，汇率调控或将进入管理层的视野。

　　4月23日，央行行长周小川在海南博鳌亚洲论坛上针对房价问题表示，内地确实有些城市的房地产价格增长过快，央行将就这些城市推出新的调控政策。周小川认为，一定的政策风险能够加强市场各方的风险预警，市场应该未雨绸缪。不过，他同时又表示，地产市场还会有更多规范政策出台，但不一定是货币政策方面的。这一表态，在一定程度上缓解了市场对加息的担心。

　　国务院随后又出台了稳定房价的八点意见(简称国八条)，4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出八项措施引导和调控房地产市场，要求地方政府及相关部门抑制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。

　　周小川表示，如果汇率压力不大，可以按照过去设计的改革顺序和优先程度从容开展改革，同时使改革走稳点。国内和国际压力较大也不是坏事，说明改革应该走得快一些，否则矛盾有可能出现积累。（来源：经济参考报）