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文/张浩
房贷加息、期房禁止转让以及二手房交易纳税，在这些不利于房产投资的政策背景下，如何进行房产投资？
答案是，寻找高收益、回报稳定的物业。从近期北京租赁市场的形势来看，酒店式
公寓符合上述要求，数据显示2005年上半年，酒店式公寓平均租金27.8美元／月／平方米，投资收益率8%左右。租金和投资收益与去年同期相比都有了不同程度的提高。因此酒店式公寓凭借稳定的投资回报，受到了投资者的青睐。
为什么酒店式公寓会受到这么多投资者欢迎呢？酒店式公寓具有普通公寓无法比拟的长处。它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动的地带，周围的服务配套设施完善。公寓本身在硬件配套设施方面，豪不逊色，住户两手空空都可以安心入住，其服务也更加家庭化，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店管理公司入住管理，提供普通公寓所没有的有偿商务服务。
“种下梧桐树，引来金凤凰。”最早在北京望京地区推出酒店式公寓的博雅国际中心的副总经理王欣说，目前，酒店式公寓的租赁前景非常好，北京酒店公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等，他们有在酒店公寓商住及安置家人的需求，而这些客户的租期一般为半年或更长，且能够负担较高额的房租费用。
但是，高回报与高风险是联系在一起的，不见得所有酒店式公寓都能给投资者带来稳定的回报。目前，判断一处酒店式公寓投资价值的大小，主要有以下三个因素。
区域价值决定投资价值。投资酒店式公寓不要盲目，要选择商务热点区域。比如：北京的CBD极其辐射区域是酒店式公寓发展最早、租金最高的地区，该地区的租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员。而近年来，随着一些著名的跨国企业从CBD外迁，把他们的研发总部搬到望京高科技园区。望京地区将成为酒店式公寓投资的下一个热点区域。王欣说，因为北京政府对在望京高科技园区办公的企业有“三减三免”的政策，所以望京的商业氛围越来越浓厚，现在已经有29家跨国企业把他们的研发部门设置在望京。另外，在确定了区域后，投资项目周遍的交通状况是否良好，配套设置是否齐全也是投资者要考虑的因素。
物业管理质量决定客户去留。提供良好的服务是吸引客房的最直接条件，因此酒店式公寓要聘请专业的物业管理公司或酒店管理公司进行管理。这些专业的管理公司能提供什么呢？豪不逊色的酒店式菜单服务。据说，只要客人付费，在星级酒店享受到的服务，客人都可以享受到。同时这些物业公司还能帮助业主打理整栋物业的形象，帮助物业升值。王欣提醒投资者注意一个投资误区，不必太在意物业费的高低，一般来说，酒店式公寓的物业费在5- 8元之间就比较合适，过低就保证不了到位的服务。
合理的价格决定收益水平。找一个“性价比”高的酒店式公寓，能让你在投资前赚钱。比如一家酒店公寓均价8500元左右，而装修标准是在2500左右，实际上它的毛坯房的价格不过6000元，在北京，普通住宅的毛坯房也能达到这个价位。所以，酒店公寓看上去是一个价位非常高的投资产品，实际上不是。需要提醒投资者的是，选择那些包租的酒店式公寓一定要看清楚单价。因为很多包租其实都是羊毛出在羊身上。一些开发商对业主说，帮你包租几年，除去物业费每月给你1-2千元的租金，实际上开发商把单价提高了500-600，包租的钱都折合在房价里了。因此投资酒店公寓，投资者还要掌握一些在“购买前赚钱”的技巧，而这种技巧取决于投资者的比较。
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