房价飞涨如何理财投资 避免风险获取最大收益 | |||||||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2005年04月15日 14:45 北京晨报 | |||||||||||||
专家解读 房价上涨并不是所有类型房屋价格在涨 房价上涨也不意味着在任何时间点都在涨
收取租金、靠未来转手出售获差价获益时间都较长 房价一直在上涨,而房产投资一般是一个中长期投资行为,对购房投资者来说,一定要有耐心和中长期考虑。盲目投资,期望短期获得暴利,往往就会产生不理想的后果。 对于目前正在进行房地产投资的人来说,如何操作?怎么去避免风险最获得到收益呢?日前记者针对人们现在所关心的房地产投资的问题采访了有关专家。 房价分3种形式 自去年以来一、二手房的价格都有所上涨,房价问题也成为了房地产的一个焦点问题。于是,“房地产”被简单地等同于“房价”,“房价”又被简单地演绎成“房价要涨”。但是,购房者对房价问题应保持一个理性的认识:房价上涨并不意味着所有地区、所有类型、所有品质的房屋的价格都涨,也不意味着房价在任何时间点都在涨。 一般房价有三种形式:一是政府有关部门定期公布的整体房价;二是开发商在项目销售中操控的房价;三是二手房市场所形成的房价。 房价是一个非常复杂的系统,不能盲目地认识房价。我爱我家市场研究中心的专家在接受记者采访时说,购房人在买房时即不能盲目套用宏观房价变动,也不要把个案房价进行盲目放大,要针对自身的需求和感兴趣的区域、房型、户型来具体解读房价。 用政府公布价作参考 所谓政府部门公布的总体房价,是就全北京市范围的所有交易的房屋的一个整体价格。在政府公布房价上涨时,并不意味着所有区域、所有类型的房价都在涨。专家对记者分析说,因为政府统计的房屋价格采集了城市核心区域、远近郊区所有地域的数据,还包含了房屋的各种物业类型,如经济适用房、普通商品房、甲宅、公寓、别墅等,因此这个房价是一个大盘子的统计价格。但是,购房人买房子不可能对北京市所有区域、所有类型的房子都感兴趣、都要买。专家认为,买房人关心的一定是某一个区域、某一类型的物业,相对而言是一个个案,因此政府公布的房价对购房只是一个参考作用。当然,目前北京市有关部门编制的指导价格已经越来越细化,相对的参考性也越来越强。 开发商销控房价波动大 开发商在项目销售中所操控的房价,要经历内部认购阶段、期房阶段、现房阶段、尾房阶段等不同阶段。专家认为,在前几个阶段,房屋销售价格一般会逐步拉高。在尾房阶段时,价格通常就会有所下降。特别是前几个阶段的价格拉高,是基于房屋开发建设的风险和房屋的不确定性因素的逐步消除。而尾房的降价是基于快速清盘和回收资金。所以开发商所提供的房屋价格是有波动性的,是有阶段性的,不能盲目理解为房价上涨。 二手房价格泡沫要小 二手房与一手房相比泡沫因素少一些,主要原因是由于二手房是现房,购买者和卖房者大都是小业主,二手房的价格,是他们通过市场博弈,即讨价还价而达成的成交价。 但是,二手房的差异性很大。专家认为,首先房屋建成年代千差万别,有20世纪70年代、80年代、90年代建成的房子,还有5年以内的次新房。其次,房屋的权属性质也不同,有再上市的已购公房、经济适用房,也有二手商品房。因此,每一套二手房之间的价格可比性并不是很强。购房人不能盲目地比照来确定二手房价格。 购房获利途径:租金、价差 房地产投资与股票、期货、外汇、黄金、基金、债券等各种其他投资形式相比,是一种中长期的投资,其投资特点是投资的起点较高,周期较长,风险适中,收益适中。购房者买房投资获利有两种形式:一是通过租金收益;二是通过转让获取差价。 通过出租的方式收取租金,投资获益的时间较长。目前,北京出租房屋的年投资回报率平均为6%至8%左右。购买房屋出租获利,成本不仅仅是购房费用,还要考虑到装修的费用,家具家电的配置费用,物业管理费、取暖费,高端物业出租的中介佣金等。此外,房屋出租还会出现空置期,不是每年、每个月、每天都能租出去的。因此,靠租金收回投资大都需要十几年的时间。更何况,资金本身还有一个时间成本的问题。 另一方面,投资房产从转让中获取差价也不是一个短期的简单问题。房价不像股价敏感,影响房屋价格变动的因素较多,如土地价值的上升,交通条件的改善,商业生活配套设施的成熟完备,区域的认同感和人气的形成,项目物业管理水平的提高,居住人群的品位、周边物业的价格等等;此外,宏观经济的诸多因素,如利率、汇率的变动,物价的变动,居民可支配收入的变化等许许多多复杂因素都会影响到房价。因此,靠未来转手出售获取可观差价,一般需要较长的时间。此外,与其他投资形式相比,房产本身变现成本较高,变现时间较长。
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