正荣地产营收增速连降3年 拿地成本大幅上升

2020-04-02 15:29:13 作者:青柠 收藏本文
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   新浪财经讯 近日,正荣地产发布了2019年业绩公告。作为公司新三年发展战略“高质量发展年”(2019-2022年)的开局之年,正荣地产的“速度”明显降了下来。除了“质量”之外,“放缓”、“保守”成为正荣近几年的关键词。

  营收和净利增速均创四年新低

  2019年,正荣地产实现总营业收入325.6亿元,同比增长23.1%,较2018年的32.3%进一步放缓,营收增速已连续三年下降。

  在盈利方面,正荣地产2019年净利润为31亿元,同比增长38.6%;归属于母公司股东的净利润为25.06亿元,同比增长18.19%。归母净利润增速也降到了近四年的最低水平。wind数据显示,2019年,公司的毛利率为19.96%,较2018年的22.76%下降了2.8个百分点。当期销售净利率为9.50%,较2018年的8.44%上升1.06个百分点,但仍然不到10%。净资产收益率由2018年的19.54%下降至16.75%,与大型房企20%多的水平相比较低。

  截至2019年,正荣地产净负债率为75.2%,较2018年的74%小幅上升。从债务结构来看,2019年短债比例由51.3%下降至34.2%,现金短债比由1.19倍上升至1.76倍,债务结构整体优化。

  合约负债下滑 销售增速降低

  正荣地产2019年业绩增速放缓的同时,业绩前瞻指标也并不理想。2019年,正荣地产的合约负债为387.98亿元,较2018年的471.49亿元同比下滑17.71%,387.98亿元对当年的营业收入覆盖倍数为1.2,较2018年的1.78倍下滑明显。

  2019年,正荣地产实现合同销售1307亿元,较2018年同比上升21%,虽然仍在上升,但增速已经连续多年放缓,对应的合约销售面积为843.95万平方米。2017-2019年,正荣地产合约销售额增速分别为78.54%、53.97%和21%。2020年,正荣地产将销售目标定为1400亿元,同比仅增长7%。虽然公司透露内部目标会略高一些,但预期较2019年增速仍旧会是大幅放缓。不过受大环境影响,2020年对销售增速“保守”的并不是正荣一家。

  近两年,行业整体增速放缓,尤其是2020年在疫情冲击下,房地产行业整体销售承压,不少龙头房企均调低了2020年销售预期目标,恒大目标增速10%,华润为8%,新城控股的销售目标较2019年销售额更是发生了下调。

  经过2013-2015年的扩张期,2016-2018的升级期,2018年正荣地产成功跻身千亿阵营,2019年正荣地产正式将2019-2022年定为“高质量发展年”。“高质量”逐渐成为正荣管理层对外表态的高频词,不再一味追求规模,首要发展目标转为实现高质量的发展,可不管是以量取胜还是以质突围,提升盈利水平终归是最终的目的。

  由于平均售价较低的建筑面积占总合约建筑面积的份额增加,正荣地产的销售均价已经连续两年发生下滑。2019年公司销售均价为15488元/平方米,较2018年的16765元/平方米下降了7.62%,而2018年均价同比下滑了9.30%。

  但相较于均价的下滑,正荣地产的拿地成本却逐渐增长。中指研究院数据显示,2019年,正荣地产的拿地均价达8005.12元/平方米,较2018年的4850.21元/平方米大幅上升65.05%,拿地成本达到近三年最高水平,地价的上升将蚕食未来盈利空间。

  2020年拿地预算260亿元

  在土地投资上,正荣地产一贯秉持稳健投资理念,坚持区域深耕,聚焦具有强基本面的二线城市。在3月30日正荣地产召开的业绩发布会上,正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示,未来在关注核心地段的招拍挂项目同时,将加大收并购力度。

  中指研究院数据显示,2017年-2019年公司的拿地金额分别为215亿元、340亿元和313亿元,2019年的拿地金额有所下降,拿地均价却达到了8005.12元/平方米的较高水平。2020年,公司的拿地态度也较为保守,黄仙枝在业绩发布会上透露,2020年拿地预算为260亿元。

  近两年,土拍竞争激烈,尤其是正荣专注的一二线城市,地王频出,拿地成本较高,不少房企均已在收并购、土地更新领域做探索,以为公司争取更低的拿地成本。

  2019年正荣地产共新增41幅土地,并在厦门首次拿地,目前已累计进入共30座城市,全年新增土地储备建筑面积约560万平方米,当中85%位于强二线城市。

  截至2019年末,正荣地产拥有建筑面积2615万平方米的土地储备,其中74%位于一、二线城市。相较于公司今年843.95万平方米的销售面积来说,约可满足3年左右年开发销售。

文章关键词: 正荣地产

作者

青柠

青柠

新浪财经上市公司研究员

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