建不建经济适用房廉租房考验政府想不想真降房价

　　一南

　　在过去的这一年，没有哪一个问题比房价更让人关注。从一系列宏观调控政策看，中央政府已经清楚地认识到政府必须承担起调节房价的责任。住房不同于一般商品，从一定意义上说，它反映着公共产品属性，这一属性要求政府必须在一定程度上参与其供给活动。《联合国住宅人权宣言》称：“有环境良好适合于人的住处是所有居民的基本人权”——显然，住房问题是具有明显政治色彩，不能完全交给市场解决的问题。政府干预商品房的价格，就是在调整社会利益，保证社会公平。

　　无论从理论还是实践的角度看，要想不破坏房地产市场的经济生态，又能够做到“居者有其屋”，政府在“一手托两方”的情况下，就必须考虑把市场与保障有效地分离开来。在七部委调控房地产市场的联合发文中，能够体现这个精神的第六条，即要加强经济适用房建设，完善廉租房制度，恰恰被人们忽视了。作为一种保障制度，经济适用房和廉租房的大规模建设，必然会制约房价的高涨，但其发挥作用的前提，取决于地方政策导向和财力，所以落实起来就并不那么容易。

　　必须承认，正是廉租房、经济适用房这类保障性住房的紧缺，才使得大量实力不济，但住房需求强烈的中低收入阶层，被裹挟进市场，致使房市整体供求仍偏紧，房价攀升。中低收入家庭购买经济适用房，最低收入家庭由政府提供廉租住房，其他高收入家庭购买市场价商品住房——这个设计，要求政府保障低收入家庭的住房，通过加大经济适用房的投放规模，来平衡房地产市场。

　　中国城市化已经进入加速发展期，随着居民收入的增加，住房需求的旺盛，发展房地产市场无可非议。我赞成供求关系决定房价的理论，但越是在这种情况下，越要强调政府的社会保障职能。遗憾的是，在经济适用房的建设之初，人们并没有真正认识到政策的核心，是解决约70%城镇中低收入居民的住房问题。国家政策的另一个初衷，是扩大内需，拉动经济的增长。这就使得当时的建设标准、销售对象没有限制，人员审核不太严格，出现了高房价、大

　　而廉租房的建设，在整个房屋结构中，又占了极少的比例，完全无法满足需求。实际上，许多国家和地区都制定带有保障成分的公共住宅制度，美国称之为“社会住宅”，新加坡叫做“政府组屋”，香港地区叫做“公房”，这些性质都与我们的经济适用房相类似。美国的一个城市或镇，常常必须有一定比例的住房是经济适用房。达不到这个线，就会受各种惩罚；新加坡，目前的“政府组屋”占全国住宅的比例，高达80%以上。

　　在中国大中城市，用商品房来满足30%的人的市场化需求；通过建经济适用房、廉租房，来解决70%的人的基本住房问题，是非常必要的。但事实上，我们现在经济适用房和廉租房的比例，远远没有达到这个比例。地方政府在建经济适用房的问题上，没有积极性，主要是经济适用房需要政府贴钱建设。据统计，在土地实行评估价时，北京、上海等城市每建1平方米的经济适用房，政府平均收益要减少500元左右；实行土地“招拍挂”之后，每建1平方米的经济适用房，政府将减少收益1000~1500元。加上我们现在对政府职能的定位上，没有强化公共服务职能，使得地方政府只会单纯地从经济发展上考虑问题。建经济适用房，要政府自己掏钱；建商品房，政府有利可图，两相比较，何去何从？

　　实践证明，加大经济适用房、廉租房的投入量，对房地产价格的平抑有着重要作用。北京房地产市场价格比上海晚起飞两年，一个很重要的原因，就是“天通苑”、“回龙观”等大型经济适用房小区起了作用。

　　在抑制房价上，建不建经济适用房是一个问题，如何分配又是一个问题。毫不客气地说，现有的经济适用房分配方式并不合理。规定年收入6万元以下的人才能购买，6万元以下到底算不算中低收入值得研究；6万元以下的人，是否就能买得起经济适用房也需要研究；怎样准确甄别中低收入人群的真伪，更值得研究。公正地说，在眼下，政府有政府的难处，北京市是最早实行经济适用房资格审查的城市之一，可是由于个人收入信用体系还没有真正建立起来，对申请购买经济适用房进行资格审查，就非常困难了。

　　另外，把经济适用房的选址全部退到郊外，虽然对疏散中心城市人口，改善交通有帮助，却会出现新的诸如就业机会降低、区域类人口素质低于社会平均水平等问题，引发新的社会矛盾。加大经济适用房和廉租房的投入量，同时也会带来城市人口素质结构以及城市对人口增长的承受力问题。这些，都需要政府通盘考虑。

　　能不能通过政府保障的形式来解决在住房问题上的社会公平，是衡量责任政府的一把尺子；是不是加大经济适用房和廉租房的建设力度，考验着政府想不想真的平抑房价。

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