楼市有多少降价发动机

　　银根紧缩部分房企面临“断炊”，不得不降价销售回笼资金，地产龙头万科率先降价成为“风向标”

　　万科做降价领头羊?

　　作为行业风向标的万科，其降价策略在业内引起极大震动。

　　万科在康王路与龙津路有两个姊妹楼盘———万科金色康苑和万科金色荔苑。前者去年12月以14000元/平方米的均价开市，远低于最初对外宣称的20000元/平方米的价格，对“老西关”房价带来明显冲击，因为这个价格甚至低于周边二手房的价格；而在3月9日开盘的金色荔苑，定价也较为保守，均价在13800元/平方米左右。

　　万科的一位负责销售的员工则表示，“我们也不是刻意说要去降价，只是根据市场情况进行价格调整，什么样的价位消费者愿意埋单，那我们就定什么样的价位。”

　　但上述两个楼盘周边的美荔心筑的销售负责人告诉记者，万科的降价对于他们的定价真的产生了很大影响，之前大家都预期18000元/平方米，结果万科一降价，他们开盘时也只能将价格调低至13000元/平方米。

　　本月广州越秀和荔湾等老城区将有近1000多套新增货量，大多定价都调至13000-17000元/平方米，近期更有项目突破万元/平方米大关。如越秀区的濠畔商厦，目前叫出的最低价格居然低至7680元/平方米，且以四五十平方米的小户型为主，三四十万元也可置业。同样价格实在的还有三木国际公寓，近期价格为11000元/平方米起，其主力户型是22-46平方米，门槛同样低至三四十万元起。

　　限价房成平抑房价“利器”

　　刚刚过去的两天周末，万科新里程和保利西子湾两个限价房项目分别首次和二次进行选房，前者售出了约9成单位，而后者则全部售罄。有业内人士称，限价房即便对买房者设置了诸多再次上市的门槛，也缺乏升值的作用，但仍然满足了不少中等收入人群的自住需求。而在销售现场，多位购房者也向记者表示，目前的商品房价虽然在降，但仍然同自己的消费能力有差距，同限价房的定价也有差距，因此还是决定选择限价房。

　　“一批本来可能会涌向一手或是二手商品房市场的消费者，现在有了新的选择。”广州经纬房产咨询有限公司二手部总监张基胜表示，从现在二手房两头销售情况稍好，而中间层次的销售较差来看，限价房的确分流了一部分商品房的消费者。

　　在保利西子湾推出后，金沙洲区域就有商品房价格应声而落。更有开发商将限价房作为竞争对象，打出“比限价房更便宜的房子”的宣传广告。

　　广州市长张广宁直言，限价房起到一个市场“调节器”的作用。

　　紧缩银根开发商怕“断炊”

　　开发商的降价同其资金回笼的需求也密不可分。

　　业内已经达成共识:随着央行今年将实行从紧货币政策的消息放出，银行收缩对房地产企业的贷款已成定局。房地产是资金密集型产业，融资的主渠道为银行。眼下银根收紧，对于部分房企而言，意味着“断炊”。

　　广州市房协在近期发布的报告中就指出，紧缩银根的市场反应，房地产业首当其冲。四大商业银行2008年新增贷款与去年相比有减无增，而各行的个人贷款比例却都有增无减，这意味着公司贷款占比大大压缩。房地产公司的贷款额度更是大大降低，一些银行一开年第一季度的房地产开发贷款额即已告罄。

　　目前，已经或即将从资本市场融资的房地产公司还为数不多，更何况房地产企业上市、再融资的门槛在明显提高。光大地产公司副总经理陈洪志说，“开发商有四个渠道，第一是销售；第二是银行贷款；第三是上市；第四是境外上市。在过去两三个月情况发生了根本的变化，销售款巨额减少，银行贷款减少，国外上市的钱回不来，所以房地产行业从业人员很惨。”为了实现资金的尽快回笼，开发商不得不考虑“价格策略”。

　　大众心理：降价不是梦

　　开发商降价救市的口子一开，立即打破了“房价不会降”的神话。被高房价挡在了市场门外的老百姓意识到，降价并不是一个白日梦。大众的心理预期随着房价进入调整，买家的观望情绪持续多久，成交量的僵持局面亦会持续多久。

　　而房价一降即掉头就走的投资客的离场，也会给市场敲起警钟。广州市房地产研究所所长陈琳表示，房地产市场的需求分为刚性的和柔性的，刚性就是基本保障需求，这种需求不会因为房价的大起大落而变化。但如果市场由较多投资需求所支撑，一旦房价出现下跌，就必定会有很多楼盘抛出来。业内人士赵卓文指出，前两年，广州楼市的主要动力在于投资者的强势进入。而随着房价的高位回落，2008年广州投资型的买家会捂紧钱袋，等待发展商下一个降价周期。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。