新浪财经讯 近日，大悦城控股发布了公司2019年年报，在中粮地产控股大悦城地产后，大悦城形成“A控红筹”架构，成为中粮集团唯一的地产业务平台。财报调整后，全年营收大增，但归母扣非净利润增速却只有0.51%，并入商业重资产后公司的利润率和收益率都有所下滑，未来两年，大悦城的销售目标增速有所放缓，“销售+自持”的双轮驱动模式将在未来提升公司整体的资产及财务状况的情况下，也对公司的盈利能力提出了更高的要求。

　　营收增52.41% 扣非归母净利润仅增0.51%

　　大悦城年报显示，公司全年实现营业收入337.87亿元，同比增长52.41%，这主要是由于住宅项目结算面积及均价大幅提升所致。2019年住宅类项目（包含权益类项目）实现结算面积96.59万平米，结算收入282.78亿元，分别同比增长54.29%、121.86%。结算均价由每平米20360元上涨43.8%至29276元。

　　尽管将大悦城商业资产并入，但大悦城的商品房销售结算收入占比却反而由2018年的73.55%提升至79.61%，成为大悦城绝对主力的业绩来源，而投资物业及相关服务收入占比却下降超过4个百分点至15.23%。

　　不过值得注意的是，尽管大悦城的营收靠“卖住宅”实现了快速增长，但公司的归母净利润仅录得23.78亿元，同比增长幅度仅为15.27%，且归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润12.31亿元，同比增长只有0.51%。

　　财务费用大增 处置资产收益超14亿

　　大悦城全年利润增速大幅小于营收增速，一方面是由于商品房销售业务的毛利率下滑了4.98个百分点至37.91%，尽管这一毛利率水平仍然处在行业高位，但是毛利率的逐步下降却影响着公司项目盈利能力及结算利润增速的表现。公司全年销售毛利率与净利润率分别下降1.31个百分点和3.23个百分点至41.2%、10.97%。

　　放眼整个行业，毛利率下降至一个新的水平是大势所趋。此外，大悦城财务费用大幅度提高也是公司利润增速不高的原因，全年财务费用16.59亿元，同比大增142.2%，财务费用占营业利润达到27.65%。

　　此外，大悦城因处置子公司股权及合联营企业转为子公司而录得账面收益达到14.32亿元，较2018/2017年的1亿出头的数额大幅提升。这也是公司扣非净利润增速仅有0.51%的原因之一。大悦城全年因处置子公司，投资性房地产账面价值减少12.64%至283.73亿元。

　　公司盈利能力下降也体现在净资产收益率方面，随着并入大悦城这一类重资产的商业物业，公司的净资产规模大幅提升，由2018年的137.6亿元升至425.41亿元，由于利润增速并没有跟上脚步，使得全年摊薄ROE从2018年的17.7%，大幅下滑超过5个百分点至12.3%的水平。

　　销售均价下滑20%新增土储集中在二三线

　　2019年，大悦城销售类项目（包含权益类项目）实现全口径签约面积（包含权益类项目）290万平方米（操盘口径为259.55万平方米），全口径签约金额（包含权益类项目）710.82亿元（操盘口径为618.54亿元），同比增长78%，但全年的销售均价24510元/平米，较2018年下滑20.8%。

　　不过，大悦城的拿地均价也明显降低，2018/2018/2019三年的拿地均价分别为每平米11964元、8480元、5525元，相较于公司的销售均价来说，有着较厚的利润空间。这或许主要是由于公司的拿地区域逐渐在向二三线倾斜。

　　2019年大悦城获取22个项目新增土地储备近500 万平米，总价款达到276.22亿元，拿地金额占当年销售金额的39%，整体土储池子较为稳健。截至2019年末，公司土储总量创新高，达到约1300万平方米。但公司的拿地区域主要集中在二三线，其中二线城市占比达到74%，几无一线城市项目。

　　明年预期破千亿 并入商业增厚资产

　　2019年，大悦城投资物业和相关服务实现收入 51.44 亿元，较上年同期（追调后）增加 17.43%，其中，投资物业租金收入约达人民币37.35亿元，同比增长20.0%。

　　截止去年底，公司持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目（不含管理输出项目），分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计86万平方米，全年平均出租率97%，全年实现租金收入31.8亿元。

　　2019年，大悦城成功纳入中粮地产后，公司整体的资产量大幅提升，并从房屋销售的模式走向了“自持+销售”的双轮驱动模式。由此，大悦城整体体量和财务也更为稳健，公司预计2021年销售规模突破千亿，预计2020年、2021年公司的整体战略是收缩放缓的。

　　2019年，公司整体融资成本进一步降低，截至2019年末的资产负债率为76.78%，较2018年末减少0.98个百分点，剔除预收账款后的资产负债率为56.27%。现金短债比相对合理，无明显的短期偿债压力。