|
 SOHO中国有限公司董事长潘石屹
访谈背景：
随着中国加入WTO，地产业普遍认为机遇大于挑战，新一轮的房地产住宅开发热潮正滚滚袭来。然而我们更应该看到，建筑同质化现象严重、房产大战硝烟正浓，在此起彼伏的寒冬论、泡沫论的指责声中，2002年的房地产可谓匆匆收场。那么，伴随着羊年的悠悠而至，我们该如何理性地看待市场？如何理性地看待中国住宅产业的走势？
正文：
回顾2002年的房地产业，点击率最高的事件，可能就是“长城脚下的公社”在第八届威尼斯双年展上获得“建筑艺术推动大奖”了。因为这是中国的建筑项目第一次入选该展览，更因为是中国的建筑项目第一次获此殊荣。作为“长城脚下的公社”的幕后主脑，SOHO中国的当家掌门，潘石屹，再度引起中国地产界的关注。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹：实际上是任何一个个人在这个大的一个经济增长、城市的变迁、房地产的发展中，都是微不足道的。我觉得一个人，一个建筑，都会很快地过时，这个是我的想法，因为一个人，说是活上几十年时间，死了以后就一个臭皮囊，是吧，我觉得最后真正要有一些影响的东西，还是他的思想的东西，观念的东西，这些东西是可以传下去的。
也许这正是潘石屹斥资千万兴建“长城脚下的公社”的原因。他希望为建筑师们带来一种思考，他希望把中国的精神、中国的文化带给世界，他要实现一个名为“公社”的梦想。有人说潘石屹的想法疯狂，有人评价他的建筑出格，似乎，潘石屹一直就是地产界的另类先锋，对于如何盖房子，他有着自己的认识。
主持人：可以说像地产竞争是非常大的，而且您好像提出个观点，好像是不同于这样的一种竞争的这样的一种感觉，而且应该是做到了这样一种观点？
潘石屹：对对，就是大家实际上在市场经济中，强调的竞争会非常的多，就都是你死我活的呀，这样一种竞争。
：对，为了挣一块蛋糕啊。
潘石屹：对，然后呢，就是不择手段，实际上我觉得大家都应该是往前迈一步，往前迈一步的话，实际上还有一大块空地没人抢，就是只是大家不愿意往前走，不愿意创新，不愿意发现，就在原地，如果是我们两家，同时生产一个型号的彩电，已经生产了五年，十年了，市场肯定搞活了，然后咱们两家就得打，一会儿是价格战了，一会儿是挖人了，肯定是不择手段，你能不能往前迈一步，生产一个等离子的。
主持人：在往高端走的？
潘石屹：或者生产一个带遥控器的，你赚的钱，比我今天赚的钱多得多，就是前面的空间是很大的，不要在一个平面上，你死我活的去较劲，要有能力去往前走。
主持人：您的意思就是说，我永远比你领先一步，我这领先一步就是说我的左右没有竞争对手，实际上是这样一种境界？
潘石屹：实际上这个社会的进步和市场的进步，就是要鼓励大家往前领，往前走一步。
：不断有创新的这样一种思想？
潘石屹：而不是一台彩电500块钱，就这种在上面打价格战。
杨：低层次的竞争。
潘石屹：没有意义，社会也不能靠你打价格战来进步。
似乎从踏入房地产行业起，潘石屹就把“出奇制胜”这一招用得炉火纯青。1998年，一个名为SOHO的概念在中国地产界横空出世，红遍大江南北，以实现信息时代工作与生活的完美结合为宗旨，“SOHO”在建筑中以减少隔断、墙体的任意推拉为特点，打破了传统建筑中对房屋品种的细分和房屋内格局严格的功能性划分，把可能留给明天，把灵活留给未来。这个概念也使潘石屹的SOHO现代城一夜成名，创造了北京房地产市场空前的热销场面。可以说SOHO是房地产在进入信息时代后最为精彩的注释。
杨：soho这个概念，我知道是在现代城的时候是最初提出来的，你为什么会在房地产这个运作过程中提出这么样的概念？
潘石屹：其实房地产是很被动的，就是说人的生活方式在变动。
杨：不断地变化。
潘石屹：房地产要去适应它，如果我是一个做服装的，这个人身体在变化，在长高，你做的衣服就得合身，作为一个房地产发展商，你盖的房子，人的行为方式在发生变化，工作方式在发生变化，它的社交，购物方式在变化，你房地产建的这个房子就得适应它的变化。
杨：不能一成不变。
潘石屹：不能一成不变，一成不变就会觉得不舒服。
杨：所以这房子感觉就是能够留存几十年或者上百年？
潘石屹：当然了我们的愿望是时间越长越好，越长的话它的价值才越高嘛，如果是一个寿命很短的房子，它的价值一定是很低的。
杨：这也是你盖房子追求的一个宗旨，流传很远，在你的这个心目中，就是适合于soho这样的概念这个房地产这样的客户都是一些什么样的群体？
潘石屹：其实各种各样的人都有。
杨：有些明显的标志吗，或者特征？
潘石屹：我觉得应该是比较时尚的。
杨：前卫？
潘石屹：年轻一点的，年轻是一个特别重要的特征，实际上这些事情在我现在都觉得很惊讶，就是说过去我在10年开发房地产的历史中，就发现购买房子，就是拍板决策的这些人，越来越年轻，越来越年轻，所以他的心目中想的什么事情，我都觉得我老了。
杨：跟不上去？
潘石屹：不能够跟他们这个心心相印，他们到底想什么。
杨：年轻到什么样的程度，20几岁？
潘石屹：二十几岁，二十八九岁，其中我们拍卖了一个商铺，商铺是拍卖了中间的一间，我们就是说谁如果是要把中间的一间要拍卖走的话，有个附加条件，他如果是喜欢要旁边的两间的话，他都可以要得走，这个大概成交额三千多万，三千多万的成交额，三个商铺的面积加起来，最后就是来了拍板决策，就是举牌子的，就是二十八九岁的一个人，我感觉得到，这个三千多万的投资，他也不用说，我要跟谁去商量，跟谁去请示。
杨：非常果断。
潘石屹：你举牌子我就举，周围这个年纪大的还得打电话，去跟周围的商量，商量完以后再举一下牌子，他我觉得就特别果断，这个还不是一个个案。
杨：普遍的趋势，大的趋势？
潘石屹：普遍的趋势，购物房子的人年纪越来越年轻，所以这样的话，就是对我们这个房地产发展商，我们这些设计师，提出的一个挑战，就是你能不能适应，这样一批人的想法。
杨：那么整个这个设计，您感觉soho这个设计针对于目前中国的这个，尤其像北京这样城市现状，它会超前多少年？
潘石屹：这个很难说。
杨：很难说？
潘石屹：很难说，有的时候，如果是这个社会进步非常快，人们的观念在不断创新，可能几年时间就能赶上去了。市场变化非常快，而且同行之间的学习，他有一个学习的动力，在我们用了落地式的玻璃窗，没有几个月的时间，所有的项目都是用这样的落地式的玻璃窗，我们用那个暖气，是一个不带罩子的，从德国进口的暖气，没有几个月，全都是用这样的暖气。
杨：跟进非常快？
潘石屹：跟进非常快，我觉得这个行业的话，有的时候跟服装行业，跟家具行业都是一样的，一定要能够跟得上去。
杨：对你的压力会更大？
潘石屹：对，就是说过去的几年时间，我做了几个项目，可能是走在了前面一步，其实如果我再不往前走的话，很快就别人走到前面去了，我觉得这就是一个社会的进步，就是你不走你就落后了，就是没有永远的第一。
中国的房地产业，经过20年的快速发展已经日趋成熟。据统计，全国房地产开发企业近3万家，如何满足购房者的目益个性化的需求、占据更多的市场份额，是所有开发商们积极思索的课题，各种概念、理念层出不穷，一派缤纷景象，而潘石屹的SOHO无疑成功地为其奠定了在地产业内的腕级地位。
杨：房地产界的人都非常关心，就是您在做房地产这个十几年的过程中，会有很多非常新奇的这些点子，可以说是一些好的创意，或者是策划，他们都想知道这些策划是怎么想出来的？
潘石屹：我觉得就是跟别人交流，是非常关键的。
杨：那么这个soho的这个概念是通过这样的交流启发出来的？
潘石屹：你要说偶然的话特别偶然，就是当时的话我跟我太太到一个朋友家做客，这个朋友是从法国回来的，那个时候正好整个社会上的背景是对Internet，对网络……
杨：非常热衷？
潘石屹：非常热，认为这个Internet的出现会把我们整个的世界有一个翻天覆地的变化，所以各个行业都在想，这些高科技对我带来的变化是什么，其中就是说做房地产的人，做建筑设计的人，也在想，就在Internet网对我们这些房地产行业有没有什么影响，有些人就说，咱们要装宽带，在房子里要装宽带。
杨：宽带介入？
潘石屹：宽带介入，然后说了一些都非常皮毛的，就没有一个本质上的，就Internet网，尽管这个泡沫过去了，实际上这个技术的出现确实会让这个世界发生翻天覆地的变化，把人的工作。
杨：生活方式？
潘石屹：生活方式，交往方式，都会有一个特别大的变化，所以这样的话两个法国建筑师就说，说这个日本人聪明，我们接触了一个日本建筑师，他在想一个东西，不是一个简单地把Internet网接到家里面，他就是他在想这个soho，就是small office，home office，就是这样一种Internet就是信息覆盖的技术可以把这个办公和居住的空间，结合在一起。这个我觉得特别受启发，我觉得比这些好多房地产公司提出的装一个Internet就跟网络时代接轨了。
杨：更深一步。
潘石屹：更深一步，它是考虑了一个房子最本质的问题，是要满足人的这个生活方式，它就是接触了一个最本质的问题，我觉得挺有意思，一下呢，就跟窗户纸一样一捅就破了，这个考虑得好，妙啊，特别妙这个，然后我们就自己琢磨，做啊做。
杨：看来这个您是这个在房地产界Internet的最大的一个受益者，应该说是实际上把Internet这种那个方式给它深化了。
近年来，北京的房地产开发持续升温，继深圳万科1994年第一个进京开发之后，广州珠江、合生、深圳金地，大连万达、湖南电广传媒等国内地产知名企业相继杀进北京。与此同时，老牌的北京发展商也积极打响了保卫战。
杨：那么在目前整个中国的这个地产市场，现在竞争也非常激烈，那您感觉一个房地产公司会要在这个竞争中立足，定位是不是非常关键的一条，实际上您的公司这个成功非常大的一个成功得益于这个定位非常精准，非常窄的这样一个定位？
潘石屹：就是你第一个你要知道的，谁是你的客户。
杨：卖给谁？
潘石屹：谁喜欢你，谁给你掏钱，这个是最重要的，你其它的说是高档的中档的低档的。
杨：都是非常含糊的。
潘石屹：你做个什么风格的了，你做的风格的了，你就是同行都觉得特别好，所有的专家说，哎哟这个特别好，市场上客户就是不认可，你就是一个失败的项目，你就根本没办法建起来，没办法建起来的项目，市场就是这样残酷的，所以呢什么是好，客户给你掏了钱了就是好，没有比这个，没有第二个标准，只有这一个标准。
杨：其它的任何第三方说好都不是好。
潘石屹：对呀，你说好比你掏钱去买它房子去。
杨：所以说整个地产方面你想做得成，必须是精准，再精准。
潘石屹：对，就是你要非常清楚，你的客户需要的是什么，你给他做的是什么东西，有一些别的东西不一定去比呀。
杨：那么您以后还会在这样的一个比较明确的这个定位之下会坚持走下去？
潘石屹：对，就是要非常明确，你要是不明确的话，老是左右摇摆。
杨：就是给一部分人来住？
潘石屹：就给一部分人，盖房子。
杨：不是给所有人？
潘石屹：这一部分人就是你的客户，所有的人他不是一个市场经济的概念，他是一个政府要来平衡去关照，然后这样一个平衡的过程，作为商人，你在社会中扮演的角色，就为你的客户服务好就可以了，你的客户满意了，你赚了钱了，你就给国家交纳税金。
杨：交税了？
潘石屹：这些税金政府怎么去平衡，怎么去处理教育的问题，怎么去处理贫困的问题，这是政府操心的，这是政府的事情，如果是你房地产发展商天天喊着高的口号，就是操了政府的心，实际上把你自己的客户要侍候不好，你就不是一个好的房地产发展商，你就会赚不到钱，你就乱了角色了，在这个社会中扮演的角色你乱了。
地产纷争日趋激烈，潘石屹却总能祭出杀手锏，在成功打造了SOHO概念后，一条“无理由退房”的承诺，为房地产业带来一次大地震，此后，2002年推向市场的建外SOHO，又以年销售额24.1亿，荣登单项销售额冠军的宝座。用业内人士的话讲，潘石屹在竞争中似乎总是小胜半步。
杨：那么最近呢，提出了一些这个泡沫的这样的概念，尤其在房地产就说要警惕这个泡沫，您感觉中国的房地产会不会出现一个大规模的泡沫的一个出现？
潘石屹：别的城市我不是很了解，北京的话我认为房产市场不太会出现泡沫，没有迹象，表明会出现泡沫，可是反过来说的话，市场竞争一定会非常激烈的，死伤一批房地产公司，死伤50%——60%的都很正常，可是在我觉得这个不能叫泡沫，就是它还真正有最终的需求，其实这个经济的发展，和房地产发展都是一样，长到最高潮的时候一定会掉下来，掉到最低潮的时候，一定会上去。
杨：一定会有这样一个波谷？
潘：对对，所以作为政府的一种提醒的话，我觉得在某种意义上说，不管有没有泡沫，这种提醒会让这个行业就是朝着一个长治久安，比较稳定的方向去发展，这个是我的看法。
曾经有人说，品牌塑造好了，就如同烧开了一锅水，放鱼放肉下去可以熟，放蔬菜下去同样能熟，这就是品牌的魅力。现今，潘石屹的SOHO已经成为大家耳熟能详的字眼。对于如何进一步挖掘它的潜力，潘石屹似乎也是胸有成竹。2002年，SOHO中国开始全面筹划海外上市。
杨：那么2002年您可能就是很大的精力在这个运作soho中国公司的这个整个上市的问题上，那么从目前这个来看，这方面上市这个进展得怎么样？
潘石屹：花了70%的精力，应该2002年花了70%的精力，我们要接受一个完全不一样的监管，美国的SCC，美国证监会的监管，香港连交所的监管，无论从法律和财务上面来说，它是非常严格的，我们一共是五个律师事务所，一个会计事务所，是毕玛威做我们的会计师事务所，所以有好多这个大量的工作要做，到年末的时候是这些所有的审批都结束了，就是可以上市了，我们准备在春节之后，再开始推。
杨：那这个作为一个民营的这样一个地产商，为什么会在这个上市这个问题上会投入这么大的精力？
潘石屹：我觉得当今这个社会，你做任何事情都不能够关到屋子里面，自己搞自己的，一定要把握全世界的东西。
杨：开放？
潘石屹：开放，混到一起做才能够把事情做好，才能够做大，中国这样一个经济的高速增长就需要钱。
杨：需要资本？
潘石屹：需要资本，需要钱，哪有钱，国际资本市场有钱，所以这个上市实际上是管道，我们能不能把这个管道接通，它的钱需要回报，中国是一个经济高速增长，回报的话，比世界这些地方都要高，所以如果是能够把这两个资源，中国一个非常好的市场，跟国际的资本市场结合起来，它就是一个我们的公司也会往前迈一大步。
杨：那么整个soho中国将会以一个什么样的一个概念在美国和香港上市？
潘石屹：当然我们提的也比较独特，因为我们的公司是没有一平方米土地储备，零土地储备，一般的房地产公司上市呢，都是看你的土地储备。
对于潘石屹的零土地储备观点，多数人不以为然。因为大部分的房地产发展商正在积极上演圈地运动，到2002年年底，上海置业、万科、华润置业、中华企业、中国海外、合生创展等几家公司的土地就超过了63平方公里，这些土地会有将近1.5亿平方米的住宅产生，在这样一个背景下，潘石屹的零土地储备观点显然有些不太合群。
杨：这又是您的一个标新立异的一个地方？
潘石屹：所以我就给他们提出来的就是我们不是一家传统的房地产公司，我们是一个品牌公司，我们是一个创造利润和创造价值的机器。
杨：以品牌来创造价值？
潘石屹：以品牌，包括我们的设计的创新，包括我们建设的创新这些东西，去给这个社会创造价值，这些价值反映在我们财务报表上，可能就是我们的利润，而不是靠一大堆的土地，说我就是地主，我有这样多的土地，没有走这样一条路子。
杨：可以说不是传统意义上这样的房地产概念，是一种比较新颖的这样一个房地产概念。
潘石屹：是一个创新的，高速增长的，注重品牌的这样一个房地产公司，而不是传统的房地产公司。
杨：可能这个西方的投资者，包括香港的一些投资者，您认为有可能会对您的这样的新的房地产概念会发生兴趣吗？
潘石屹：他能够理解。
杨：能够理解？
中国正外在经济大发展的时期，中国同样也迎来了新的建筑时代。面对硝烟四起的房地产市场，潘石屹总是长袖善舞。“长城脚下的公社”可以免费参观、将房地产开发上升到哲学高度，于是有了“做秀”的评价，于是有了《茶满了》一书。明天，潘石屹又会做些什么，也许他自己也不清楚，但我们可以期待，不安份的潘石屹还是一如既往的冲锋在前，他的SOHO中国也会以自己独特的方式在中国的地产江湖中行走。
访谈观点：
建筑项目的生命力取决于其思想内涵的生命力。
建筑项目的开发应避免同质化，在准确定位中求生求胜。
SOHO概念是信息时代办公与生活在空间上的完美结合。
房地产行业中永远没有第一，创新才能发展。
| 
