疫情之下物业公司股价波动加大，是否迎来布局良机？3月31日，新浪财经“资本+”系列分享会之“物管行业的机遇与发展“在新浪财经云会议端线上举行。新浪财经特邀佳兆业美好董事会主席及总裁廖传强、上投摩根中国世纪基金经理王丽军、招商证券房地产行业首席分析师赵可，硬核解读疫情之下物业管理行业的机遇与发展。

　　与会嘉宾包括佳兆业美好集团主席及总裁廖传强，上投摩根中国世纪基金经理王丽军，招商证券房地产行业首席分析师赵可。在谈及展望2020年物业股的投资机会方面，三位嘉宾分别从自身专业的视角阐述了各自的观点。观点提炼如下：

　　从2014年第一家物管公司上市到现在已经陆陆续续有二十几家了，从二级市场表现来看，股价少则都翻了2倍以上，佳兆业翻了差不多3倍。所以，作为投资人来说，这一波的获利肯定是已经落袋了。

　　物管公司现金流比较稳定，抗周期性比较强，业绩基本上都是可以达到预期的。佳兆业美好给分析师、投资者在路演的时候的承诺基本都能兑现，说明这是一个比较稳定的，而且是稳中有升的局面。

　　很多物业公司的估值大概到了40倍左右的位置，这是什么意思？这意味着当前的市场是很有效的。这几年因为有一个竣工周期的主导，物业公司从2019年开始往后推三年的高增长都是比较确定的，也在高估值上给了反应。

　　三年之后竣工周期走完，比如三四线项目竣工之后，再往后面走增速肯定会下来，这是不用怀疑的事。未来三年物业板块的投资肯定是从一个板块性的机会往个股性的机会变化的过程。

　　到2020年之后估值到20倍就算比较快的增长了。在这种情况下，我们要去看这些公司的估值落脚点应该往后推。如果你能够高于20倍，你就必须具备一些能力，如果低于20倍，是不是你确实差。

　　部分物业公司的问题，比如收缴率到底高不高，关联交易交易到底支不支持这个公司的业绩稳定性，同样的并购是不是有可能造成未来的商业风险，这些都是问题，但是核心的角度还是要回到这个行业的本质，这个行业本质是一个服务性的行业。服务性行业跟母公司，比如房地产开发公司最大的区别来说在于你的经营管理能力是不能有失的。

　　物业管理的利润率必须通过强有力的to C的基因来满足，这个to C的基因怎么去观察，这是很复杂的事情，要通过充分的调研，包括去了解公司的一些历史去观察这个公司的变化。言下之意，我们要看什么？

　　第一，公司的管理者，包括核心的管理者是不是在做事，过去有没有深厚的从业经验，从做法上和打法上来讲是以做事为出发点还是只是以增长为出发点。

　　第二，能不能拿出充分的激励来，这是关键。

　　这段时间大家可以买行业，下一段时间就会从买行业过渡到买公司，从原来纯住宅物业费的收入到社区运营非物业费社区增值服务的收入，再扩展到去做非住宅类的准商住或城市功能管理项目。渗透到后面，它对你的专业化的运营能力，对你的资源获取能力，包括资本的消耗都会有很多专业化的要求。在这方面可能会有很多的分化。到这个阶段就会提到我们一定是买公司，最后每个行业胜出四到五家，按照每个行业的特征，最后都会剩下几家优秀的寡头公司。

　　但是物管行业有一个比较明显直观的难点，就是这个行业人员层次比较多，基数又比较大，是一个很难管理的行业。它对公司的管理的精细化程度要求比较高，甚至对管理的标准化程度要求也很高。