人民币升值利好房市 严防价格大起大落

　　记者 周剑初

　　春节长假刚刚结束，国务院就专门召开会议听取有关房地产调控的汇报，国务院领导为今年的房控工作定下了“增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场”十六字方针，足见中央对房地产业的重视并无丝毫减弱。

　　而自今年初以来，人民币对美元再次出现加速升值趋势。作为最具人民币资产属性的行业，房地产业可以说是人民币升值最直接最重要的受益者。在此状况下，继续坚决执行中央一直以来的房地产调控方针政策，具有现实的和更深层的意义。

　　从宏观经济环境看，一国选择本币升值都是在经济形势较好时期，我国同样如此。房地产业的发展与宏观经济具有很强的相关性，宏观经济向好从三个方面有利于房地产需求的扩张：宏观经济向好时会导致投资增加和企业扩张，土地、厂房、办公等物业的需求上升；经济向好会加速商品流通，商业地产需求旺盛；经济向好也促进居民收入及支付能力提升，从而拉动居民商品房的投资需求。有研究认为，当前我国宏观经济每增长1%，房地产行业将增长1.3%。

　　从消费角度看，

人民币升值会使进口商品价格下降，进而带动国内消费品价格的下降，国内多余货币部分将进入股票和房地产两大资产市场，从而促使股票与房地产价格的上升，并维持相当长一段时间的股票和房地产牛市。这方面，日本以及我国台湾市场都已经提供了很好的印证。而我国房市这两年在宏观调控的屡次打压下之所以能“愈挫愈奋”，之所以长牛不倒，应当说与人民币升值进程仍在持续之中具有极大关联性。

　　从全球视野看，人民币升值意味着以人民币计价资产价值的提升。在国际资本眼里，房地产是最重要的人民币资产，他们会选择房地产作为重要的人民币资产来配置。即使在中国外汇管制的条件下，这一资产配置需求仍然会通过各种管道直接或间接来实现。未来一段时间内，由于继续升值的预期仍然存在，因此“赌”人民币升值的国外热钱仍可能会继续流入，其中一部分还将继续进入具有保值增值功能的房市，从而加大对房地产的投资性需求。尽管我国外汇管制比较严格，但从2003年以来外资流入情况看这种趋势也正在形成。据分析，近两三年我国外汇储备增加额与贸易顺差和外商直接投资之间的缺口呈上升趋势，可能就有大量的投机资金在其中。

　　另一方面，自2005年7月至今，人民币的升值进程客观上确实使那些已经渗透进来的国外游资获得了一定收益，增强了他们的信心。因此，除了购买物业以外，海外基金还会加强与国内房企合作的力度，以更深地介入中国房地产业。从某种程度上讲，这也增加了房地产业的资金来源。当然，这些基金一般都选择实力雄厚、开发经验丰富的国内开发商，因而人民币升值会加快房企洗牌的进程，有助于房企强者更强。从进出口角度看，人民币升值会促进国外进口商品价格的下降，其中包括一些进口的高档建材、设备，这有助于开发高档商品房企业的成本下降，从而增大一些房地产开发企业的利润空间，同时客观上也有助于国内商品房品质的提高。

　　当然，人民币升值对房地产业也并非都是利好，同时也会产生一些不利影响。首先，人民币升值直接影响我国出口，如果出口下降而内需同时不足就很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影响。其次，一些出口企业、外贸企业如果受人民币升值影响利润出现下滑，将影响这些企业租用写字楼，这对商业地产市场会产生一定的冲击。更重要的问题是，过度炒作人民币升值会使房市投资性需求过度膨胀，很容易滋生房地产泡沫。一旦升值进程终结，经济形势就可能逐渐反转，使得海外炒作资金开始外流，升值利好就会转成利空。从日本和台湾经验看，房地产泡沫必将随着升值过程的结束而破灭，房地产价格随之暴跌，货币也由升值转为贬值，开始进行漫长的调整。由此可见，升值也容易带来房地产市场的大起大落。

　　所以，参照国际经验，在评估升值影响时，尤其应该对人们的心理因素给予高度重视，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。这一点，我们可以从国内A股市场上房地产板块的表现看得很清楚。统计显示，2005年7月21日汇改启动至2006年末的一年多时间，我国A股房地产个股的平均涨幅达到187%，大约为同期市场平均涨幅的两倍。

　　总体上看，人民币升值对我国房地产市场利大于弊，我们既要看到其带来的利好，但更重要的是要对其负面影响做好充分的准备。特别是在人民币升值压力尚存的当前，继续执行中央去年和今年初针对房地产市场的调控政策，尤其是要坚决落实近日国务院领导的十六字调控方针，切实控制住

房价上涨速度，这不仅有着保护民生利益的现实意义，更有未雨绸缪防止房价在汇改到位后暴跌并损害国家经济的远期意义。

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