应将业主抽象权利化为具体法规

　　绿港花园小区的万佳物业公司近期突然将原本设在地面的大部分停车位“撤销”，要求业主“自愿”购买或租赁小区的地下停车位，购买车位每位9万元，租赁每月须给开发商交280元使用费，同时物业还要每月收取50元。而以前的地面停车位一月总共才收50元，小区业主为此意见很大，认为是强卖。对于不租买小区地下停车位的业主，保安拒绝其车辆入内，为此业主将车堵在小区门口，以讨要物权。(3月29日《西安晚报》)

　　业主维权困境下的几多无奈

　　-钟 简

　　为什么用得好好的地面停车场就不让用了？既然是“自愿”购租地下停车场为什么“不愿”就不让进小区？《物权法》不是明确规定了车位属于业主但为什么还要用堵自己家门的方式维权呢？究竟谁是小区的真正主人呢？

　　要回答这些问题还必须从《物权法》说起。《物权法》有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”“小区内的电梯广告、门面租赁等经营性收入归全体业主所有。”同时《物权法》还强调，物业管理公司更名为物业服务公司，更加强调物业公司的服务职能。有《物权法》的撑腰，业主是主人的地位应该很明确，但谁见过这么窝囊的主人，你不租售地下车位就别想进门，但还没有有效解决问题的办法。小区内的经营性收入是多少？这些钱用在了什么地方？等等，都成了业主无法知晓的秘密。再比如物业人员站在“管理者”的位置上指手画脚你能怎么样更有甚者，当你表达对其服务不满时却遭遇停水限电或保安的拳头——这已经不是维护物权了连做人的权利和尊严都受到了挑战这时才会发现赋予业主的权利却成了“纸上的权利”。

　　也许有人会说，面对这样的情况就没办法了吗？答案是否定的。因为《物权法》是一部神圣的法律，它强化了对私人财产所有权的保护，并且对人们维护物权提供了重要的依据？但是却缺乏细则和维权的便捷渠道，同时也缺乏能及时纠正物业错误行为的罚则，这无疑让物业钻了法律的空子。试想，若法律细则明确、维权渠道畅通的话，绿港花园的业主还会采取堵门这样过激的方式维护物权吗？

　　具体到绿港花园的停车纠纷上，明眼人一看就知道物业公司“自愿”的葫芦里卖得是什么药。用业主的话说不买地下停车场的卡就不让进小区，这是怎样的“自愿”？这分明是物业和开发商站在一起瓜分业主的物权嘛！地上停车50元，地下停车330元，而且280元归开发商所有。不排除地面停车的隐患，但不与业主商量(是否有物价部门的批准还不得知)就一味地把业主往地下停车场驱赶，你说物业公司还能安什么好心？根据《物业管理条例》规定，房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。据媒体披露，但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，俗称“父子关系”。在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重，对业主维权制造了一定难度，也制造了构建和谐小区的另类声音，希望能引起有关部门的足够重视。 (作者系媒体从业者)

　　法规细化的步伐应该提速了

　　-毕 舸

　　近年来，有关商业小区“有偿停车位”的争议，可谓炒得沸沸扬扬。一方面，停车位负载着巨大的经济价值，对物业公司是一笔可利用“财富”，于是有偿购买或租赁停车位就成了当下物业公司商业化操作的时髦。另一方面，在这种业主与物业公司的权利对话中，民众往往缺乏应有的发言权利和渠道，也似乎一时难以找到合宜的法律作为援助，于是乎成了并不想沉默而不得不沉默的大多数。

　　去年10月1日，《物权法》正式实施。上海的《物权法》第一案，打的是一起停车位官司，龚先生要求房地产公司返还他购买小区地面汽车停车位所花的1万元，并赔偿损失。虽然龚先生最终胜诉。但我们也要看到，在物权法第74条中，并没有明确规定车位和车库到底归哪一方所有，这必然会引发众多争议。学术界不少专家学者主张车位车库就应该认定是业主所有，但毕竟既有法律未对此有明晰界定。同一份法律文件，各方却能做出截然不同的解读，这其实是与法理相悖的。

　　在一个相对模糊的法律地带，政府更要审慎而为，严格遵守现有法律法规，对物业公司的滥权行为进行监管。但这种来自上级部门的行政约束，显然不及法律制衡更加有效。 “绿港花园停车位霸王条款”事件，让我更加急切地呼唤物权法在这一领域的法规细化。《物权法》之所以受到社会各界的高度期许，就在于很多条文都站在物权权利人的立场上，强调保护他们的利益，体现了民法立法限制公权的原则。但我们必须明白：只有全面落实自然人为代表的所有权，民众才会有“权利的主人”的切身感受，才会为积极实现物权穷尽一切手段，也才会在权益遭受侵害时据法力争。如果民众通过《物权法》，模糊地感知到自身权利所在，但又无法依据既有法律维权，就可能转而寻求过激行动，这也是造成近年来业主与物业中冲突不断的根源所在。

　　《物权法》的价值指向其实很清楚——国家所有权、集体所有权和私人所有权之间的关系必须厘清，这个领域有很多实际问题都有待于立法上的新思路来解决。民法立法已经远远落后于司法实践的现实，说明《物权法》从立法到法规细化的步伐应当提速了。

　　(作者系媒体资深评论员)

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